房地产经纪国外经验借鉴 美国的房地产经纪人从业采用执照制度

• 陈博 2023年8月17日 来源：中研网 1473 98
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美国的房地产经纪人从业采用执照制度。房地产经纪人员分为经纪人(brokers)和销售员(agents)。经纪人和销售员都需要通过一系列专业考试并获得相应的专业资格,才能注册执业。经纪人可以开办自己的公司,并雇用销售员,而销售员不能独立开展业务。执照的有效期一般为2年,

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一、美国

美国的房地产经纪法律体系包括《一般代理法》、《契约法》、《全美房地产经纪人从业道德与从业标准》及各州的房地产经纪相关法规等。各州的房地产经纪相关法律法规不完全相同,内容涉及经纪行业准入、执照颁发、行业监管、衍生服务、金融按揭、交易保障等方面,其中以各州的执照法为规范经纪业者最严密的法令。1917年,加利福尼亚州(以下简称加州)首先制定了美国第一部房地产经纪人执照法—《不动产交易执照法》,之后各州纷纷效仿,陆续制定了各州的执照法规。

 

美国的房地产经纪人从业采用执照制度。房地产经纪人员分为经纪人(brokers)和销售员(agents)。经纪人和销售员都需要通过一系列专业考试并获得相应的专业资格,才能注册执业。经纪人可以开办自己的公司,并雇用销售员,而销售员不能独立开展业务。执照的有效期一般为2年,之后仍需学习考试以延长执照的有效期。此外,在美国房地产经纪机构工作的人员,除了经纪人和销售员外,还有一些没有执照,负责相当于秘书的工作,例如处理文件寄送、客户洽谈的安排,这些人的工作职责不涉及带看、价格谈判、洽谈客户等与交易有关的内容。

 

一般来说,州房地产委员会或房地产局是执行经纪人法律的权力机构,负责发给经纪从业人员执照,执行房地产法规并向领有执照的人员或社会大众提供有关房地产方面的资料和信息。

二、英国

英国房地产经纪行业法律制度主要由法律法规和行业准则构成。英国公平交易部负责制定房地产经纪管理法律法规,通过法律监管房地产经纪活动。英国有关房地产经纪的法律法规主要有:《不动产经纪人法》、《不动产不完全记述法20》、《不动产不完全记述令一特殊情况》。英国房地产经纪行业组织,以房地产经纪行业法律法规为基础制定了一系列行业准则,包括:《全国不动产经纪人联合会行为准则》、《居住物业代理执业规则》、《房产出租代理执业规则》、《国际居住物业代理执业规则》等。

 

英国的房地产经纪基础业务包括房地产买卖服务及房地产租赁代理服务。房地产经纪机构具备一定资质和专业人员后,还可以从事房地产抵押、房地产保险、资产管理、商务合同谈判、土地竞标等业务。

 

英国的房地产经纪服务分两种模式:单一代理和多重代理。单一代理模式即消费者只委托一家房地产经纪机构提供服务,此类模式通常佣金费率较低,一般为房屋售价的l%一2%。多重代理模式即消费者委托几家房地产经纪机构联合起来提供服务,此类模式可以充分利用市场的流动性寻找买家,能够保证等待时间短,相应的佣金费率较高,一般为房屋售价的2%一3.5%。不同的经纪机构会存在10%一巧%的价格差。由于按房屋售价的百分比收取佣金对于售价低的房屋不利,因此现在也出现固定费用标准的做法。

三、中国香港

香港地区的房地产经纪称为地产代理,其专门立法是《地产代理条例》。以《地产代理条例》为主体法例,还配套有《地产代理(发牌)规则》、《地产代理(豁免领牌)令》、《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》、《地产代理(裁定佣金争议)规例》、《地产代理(登记裁定及上诉)规例》等5个相关规例。《地产代理条例))是香港地区对地产代理实施主体和行为管理的主要依据。

 

在香港地区从事房地产经纪服务,必须持有地产代理(个人)牌照或营业员牌照。新入行人士必须通过地产代理或营业员资格考试,及符合其他发牌条件(年满18岁;完成中学五年级或同等程度的教育;在紧接申请牌照的日期前的12个月内,在有关的资格考试中考获合格成绩;及符合适当人选的标准),才可申请有关牌照。

 

在香港地区设立房地产经纪机构,必须取得地产代理(公司)牌照。申请地产代理(公司)牌照的公司必须符合以下条件,才可获批给牌照:必须是一间公司;至少有一位董事持有有效的地产代理牌照;必须有一名持牌地产代理实际控制该公司的地产代理业务;每位董事均符合适当人选的标准;公司本身也须符合适当人选的标准。是否是适当人选,监管局会考虑多项因素来综合决定。

四、中国台湾

台湾地区的房地产经纪相关法律法规主要有《不动产经纪业管理条例》,以及《不动产经纪业管理条例施行细则》、《不动产经纪业营业保证金缴存或提供担保办法》、《不动产经纪业营业保证金管理委员会组织及基金管理办法》等配套细则或办法,此外,还制定了《不动产经纪营业员测定办法》、《不动产经纪人专业训练机构团体及课程认可办法》、《不动产说明书应记载及不得记载事项》、《不动产经纪业或经纪人员奖励办法》、《不动产经纪人员奖惩委员会组织规程》等10余项法规,均由主管机关“内政部”发布施行。

 

在台湾地区,房地产经纪机构的营业处所至少要持有一位经纪人证照方能开业。台湾地区的房地产经纪行业行政管理部门,在中央为内政部地政司,在直辖市为市政府地政处,在县(城市)为县(城市)政府。中央管理部门地政司主要负责对经纪业管理条例的制订、修订与执行监督,并负责对业者的评估与奖惩;地方政府负责稽核、举报非法营业处所,监督稽核与奖惩合法业者,协调业务纠纷。

 

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