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2023城市更新行业分析及城市更新市场未来趋势预测

作为新型城镇化高质量发展的关键路径,城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。

城市更新行业发展如何?2019年是新中国成立70周年,这70年来,中国城市化进程不断加快,城市发展布局和结构日趋合理,但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下,中国城市开始从增量时代进入存量时代,城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。

尤其是2019年以来,城市更新态势日益火爆。不仅中央和地方政府连续出台城市更新相关政策,加快推进城市老旧小区改造,社会各界对城市更新的关注度也空前提升,一系列城市更新会议和活动相继举办,“城市更新”成为时下大热话题。城市更新改造是城市存量焕新、内涵增值的首要方式,同时随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高,城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。可以看到,目前各大房企纷纷启动城市更新战略布局,掘金城市更新市场。

新中国70年来,中国城市化进程不断加快,城市发展布局和结构日趋合理,但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下,中国城市开始从增量时代进入存量时代,城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。“十四五”期间,随着我国城市更新的不断推动,其战略地位也进一步提高,中央的支持力度也在进一步提升。

城市更新行业发展现状调研分析

我国仍处于城市快速发展的阶段,截至2022年末,常住人口城镇化率为65.22%、部分东部沿海城市已超70%、城镇年新增就业1206万人,城镇人口规模及家庭数量的增加对于城市人居环境、建成区物质空间形态、城市服务功能的重塑和改善提出更高要求。党的二十大报告提出,“坚持人民城市人民建、人民城市为人民,提高城市规划、建设、治理水平,加快转变超大特大城市发展方式,实施城市更新行动,加强城市基础设施建设,打造宜居、韧性、智慧城市”,为新时期推进新型城镇化建设指明了基本方向。作为新型城镇化高质量发展的关键路径,城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。

2022年,中央部委有关城市更新行动的具体政策不断出台,政策侧重“三区一村”改造、存量资产盘活,并继续强调有序推进城市更新行动。7月,国家发展改革委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》提出,“对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产,可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等,充分挖掘资产潜在价值,提高回报水平。”;同期,国家发展改革委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》提出,“有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等‘三区一村’的城市更新改造,探索政府引导、市场运作、公众参与模式。注重改造活化既有建筑,防止大拆大建。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2027年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示:

根据城市发展规律,我国已经进入城市更新的重要时期,即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,房地产开发进入白银时代,但存量资产运营却渐入佳境。伴随中国城镇化进程的不断推进,以往城市化进程中“增量开发”、“外延扩张”为主的做法已逐步被“存量盘活”、“内涵提升”替代,一线城市面临传统商圈和存量产业用地等建筑物的转型升级,从而促进城市的可持续发展。

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新,以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化,城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求,城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代,城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用,成为下一轮城市发展的新增长点,成为企业转型升级持续性发展的主要动因。

城市更新市场未来发展趋势预测

近几年,中国大城市开发日趋饱和,存量土地的改造和提升迫在眉睫,城市更新的内涵不断被丰富,对城市更新的探索与研究愈加成为政府和社会各界关注的焦点话题。城市更新改造不再是简单的推倒重建,而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命,成为城市未来发展的新主题。

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新,以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化,城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求,城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代,城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用,成为下一轮城市发展的新增长点,成为企业转型升级持续性发展的主要动因。

随着城市更新内涵迭代升级,中国城市更新进入高质量发展时代,拆旧建新中还涉及到城市保护、城市修复概念以及人居改善需求的不断提升等各种问题,这对房地产在城市更新项目中的运作提出了更高的要求。

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