近900亿元 万科 绿地等多家房企宣告拟发股募资 房地产金融行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究

• 李波 2022年12月8日 来源：中研普华集团、金融时报、中研网 1034 65
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截至12月6日，已有北新路桥、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝、天地源、陆家嘴、华夏幸福、万科A、格力地产、冠城大通、嘉凯城、金科股份、外高桥、招商蛇口、华发股份、绿地控股17家A股房企或涉房企业宣告拟发行股份募资，募集资金用于“保交楼、保民生”相关房

截至12月6日，已有北新路桥、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝、天地源、陆家嘴、华夏幸福、万科A、格力地产、冠城大通、嘉凯城、金科股份、外高桥、招商蛇口、华发股份、绿地控股17家A股房企或涉房企业宣告拟发行股份募资，募集资金用于“保交楼、保民生”相关房地产项目开发建设、补充流动资金或偿还负债。

业内人士普遍认为，“稳地产”政策逐步落地，缓解部分房企面临的流动性风险，对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用。

不过，房地产行业企稳仍要依赖于销售端复苏，从近期房地产数据来看，政策传导需要时间。预计未来优质房企在信贷、债券、股权的合理融资需求方面，会有更多实质性进展，“保交楼”效果将持续显现。

合计融资有望接近900亿元

12月6日晚间，绿地控股发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告。自11月28日证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资后，这是第17家A股房企或涉房企业发布的筹划股权融资公告。

在计划股权融资的17家A股房企或涉房企业中，大多拟实施定增，目前只有陆家嘴、招商蛇口、格力地产3家国有房企宣布实施并购重组。其中，陆家嘴启动的并购重组事项为新项目;招商蛇口、格力地产则均明确借政策“东风”重启旧项目。

从目前公告定增的14家公司来看，Wind数据显示，除华夏幸福未公布具体比例外，其余13家拟发行新股数量均不超过发行前公司总股本的20%或30%。

除金科股份、福星股份及华发股份3家已披露定增预案、确定拟募资额的公司外，记者对其余10家以12月7日午间收盘价的80%确定发行价格，按最大比例发行预估，13家上市公司合计融资有望接近900亿元。其中，万科A、绿地控股融资额或超百亿元，其余几家融资基本在10亿元至60亿元。

从公告来看，积极响应相关政策成为上市公司股权融资公告密集发布的直接因素。不过，前述公司均表示，公司非公开发行股票事项能否取得公司董事会、股东大会审议批准以及证监会等主管部门核准均存在不确定性，同时，还存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。

值得一提的是，受益于房企融资环境改善而披露融资方案的大多为国企、混合所有制企业及优质民企。开源证券分析师齐东表示，房企股权融资开闸，在提供资金支持、改善房企资产负债表的同时，也加快了并购重组及不良资产出清，是加速行业格局洗牌的一个过程。

此外，上市房企的股权融资松绑也传导至港股市场。作为厦门国资委旗下最大的地产开发上市平台，港股上市房企建发国际集团也于11月30日宣布以先旧后新进行配股。

12月6日，建发国际集团宣布，配售事项及认购事项已分别于12月2日及6日落实，4500万股销售股份已按每股17.98港元的配售价成功配售予不少于6名承配人。建发国际集团所得款项净额约8亿港元，其中约80%或6.4亿港元将用于偿还贷款;约20%或1.6亿港元将用于一般营运资金。

多份融资意向能否落地存疑

上市房企接连公告股权融资意向，但距离定增方案或并购重组方案真正落地仍有很大一段距离。市场是否买账是其中的关键。

12月2日，格力地产发布关于拟调整重大资产重组停牌公告。公开资料显示，格力地产于2020年5月披露了重大资产重组相关事项公告，拟以发行股份及支付现金方式购买珠免集团全体股东持有的珠免集团100%的股权，同时募集配套资金。不过，因在等待批复过程中，格力地产时任董事长鲁君四被证监会立案调查，根据相关规定重组于2021年2月宣布暂停。

格力地产在公告中表示，目前，上述导致公司重大资产重组暂停的事由已消除。经公司学习研究《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》政策精神，结合公司可持续经营发展实际需要，将继续推动重大资产重组事项，并对方案进行相应调整。

