中国房产证抵押贷款行业经营模式及行业存在的问题分析

• 冯少杰 2024年1月9日 来源：中研网 577 32
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中国房产证抵押贷款经营模式分析

目前房产证抵押贷款的主要经营模式——房产金融平台负责对有房产金融需求的客户进行客户拓展和初级风控审核;授信后，将合格借款人推介给资金提供机构，以撮合双方的借贷需求。期间房产金融平台还提供下户面签、办理入抵、贷后管理等服务。

中国房产证抵押贷款经营项目案例分析

平安银行的房产证抵押贷款经营项目分析：

以平安银行认可的房产抵押作为担保向银行申请授信，银行在规定的抵押率范围内，给予小微企业一定额度的授信产品，抵押率最高达80%。

适用对象

适用于拥有有效房产抵押物的所有小微企业、小微企业主及个体工商户。

授信额度

单户最高可达2000万元人民币。

授信期限

授信期限最长达10年。

产品特色

抵押率高：住宅(含别墅)最高抵押率达80%;商用房、商住房最高抵押率达60%;标准厂房最高抵押率达50%。

还款灵活：等额本金、等额本息、净息还款任意选择及搭配。手续简便、审批快捷、流程简化。

具体项目

背景：王先生为某工业自动化设备有限公司的法人代表，公司主营工业自动化设备及配件的技术开发、购销及售后服务，年销售规模近2000万元，利润率9.6%。因公司扩大规模，增设了生产线，导致企业采购环节出现资金缺口。同时，企业的一批原材料应付货款即将到期，亟需对外付款。

王先生在公司经营的当地名下有一处住宅房产，评估价值为185万元。王先生表示愿意抵押给银行进行融资。

融资方案：平安银行受理王先生的授信申请，并根据客户需要，为王先生提供了快速审批通道服务，仅用一天时间，王先生的授信申请就得到了批准：给予其授信额度148万，抵押率80%，期限一年，授信期限内，额度可循环使用。

运用“房易贷”产品，办理速度快，解决了客户燃眉之急。从客户提出申请到审批通过，仅用了一周时间。贷款及时到账，使王先生如期支付了应付货款。目前企业经营状况良好，利润符合预期。

（点击查看《2024-2029年中国房产证抵押贷款行业前瞻分析与投资风险报告》完整报告目录）

三、中国房产证抵押贷款运营存在的问题

1、房地产抵押评估产生的问题

房地产的抵押评估指的是房地产评估机构以提供给金融机构的抵押房地产做为评估对象，通过一定的估价程序和方法所进行的房地产价格评估，在进行评估时根据房地产的实际情况可采取多种估价方法，可以根据相似房地产的公允价值进行参照评估，但是尽管是本着公正合理的原则进行估价的，有时也会产生很多因为评估价格造成的纠纷。在进行房地产抵押评估时常遇到的问题有：

(1)房地产所有权的问题

又称为权属问题，主要表现在房产的实际面积是否与房产证的证载面积相符，房产的位置是否与受益人的确认相符等，这些方面如果情形不相符就会引起纠纷，影响房产的市场价格。

(2)评估时点的问题

房地产抵押评估是对一个基准点的市场价格的评估，所以进行抵押评估的时点的价值与贷款到期日房地产的市场价值是绝对不一致的，因为评估的时间价值差异就会产生问题。

(3)没有履行告知义务

抵押人由于没有将房地产取得的来龙去脉告知金融机构，造成金融机构无法获得相关的信息而产生问题，如土地使用证取得了但还有没结清的出让金，房产证取得了但是工程尚未竣工验收，房产证和土地证上的所有权人不一致等。

(4)抵押房地产的用途方面的违规操作

房屋的实际建设规划和法律的规定用途不符，房屋受到外界的影响以后随意改变房屋的法定用途等这些违规操作，会造成房地产价格的虚高。

(5)附带租赁约定的房地产抵押问题

房屋所有权人与承租人签订了固定期限的租赁合同，并取得抵押贷款，延误了金融机构行使抵押权。

(6)将还建房屋做为抵押房产

房屋的所有权人将提供给原来的土地使用人的房屋做为了抵押物，实际上这套房产应该是土地开发费的一部分，如果抵押人不能如期偿还债务，就会延误抵押房产的变现。

2、评估人员的技术及职业道德产生的问题

现在的房地产评估人员的专业素质普遍不高，采用的估价方法取得的抵押价值就会有失公允和专业性，从而带来问题。如果评估人员专业水平较差，有时就会套用不合理的技术参数进行评估，再加上没有房地产生产经营的实际经验，对房地产市场没有全面系统的了解，房产的评估价值就会有所偏差。

