2023物业管理企业现状与规模竞争分析

• 黄江 2023年4月11日 来源：新浪 1068 68
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去年合计实现营业收入2324亿元，相比于2021年的1971亿元实现一定幅度的增长;合计实现归母净利润仅134亿元，相比于2021年的240亿元，盈利能力下降明显。

近日，有57家物管上市企业陆续交出了2022年成绩单，总体来看，营收规模实现稳健扩张，但盈利能力却大幅下降。

2023物业管理企业现状与规模竞争

据同花顺iFinD数据显示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企业披露2022年业绩(目前我国主要物管企业普遍在港股上市)，去年合计实现营业收入2324亿元，相比于2021年的1971亿元实现一定幅度的增长;合计实现归母净利润仅134亿元，相比于2021年的240亿元，盈利能力下降明显。

3月，TOP50企业新增合约面积约14685万平方米，新增第三方拓展规模12137万平方米，头部企业规模持续扩张。3月企业拓展热度有所上升，全委项目共计拓展1270个，较2月的1102个环比增长15.25%。业态来看，本月第三方拓展规模前三的业态仍是办公、学校、住宅，其中办公项目占比39.19%，学校项目占比25.47%，住宅项目位于第三位，占比17.29%。城市服务项目来看，广东省成交总额领跑全国，金地智慧服务中标超过3亿的坪山区坪山街道城市物业化改革管理服务项目为3月最高金额的城市服务项目;收并购与2月的并购事件持平。

2023年3月，TOP50企业新增合约面积约14685万平方米，较2月上涨34.3%;TOP10企业新增合约面积7361万平方米，占比50.12%;本月雅生活集团新增合约面积最高，为962万平方米，本月头部物企拓展规模竞争热度回升明显，TOP10门槛为487万平方米。

2023年重点城市二手住宅市场均价

4月6日消息 据诸葛数据研究中心监测数据，2023年3月100个重点城市二手住宅市场均价为15686元/平方米，环比下降0.1%，同比下降0.27%。

进入2023年，随着疫情防控的全面放开，去年以来出台的利好政策逐步发酵，叠加近期以来信贷环境相对宽松，市场信心逐步恢复，二手房市场均价连续两月稳步回升，但是这一轮回温持续性略显不足，3月份市场均价止升转降。二季度市场热度如何还需要看后续是否有实质性的利好政策加持，仅靠疫情前积压的需求难以支撑市场的长期回暖。

从涨跌城市数量来看，3月份31城二手住宅市场均价上涨，较上月减少6个，平均涨幅为0.55%，涨幅较上月扩大0.06个百分点;66城二手住宅市场均价下跌，较上月增加6个，平均跌幅为0.57%，跌幅较上月扩大0.09个百分点;有3城二手住宅市场均价持平，与上月一致。价格上涨城市数量在连续三月上升后本月开始减少。市场上降价出售行为增多，表明业主信心有所波动， 房地产 市场回温之路曲折波动。

根据中研普华研究院《2023-2028年版物业管理产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》显示：

2018年到2022年，物业服务行业大起大落，大悲大喜，经历了2018年之前从未有过的巨大变化。总结而言，前所未有的股权再融资和并购整合并未取得硕果，很多企业的精益化管理能力跟不上规模扩张速度，行业运营效率有明显的提升空间，竞争格局也并未明显改善。但过去几年行业的成长也十分明显。越来越多的企业独立运营能力明显提升，社区增值服务的经验显然更加丰富，科技应用蔚然成风。

由于很多企业的管理能力进步无法跟得上规模增长，行业在过去几年积累了诸多成长的烦恼。2022年底，行业应收款占收入比例提升到36.4%，应收款减值比例从2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上应收款占应收比例从2021年底的11.0%快速提升到18.7%。行业商誉减值大幅提升，企业账面商誉规模庞大。

行业的股利支付率从2021年的38%大幅提升到2022年的60%。很多物管企业在2018-2021年过分强调囤积资金，在没有明确目标投向，也没有好的并购机会时持续开展股权再融资，忽视了地产行业和物业管理行业在资金使用方面的巨大差异。到2022年，估值下降和运营问题暴露的双重打击之下，过度股权融资的时代结束。

物管企业营业收入现状分析

2022年房地产行业下行，物企针对房地产客户计提应收款项预期亏损拨备增加;物管企业第三方项目占比提升，但在行业竞争加剧之下，使得企业在第三方项目上的利润有所下降。此外，受市场环境波动影响，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企业盈利空间收窄。

财务报告显示，物管企业营业收入的增长主要来源于在管面积的扩大以及增值服务业务的增长。以中海物业为例，2022年其在管面积同比增长23.2%至3.2亿平方米，增值服务增长15%至29.91亿港元，营业收入则增长34.4%至126.89亿港元。

尽管在管面积总体仍在不断增长，但增速却出现一定的下滑。据克而瑞研究院统计数据，完整披露2019年至2022年在管面积的48家上市物企，其在管面积总值由24.36亿平方米增长至61.94亿平方米，在管面积均值由5182.34万平方米增长至1.29亿平方米，2019年至2021年在管面积均值的增速分别为33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面积均值同比增速仅18.72%，较2021年下降31.51个百分点。

此外，在管面积前五的企业规模总值达26.95亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成，上市物企规模的分化也带来业绩表现上的分化。据同花顺iFinD数据，上市物企中排名前五的头部企业合计营业收入为1153亿元，占全部物管企业营业收入的近一半，合计归母净利润69.53亿元，超全部物管企业净利润的一半。

毛利率下降也成为2022年物管行业的普遍情况。同花顺iFinD数据显示，57家上市物企中，有48家毛利率呈现不同程度的下降，其中降幅最高的达14.6个百分点。

《2023-2028年版物业管理产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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