房地产市场年初呈企稳势头 民营地产债具备高回报潜力

• 黄江 2023年4月11日 来源：新浪 203 5
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根据一项指数，中国房地产公司的高收益美元债券在2022年第四季度的回报率约为53%。在中国优化新冠防疫措施，并支持房地产行业复苏之后，中国地产债在今年1月份进一步攀升。

最新数据显示，中国3月份新屋销售连续第二个月增长，表明中国监管机构从去年末开始推出的一系列措施，推动了中国房地产行业的复苏。

房地产市场年初呈企稳势头

近日，国家统计局公布的今年1-2月全国房地产开发投资数据显示，从多个维度观察，国内房地产市场似乎正走向企稳态势。

其中包括房地产投资、商品房销售面积和金额等数据都显示出明显的降幅收窄，当然这一定程度也与去年同期的基数相对较低有关、不同能级城市尚存在一定程度分化。不过值得注意的是，住宅竣工面积、住宅销售额均实现增长。

行业认为，竣工面积的增长意味着“保交楼”政策正良好运行。随着年初以来政策端的多方位发力，房地产市场显现企稳势头。

同时，现房销售正成为主流趋势，这也对房企的周转效率和综合能力提出要求，围绕高质量发展路线，房地产企业也在积极谋求适宜的路径。

根据统计局公布，房地产相关数据相比去年同期都呈现改善势头。销售方面，1-2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，商品房销售额下降0.1%，二者的下跌幅度出现明显收窄，而住宅销售额出现增长3.5%。

从多方面市场情绪反馈来看，春节后的确出现小阳春行情。信达证券指出，2023年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升，短期市场热度提升相对明显。

究其原因该机构认为，主要来自2022年末的延后需求得到集中释放，同时房企也在此时间内加大了推货力度。

开发投资方面有类似情形，整体1-2月全国房地产开发投资额度同比下降5.7%;房企房屋施工面积同比下降4.4%;房屋新开工面积下降9.4%;不过房屋竣工面积增长8%，其中住宅竣工面积增长9.7%。综合对比来看，施工相关的面积部分均实现大幅改善，体现出“保交楼”举措的稳步推进。

房企对此正努力筹划。头部房企碧桂园在此前举行的2023年度工作会议期间就提出“四保”工作重点，即“保交楼、保资产、保安全、保信用”。

民营地产债具备高回报潜力

高盛资产管理亚洲固定收益主管萨尔曼•尼亚兹(Salman Niaz)表示：“在我们看来，目前民营地产商存在高回报机会——这类机会既存在于那些没有违约的公司，也存在于一些已经违约的公司。”

尼亚兹表示，与此同时，由于信用风险溢价“相当有限”，国有建筑公司债券的利润潜力受到更大限制。

过去两年，中国房地产开发商的流动性紧缩对民营地产商的打击尤为严重，导致去年出现创纪录的违约。“我们的观点是，大多数违约已经完成，”他说，“可能还会出现一些违约或不良交易，但从系统角度看，大部分痛苦已经过去。”

根据中研普华研究院《2023-2028年中国房地产投资行业深度调研与发展趋势预测研究报告》显示：

除了住房销售增长，债务重组方面也取得了进展。中国恒大和融创中国最近都发布公告称，已经与境外债权人小组就境外债务重组方案达成了协议。

尼亚兹预测，那些业务规模大、多元化、在高质量城市开展业务以及具强大管理团队的公司，将为信贷投资者带来更好的回报。

根据一项指数，中国房地产公司的高收益美元债券在2022年第四季度的回报率约为53%。在中国优化新冠防疫措施，并支持房地产行业复苏之后，中国地产债在今年1月份进一步攀升。

不过，随着美联储等海外主要央行继续加息，以及美国和欧洲一些银行倒闭，导致全球市场趋向避险，中国地产债的反弹之势也暂时停止不前了。

探索房地产发展新模式

企业对于房地产行业的信心越来越足。信心来源于对我国经济社会发展长期向好的判断。总体而言，房地产市场已出现复苏势头。相信在今年房地产行业稳增长、控风险、促需求目标的引领下，房地产温和复苏态势将进一步持续，房地产行业将在稳定宏观经济大盘中发挥重要作用。

3月份，众多上市房企集中发布了2022年财报。众所周知，2022年是房地产行业经历困境的一年，也是行业进行深度反思和调整的一年。财报数据更直观地体现了企业的经营状况，在公布财报的房地产企业中，多数房企业绩明显下滑或出现亏损，仍保持增长势头的仅为少数。

不过，从上市房企召开的业绩说明会中传递出的信息可以看出，随着今年年初市场出现复苏态势，一些房地产企业正在从资金链吃紧状态和经营困境中走出，他们对于房地产市场和行业的信心正在恢复，房地产市场温和复苏的态势有望进一步巩固。

企业在寒冬中艰难前行，也在反思中收获成长。国家统计局的数据显示，2022年商品房销售面积和销售额分别下跌24.3%和26.7%。从2022年房企年报中不难发现，企业出现利润下滑是较为普遍的现象，众多房企呈亏损状态，其中不乏知名企业。

面对前所未有的挑战，仍有一些房企积极克服困难，稳经营，降负债，取得了来之不易的业绩。如万科营业收入和净利润均实现正增长，是2022年为数不多两项指标均正增长的企业;碧桂园债务规模和融资成本实现“双降”，2022年到期债务全部偿付，财务状况保持稳健。

房地产行业普遍达成的共识是，房企“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”发展模式已成过去式，未来不能再一味追求规模扩张，而是更看重项目质量和资产质量，同时，将练好内功向经营要效益。

市场分化日益凸显，企业对未来的布局相对集中。不少房企对当前市场的核心印象是分化，不仅企业经营状况有差异，城市间差异也十分明显。当前一二线城市复苏态势更明显，而三四线城市和县城等区域市场活跃度仍相对较低。由此，房企在布局上也纷纷持续向重点一二线城市、长三角、大湾区、中西部重点城市等区域和城市靠拢。基于当前的向好趋势，一些企业表示将在销售状况改善、回款顺畅的同时，较为积极地拿地。不过，也将更加注重把握投资节奏，未来将不再多点开花，而将更加理性、慎重和聚焦。

企业对于房地产行业的信心越来越足。信心来源于对我国经济社会发展长期向好的判断。随着疫情防控取得决定性胜利，经济复苏各项支持政策的落地，经济运行活力正加速提升。

《2023-2028年中国房地产投资行业深度调研与发展趋势预测研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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