铁路土地综合开发市场前瞻分析与未来现状分析

• 刘明月 2023年10月18日 来源：中研研究院 784 47
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铁路土地综合开发市场前景如何?铁路土地综合开发提高土地利用效率，缓解土地的瓶颈效应。土地资源不足是我国城镇化推进中的一大瓶颈。

铁路土地综合开发市场前景如何?铁路土地综合开发提高土地利用效率，缓解土地的瓶颈效应。土地资源不足是我国城镇化推进中的一大瓶颈。目前，我国铁路站场及毗邻地区特定范围内的土地还存在着较为严重的土地浪费、闲置、低效开发等问题。这种状况在全国各地都非常普遍，而且所占比例不低。这部分土地如果得到有效利用，将大大提高我国整体土地的利用效率，并有效缓解城镇化建设中的土地瓶颈效应。

土地综合开发的核心在于市场化运作。此次《意见》中提出，土地综合开发要坚持“政府引导和市场自主开发相结合……引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发”。以往土地利用效率低下的经验已经表明，通过非市场手段进行的土地开发，利用效率相对较低，远不及市场化的运作有效率。如果依然采取以往的土地出让方式，单纯依靠政府和铁路系统自身开发，其效果让人担忧。

铁路土地综合开发市场前瞻分析与未来现状分析

铁路土地综合开发对城镇化的推动力，也需要客观看待，不可盲目乐观。有几个问题应该格外留心：

可开发的铁路土地主要集中在大中城市和城市群。不是所有的铁路站场及沿线的土地都可以用于综合开发。铁路对城市的作用主要还在于其交通运输能力。当前我国人口越多、经济规模越大的地区，相互之间交通运输的空间也就越大，这意味着，大中城市和城市群是铁路发挥功能的主战场，也就是下一步土地综合开发利用的主要区域。我国能够综合开发的铁路土地也主要集中在这些地区。广大小城市和中西部地区的小城镇可以进行铁路土地综合开发的空间并不大。

以商业综合体为主要方向，限定房地产开发的比例。众所周知，靠近火车站和轨道交通枢纽地区的房价都是相对较高的。因此，很多人认为铁路土地应该主要用于房地产开发。这种观点是错误的。新型城镇化质量的提升就要求土地的开发向着多功能、综合性的方向转变，改变过去单纯的工业园区、房地产小区的划分模式。在铁路土地的综合开发中，一定要限定土地用于房地产开发的比例，把建设城市商业综合体作为铁路土地综合开发的方向。

培育建设国际消费中心城市以来，北京商圈表现更为活跃。全市监测的52个重点商圈限额以上商业单位实现零售额同比增长12.8%，明显好于全市社零总额增长水平。其中王府井等22个传统商圈完成改造升级。公主坟商圈2021年底商圈改造完成后，5个商业主体总品牌数达到近1200家。华熙LIVE·五棵松商圈开创了“沉浸式”互动体验的崭新特色商业模式，成为北京知名的网红打卡新地标。三里屯商圈改造后，三里屯太古里西区引入品牌16家，进一步提升三里屯商圈的活力和凝聚力。

借鉴国际经验，改变铁路站场及沿线地区的开发模式。发达国家的火车站、地铁站多是商业区和车站经济圈。例如，日本东京的绝大部分商业中心都紧邻JR线、地铁或私铁的车站，除了月台、站厅，还有超小型便利店、咖啡店、便当快餐店等，集聚了大量的人气和商气。

国内大部分火车站和地铁站的主要功能还仅仅是交通枢纽，浪费了车站所带来的大量人流，车站土地的开发利用价值没有充分发挥。因此，下一步需要将传统的、单一的交通枢纽功能，转化为集交通、商业、娱乐等于一体的综合性开发。

中研研究院出版的《2023-2028年中国铁路土地综合开发市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示

国务院常务会议研究部署铁路投融资体制改革最给力的“三板斧”——“设立铁路发展基金”、“创新铁路债券”、“盘活铁路用地资源”。其中，铁路土地综合开发一直被寄予厚望。

随着全球经济化发展，我国的贸易活动、经济活动等日益增多，商业综合体的特征也逐渐突出，有效发挥城市商业综合体的优势和特征，这无论是对于满足城市居民的生活需求，还是一个城市的发展都具有重要的积极意义。

商业综合体经营业态的“黄金比例”为：购物、餐饮和娱乐按照52∶18∶30分布。近两年来，无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业企业如娃哈哈、雨润等众多其他行业的企业均纷纷转向城市综合体的开发。除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势。城市综合体经过数年的发展，成绩显著，而商业综合体将是未来城市综合体的发展方向，是城市综合体发展的主流模式。

一是容积率提高后的增值收益。铁路用地的一个显著特点就是低容积率，现在80%以上的铁路用地都是计划经济时代(1992年前)形成的，许多货运中心、仓储物流中心都是一层到三层的建筑物。如果可以把容积率提高50%~100%，借鉴香港地区“地铁上盖”的经验，铁路土地综合开发充分利用好上盖建筑和地下空间，就可获取很大的一块增值收益。

二是土地转用途后的增值收益。铁路用地原先都是无偿划拨的交通运输用地，但长年以来，围绕铁路沿线兴建了许多公共服务机构(幼儿园、派出所等)和建筑物，这些土地的产权仍然是无偿划拨的非经营性用地。按照《意见》的精神，国家赋予铁总依法转化土地用途的职能，铁路土地综合开发在补交一些出让收入的前提下，铁总可以把相当一部分非经营性用地变成住房、商业等经营性用地。

三是铁路存量用地盘活与节约集约用地。关于铁路存量用地的规模，目前没有准确的统计数据。现有的数据是1999年底，铁路用地总面积约49.75万公顷。

其中，运输生产用地占93.6%、辅助生产用地占0.3%、生活用地占4.8%、其他用地占1.3%。未来可以盘活的重点区域是客运站、货运站，铁路沿线站点的房屋、建筑物，还有原来铁道部办的不少企业和物流中心等等。

《新时代交通强国铁路先行规划纲要》指出，到2035年，全国铁路网将达到20万公里左右，其中高铁将达到7万公里左右。在新时代的背景下，面对发展的新要求，铁路正朝着数字化、智能化、信息化、智慧化的发展方向不断前进。科技创新成为推动铁路高质量发展的强大动力，智慧铁路建设持续推进。

中国铁路土地综合开发行业市场的发展现状，通过公司资深研究团队对市场各类资讯进行整理分析，行业研究报告可以帮助投资者合理分析铁路土地综合开发行业的市场现状，为投资者进行投资作出行业前景预判，挖掘投资价值，同时提出铁路土地综合开发行业投资策略和营销策略等方面的建议。

中国铁路土地综合开发行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、发展策略与投资建议等进行了分析。未来铁路土地综合开发市场现状如何呢?请查看，中研研究院出版的《2023-2028年中国铁路土地综合开发市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》。

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