房地产还有发展空间吗 房地产投资产业规划及市场调研

• 吴亚楠 2023年7月11日 来源：互联网 1220 79
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我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，房地产新发展模式的探索也将围绕品质提升展开。

房地产还有发展空间吗

业内人士表示，央国企在新的行业周期中的优势更加明显，因为企业拥有相对稳定的经营模式、良好的财务管理和注重长远战略规划的特点，能更好地应对市场波动和行业变化，并提供稳定的产品和服务。实际上，2023年的调查数据显示，央国企的整体满意度比行业均值高出3.0分，比民营企业高出4.2分，其中央企的整体满意度更为突出，达到了80.2分。

7月11日，中指研究院发布的《2023年中国房地产顾客满意度调查报告》显示，近两年中国城市居民的居住满意度呈持续下滑的趋势，2023年降至72.3分。其中，百强企业分化，头部房企品牌效应进一步放大;央国企优势凸显，总体满意度稳定，民企得分下滑明显。

根据中研普华研究院撰写的《2023年版房地产投资产业规划专项研究报告》显示：

房地产投资产业规划及市场调研

1—5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%;其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。

1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，同比下降6.2%。其中，住宅施工面积548475万平方米，下降6.5%。房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积29010万平方米，下降22.7%。房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%。其中，住宅竣工面积20194万平方米，增长19.0%。

我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，房地产新发展模式的探索也将围绕品质提升展开。

深圳楼市过去的繁荣，大概率是建立在“加杠杆”之上的。且该主力人群主要有两类，一类是基于“资产配置”视角的是高净值人群，集中在金融、地产、创投等领域的私营企业主;另一类是基于“财富效应”加杠杆买房者，主要是一部分敢于在场外融资的各类房产投资炒房客。加杠杆带来了房价涨价预期，刚需、换房者被裹挟进场，形成了全民贷款买房盛况。

截至2022年10月末，深圳房地产开发贷款大幅增长，开发贷余额7，368.71亿元，同比增长24.76%。住房租赁贷款大幅增长，截至2022年10月末，深圳住房租赁贷款余额487亿元，同比上升86.1%，其中保障性租赁住房贷款余额为74亿元，同比上升223.6%。

7月3日，深圳市发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》(以下统称“四个政府规章”)，将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。四个政府规章将于8月1日正式实施。

随着深圳供给侧改革推进，住房供应改善卓有成效。一是调减商办用地，转为住宅用地;二是将住宅用地占建设用地比重提升至25%;三是大规模增加公共住房供应。考虑到深圳各大中心区不少有高达40%左右的商办空置率，以及产业外迁，以后深圳更不缺住宅用地，因此未来一段时间深圳供应量大概率会保持充足。

房地产市场最新政策

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将2022年11月发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“金融16条”)中规定了适用期限的两条政策延期至2024年12月31日。

具体来看，延长的政策之一是，房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期或调整还款安排。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

延长的政策之二是，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。此次政策延期能在一定程度上打消金融机构顾虑，进一步改善金融机构不敢贷、不愿贷等情况，鼓励金融机构向专项借款支持项目发放配套融资，进一步改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期。

房地产市场投资规划

人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作用更加明显。从目前来看，北上广深一线城市投资吸引力优势明显。5月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%;二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%、0.2%。

房地产业未来发展的大势是基本清晰的，发展新模式也须顺应大势。过去高杠杆、高负债、高周转的模式积弊已久，已行不通。我国已经从过去的大拆大建走向开发与改造并重的城市更新阶段;租购并举之下，住房租赁在解决居住问题方面将发挥更突出作用;美好居住生活不仅需要更优质的房子，还需要更好的配套和服务等。新发展模式的探索应在未来发展的大趋势中寻找突破口。

房地产行业报告对中国房地产行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，房地产行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2023年版房地产投资产业规划专项研究报告》。

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