需要注意的是，证监会此次恢复房企并购重组及配套融资，明确允许符合条件的房地产企业实施重组上市，但重组对象须为地产上市公司;允许房地产上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产，同时可募集配套资金，但募集资金需用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。

而格力地产此次收购所涉标的珠免集团的主要业务是免税业务，并非地产业务。业内人士普遍认为，本次重组是否属于政策鼓励范畴，有待监管部门明确。

在宣布定增的阵容中，金科股份因一个月前出现债务违约，且截至2022年10月末，已连续12个月内累计收到相关法院等司法机关的执行文书，涉及正在执行的案件金额合计45.98亿元，占公司最近一期经审计净资产的11.82%，被视作“出险房企”一员。其拟筹划非公开发行股票的公告能否最终落地同样存疑。

据公告显示，金科股份拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，偿还部分债务本息以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

招商证券研究发展中心房地产行业首席分析师赵可认为，房企再融资功能恢复，或利好现金流偏紧且剩余价值偏足的房企，可通过再融资募集资金推动存量项目“保交楼”，而后通过较优货值“重返市场”。

行业企稳需等待销售端复苏

业内人士普遍认为，房企纷纷开启再融资计划，对后期其他A股上市房企或涉房企业发行股份融资有积极指引作用，房企融资环境出现大幅改善，市场对于地产行业的悲观预期得到一定程度修复，预计将带来销售环境的改善。

根据克而瑞数据显示，2022年11月，前100家房企累计实现销售额65399亿元，同比下降43.3%，相比10月累计增速收窄0.7个百分点;单月实现销售额6177亿元，同比下降26.9%，相比10月单月增速收窄6.3个百分点。

“从房企销售来看，11月，前100家房企累计、单月增速均在收窄，显示销售逐步找到支撑。”中邮证券研究所房地产首席分析师刘清海对记者表示，分企业类型来看，除违约展期民营房企销售额降幅仍在明显扩大，其余房企，包括国企、混合所有制企业、优质民企等销售额增速均在企稳。

在远东资信研发部分析师曹晓婧看来，房地产股债市场对近期政策的反应也十分强烈，以估值修复和信用修复行情为主。但商品房销售市场暂未有明显复苏迹象，这主要是受“保交楼”项目尚未大量竣工交付至购房者，导致居民对楼市信心尚未恢复的影响。

不过，随着后期通过信贷、债券、股权等融资方式给房企注入现金流促使项目竣工交付，“保交楼”政策落实后，有望带动刚需及改善性需求的前期推迟购房者入市，但该过程传导需要一定时间。

展望未来，曹晓婧认为，目前，部分聚焦主业、资质优良的民营房企已获得实质性资金用于项目开发，后续更多优质民营房企有望受益政策迎来信用修复;与此同时，负债驱动型的房企将加速出清，高信用的国有房企有望通过兼并收购实现一定程度的规模扩张，但房地产行业企稳还需等待销售市场复苏，这有赖于“保交楼”及各地因城施策进展。

2022年第二季度面临疫情冲击，我国宏观经济仍然取得正增长。房地产金融面对复杂的国内国际经济金融环境，特别是需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，金融系统顺周期效应较为凸显，新冠肺炎疫情冲击、内生性风险暴露和外源性风险加大仍是金融稳定的重要冲击因素。

2022年下半年，在多项宽松政策支持和疫情相对稳定的情况下，我国宏观经济可能进一步企稳回升，但是，金融监管当局仍要正确认识当期复杂的内外形势，把握防范化解重大风险，强化对金融风险的及时处置与妥善应对。

房地产行业未来发展方向

目前，中国房地产处在一个比以往更复杂的态势中，各个城市也在谨慎推出各类纾困楼市政策，最终目的还是为了支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

而从企业的角度来看，地产不能再出现问题，尤其是头部地产企业。未来中国房地产市场会往健康的方向发展，民营房企也会进入一个新的发展阶段。

自5月18日国常会表态支持住房需求后，短短5天再次提及房地产。5月23日，李克强主持召开国务院常务会议。会议决定，要刺激经济，要刺激房地产，要因城施策支持刚性和改善性住房需求。

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