房地产发展潜能与未来市场预测2023

• 刘明月 2023年8月9日 来源：中研研究院 784 47
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国家近两年连续颁发二胎、三胎政策，未来人们住房面积需求会不断增大。随着“房住不炒”政策初见成效，市场降温明显。开年以来，房地产市场政策持续收紧。房住不炒下，这一趋势还在继续。

2023年第一季度，中央层面在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，不断推出新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式：

一是：多次重申房地产行业的国民经济支柱产业地位。

二是：建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，大力支持居民刚性和改善性住房需求。

三是：落实好房地产“金融16条”，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，支持房企合理融资需求。

2023年上半年一线城市房价收入比为30.3，较2022年小幅下降0.3%。2023上半年一线城市房价及城镇人均可支配收入均保持上涨态势，但房价增速不及收入水平，致使一线城市整体房价收入比小幅下降，但仍超30的房价收入比水平依旧可见一线城市购房压力之大。

2023上半年二线城市居民收入水平持续走高，城镇人均可支配收入涨幅达3.52%，与此同时，房地产市场复苏缓慢，房价面临一定的下行压力，进而导致房价收入比下降且降幅呈扩大之势，数据显示，2023上半年二线城市房价为18776元/㎡，较2022年下跌1.41%，降幅扩大近1个百分点。

数据显示，2023上半年三四线城市房价均价为9689元/㎡，较2022年下跌1.71%，房价下行压力仍然较大，以致房价收入比降幅持续领先。

中研研究院出版的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示

房地产发展潜能与未来市场预测2023

从提振市场信心的角度来看，预计二季度会有更多城市进一步“松绑”限购、限贷、落户条件，或下调房贷利率，释放合理住房需求，从而带动市场预期整体回暖。

今年以来，加入首套房贷款利率下调队伍的城市持续增加，太原、金华、郑州、珠海、石家庄、沈阳、衢州等40多个城市调整首套房贷款利率下限至4%以下。

目前房地产行业处于饱和状态，但在国家近两年连续颁发二胎、三胎政策，未来人们住房面积需求会不断增大。随着“房住不炒”政策初见成效，市场降温明显。开年以来，房地产市场政策持续收紧。房住不炒下，这一趋势还在继续。

多地二手房的首套房贷款利率已经下调至5%以下，个别地区开始出现4.6%的利率，与本月5年期以上LPR报价持平。尽管当前市场信心修复尚需时间，但房地产市场已出现一些积极信号。同时，从二季度中后期来说，全国疫情形势有望明显好转，届时一些地区积压的购房需求也有望得到释放。因此综合来看，在政策环境转暖的背景下，市场底部有望于二季度末或三季度出现。

4月份以来，南平、马鞍山、衢州、驻马店、沈阳等多个城市首套房贷款利率降低。其中，部分城市的首套房贷款利率年内已经多次下调。例如，今年沈阳首套房贷款利率下调两次，先从4.1%降至3.9%，近期调整后进一步降至3.8%。

热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。多位银行业内人士表示，银行暂停房贷业务主要和贷款额度收紧等有关。

房地产政策支持

房地产政策面“稳地产”力度持续加码，银行信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”，保障房地产企业合理融资需求。在106个大城市中，还有48个城市即45%的大城市平均单价未过万元。从城市规模划分来看，这48个城市中包括特大城市哈尔滨，贵阳、乌鲁木齐和长春这三个I型大城市。

此外，临沂、淄博、柳州和烟台的城区人口也都超过了200万。可见，城区人口规模大的城市，房价未必就高。从区域分布来看，48个房价不过万的大城市主要来自中西部、东北以及东部地区的山东等地。其中，像山东烟台、潍坊等经济大市，房价的总体水平并不高。

郑州

郑州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“郑15条”)。预计8月份相关政策将陆续发布。对于激活合理住房消费需求和提振市场信心等有积极的作用。

凡即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的，各开发区、各区县(市)可依据实际情况，给予一定比例的购房契税补贴，以货币形式一次性发放。青年人才购房，在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县(市)再按照100%的比例给予购房契税补贴。多孩家庭，财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

南京

据南京市住房保障和房产局官方微信号“南京房产微政务”消息，南京发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》的通知，8条政策里首条便是对购买新建商品住房的实施补贴。

具体而言，鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。

江西赣州

江西赣州发布18条房地产措施，其中提到支持实行购房补贴和继续实行阶段性购房契税补贴。8月1日，江苏句容出台稳楼市新政，其中包括多孩家庭购新房给予契税补贴、购买新建商住房给予契税补贴等。同日，四川雅安经济技术开发区出台稳楼市新政，提出买新房给购房补贴，包括对人才和多孩家庭给购房补贴等。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国住房贷款要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

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