房地产的评估价值是会直接影响贷款额度的，如果评估人员不秉承客观、独立、公正的原则，丧失职业道德，一味向委托方的利益妥协，再加上评估态度不够严谨，有的都不进行实地勘察，简化评估流程，就会增加评估价值的主观因素，与房地产的公允价值不符，金融机构的信贷人员由于是非房地产评估专业人员，如果凭评估报告阐述的结果发放贷款，就会产生一定的问题。

3、金融机构进行现场勘察和审批贷款额度产生的问题

信贷人员在发放贷款之前，应该前往房地产的实地进行现场勘察，对房屋的位置、结构、装饰情况、内部配备等情况与掌握的书面资料进行核对，这样可以避免抵押人利用信贷人员对现场不熟悉的弊端提供虚假的资料，从而误导产生虚假的抵押价格和错误的抵押判断，对于很多房产证上未列明的事项，如基础设施、环境污染等因素只有进行了实地勘察才能了解和掌握。

信贷人员要对贷款的重要影响因素，如抵押比例、利率、还款方式、贷款期限等进行认真的审批，要设立问题防范标准来保证贷款发放的安全性。一般是得到评估机构的评估价值以后，金融机构再核实抵押人的信用情况、财务情况、变现能力等信息，从而确定抵押利率和抵押比例，但是房屋的变现能力是很预测的，再加上市场波动较大的情况下房产的价值也会起伏，这就造成了在审批环节的一定问题。

4、抵押贷款时产生的问题

抵押人取得贷款后如果房产的市场价格波动很大，迫于压力会违反约定不再继续还款，这就给金融机构的资金回笼带来了问题;如果抵押人无力偿还贷款，金融机构只有进行房产拍卖，但要保证其家庭成员的正常生活，所以无法进行房产的强制处置，金融机构就会蒙受损失;有的抵押人申请抵押贷款时是为了开发房产，得到贷款后不专款专用，以致于到期后房产不能按时完工而造成无力偿还，贷款金额太大金融机构无法收回。

5、地产估价中遇到的问题

在现今的中国房地产评估市场中，存在着抵押评估方法单一、缺少专业资评人才、 缺乏理论实证研究、政府给予重视不够等问题。

在抵押评估方法方面，中国目前使用的是估值点的市场价值减法计算，抵押价值理论一般运用于欧洲存在显著差异，评估者对市场价值的理解是片面的，在估价报告中，抵押价值评估的目的和用途是单一的，常表现为在某一点给出一个估值结果。这样静态的、单一的的估价方法对金融机构抵押价值变现带来隐患。现实情况是，相对贷款前的抵押评估结果而言，抵押资产变现率普遍低下，大宗房地产的不良资产变现率仅在30%-50%之间。参照国际评估准则中的规定，评估师必须在市场环境下进行评估操作，在评估报告中， 必须充分揭示且分析影响不动产抵押价值的当前市场风险和未来变现风险，在保证价值结果的前提下给银行提供能够量化的风险提醒。

在专业人才方面，因中国房地产评估业起步较晚，许多现在的房地产评估师都是由之前的土地估价师、会计师转行成为房地产评估师的，虽然这些老一辈们有充足的评估经验，但依然没有经过专业系统的学习，再者加上资产评估行业从业人数不足，拥有专业资格证的人少之又少，中国房地产评估业面临着人员老龄化和较大的专业资评人士缺口。

在理论实证研究方面，我国对于房地产评估的理论研究依然处于起步状态，相关文献数量和质量都处于较低水准，理论主要来源于国外，但是许多中国学者多是生搬硬套，并没有和我国实际情况相结合，没有形成明显的中国特色，因此，在研究方面也是亟需人才。

在政府政策方面，对比国外成熟的房地产评估规章制度及规定等文件，我国政策在房地产评估方面给予重视不够，在一些文件中还存在模糊表述等问题。政策上也对房地产评估没有给予较大的支持，使得本来就起步晚的中国房地产评估业前路更加艰辛。

如需要完整报告，请点击查看中研普华产业研究院发布的《2024-2029年中国房产证抵押贷款行业前瞻分析与投资风险报告》。本报告由中研普华的资深专家和研究人员通过长期周密的市场调研，参考国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、行业协会、中国行业研究网、全国及海外专业研究机构提供的大量权威资料，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过与国际同步的市场研究工具、理论和模型撰写而成。全面而准确地为您从行业的整体高度来架构分析体系。让您全面、准确地把握整个荞麦袋泡茶行业的市场走向和发展趋势。

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