2023年城中村改造行业发展状况调查分析 43城开展城中村等低效用地再开发试点

• 陈观秋 2023年9月18日 来源：中新网 中国证券报 中国经济网 284 11
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近日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。

43城开展城中村等低效用地再开发试点

近日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。低效用地再开发以城中村和低效工业用地改造为重点，试点期限原则上为4年。上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个超大城市全部入围。特大城市中，武汉、东莞、佛山、南京、青岛、长沙、杭州7城入围。

自然资源部自然资源开发利用司主要负责人表示，长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村和老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。有的城中村人居环境差，基础设施和公共服务设施不足，有的产业用地容积率较低，投入和产出水平不高。

该负责人强调，在人口净流入、新增空间有限、产业发展用地矛盾突出的城市，开展低效用地再开发试点，有利于补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，有利于增加建设用地有效供给，保障产业项目落地和转型升级。此次政策将北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西等15个省(市)的43个城市纳入试点范围。

该负责人表示，各地要积极探索与低效用地再开发相适应的规划和土地政策，依据国土空间总体规划合理确定低效用地再开发空间单元，编制空间单元内实施层面详细规划，探索土地混合开发、空间复合利用、容积率奖励、跨空间单元统筹等政策。

城中村改造是事关千家万户的重大民生工程，是提升城市功能的重大发展工程，是增强城市韧性的重大治理工程，对改善民众居住条件，优化城市功能布局，提振经济发展活力具有十分重要的意义。

据了解，城中村是指农村耕地被国家收走后，剩下的宅基地被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，具有建筑密度高、出租现象普遍、外来人口较多、村委会自治、土地产权归集体所有等特征。

同时，城中村改造是城市更新的一个类别，由于产权复杂、功能多样、利益主体多元，城中村改造一直是土地再开发和城市更新的重点、难点。与近几年政策持续发力的老旧小区改造不同，城中村改造已在各城市较早开展，但此前并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。

城中村改造行业发展状况

深圳是城中村改造与保租房结合的典范。2023年3月，深圳市住建局印发《城中村保障房规模化品质化改造提升指引》的通知，将城中村改造与“统租房”相结合。改造潜力大，根据深圳市住房建设局披露，2021-2027年全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套(间)，覆盖约350万-400万人，预计到2035年全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。政企结合，优势互补：城中村统租改造由深圳市政府牵头，联合万科、深圳人才安居集团等房企，共同改造、经营。部分存在城中村保交付问题的城市也可以将未来的改造资金与安置房保交楼相结合。部分出现交付问题的安置房多由于原开发主体企业出现流动性问题，但并非商品房，即便项目资可抵债(有可售商品房)，也难以使用保交楼专项借款。本轮新增城中村改造资金或可帮助盘活存量安置房保交付问题。

2022年广东、江苏、浙江、山东、河南、四川六个经济大省经济总量占全国的45%，根据各地区的地区社会经济发展来看，城中村改造对发达地区经济结构、质量呈现出趋势性、关键性变化。与此同时，各地区经济发展水平的不同步，对于城中村改造建设支出产生不同的影响。经济较为发达的地区，政府有更充足的资金进行城中村改造建设，从而刺激了本地区城中村改造行业市场的发展;反之，经济较为落后的地区受制于城中村改造建设资金的缺乏，进而影响当地区城中村改造市场的发展。

据中研产业研究院《2022-2027年版城中村改造产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》分析：

梳理发现，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”规划也指出:积极鼓励城中村和旧工业区有机更新，有序推进拆迁改造城市更新，深入开展整地利益规划，加快大规模土地盘活，打造“两个一百平方公里”高品质产业空间。城中村改造产业将逐步实现城市空间结构的优化、住房供给的增加、公共服务水平和基础保障能力的提升，为加快建设现代化、国际化、创新型城市提供有力支撑。

广州市印发《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出，在“十四五”规划中，广州要加快建设科技创新强市，并将进一步推进城市有机更新提质增效。同时根据《纲要》，广州将积极推进“三旧改造”，继续完善旧城镇、旧村庄、旧厂房“三旧”改造政策体系，提升城市面貌。推进183条城中村改造;基本完成395个老旧小区微改造项目、27个旧街区改造项目，有序推动旧楼加装电梯;实施306个旧厂房改造项目，推动旧工业厂区向特色园区和创新产业功能混合开发转型。

云南省发布的《云南省住房和城乡建设事业“十四五”规划纲要》，明确，十四五期间，城市棚户区(老旧小区)改造、保障性租赁住房数量100万套，其中，城市棚户区改造30万套，老旧小区改造数量55万套， 保障性租赁住房15万套。到2025年，城镇居民人均住房建筑面积 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40实现增长。

城中村改造或将成为稳投资与增长的药引子与抓手。随着房地产经济的回暖，国家干预化解房企风险，提高住房建设标准，对城市规划和建设提出了新的要求。为了让人民群众住好房，让城市更宜居，把城市规划好、建设好、管理好，城中村改造或将成为城市建设的工作重点。

据悉，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

业内人士认为，城中村改造对于增加优质房源供给，改善居住条件，提升城市形象都有较大好处。同时，有助于提升土地资源价值，升级城市功能。通过创新专项金融产品等手段，可以吸引更多社会资本介入，加快城中村改造。城中村改造市场规模有望重回万亿元。房企可以重点关注城中村改造中的新机会和新要求，找到发力点和盈利点。

区域产业规划是地方经济发展战略的核心内容，是各级政府部门发展相关产业的“路线图”，对于区域发展规划来说，就相当于一张蓝图对一个建筑物的重要性，有了这张“蓝图”，区域才能在有规划有计划的基础上进行更好的区域建设。特定区域内某个产业的快速健康发展有赖于当地政府以前瞻性的眼光拟定科学合理的发展规划，特别是一些战略性新兴产业更需要地方政府制定切实可行的扶持和培育规划。通过区域产业规划来确定地方经济发展的产业支撑体系，为招商工作确定方向和框架。

想要了解更多城中村改造行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年版城中村改造产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》。报告对国内外城中村改造行业发展情况、发展趋势及其所面临的问题等进行了分析，对我国城中村改造产业政府战略规划、区域战略规划等进行了深入探讨。报告同时还对我国北京、广东等地主要城中村改造产业规划的概况、策略进行了分析，揭示了城中村改造产业的发展机会，以及当前城中村改造产业面临的竞争与挑战。

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