2023二手房行业市场发展现状分析

• 黄文玉 2023年6月25日 来源：互联网 58安居客房产研究院 243 8
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二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。

二手房行业市场发展现状分析

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二手房装修的内容一般包括基础的水电线改造、墙面翻新、吊顶处理、地板翻新、门窗翻新等基础工程，但由于建筑时间过久，很多二手房在拆改的过程中极易出现问题，这给施工造成了一定的影响。相对于新房装修，二手房装修无疑在设计和施工上都增加了难度。

国内70城二手房同比涨幅平均值在2016年11月达到最大值以来持续下滑，至2020年10月，二手房房价指数同比涨幅平均值已下降至2.1%。

具体来看，新房价格连跌3月以上的城市多达8个，其中泸州同比连跌12个月，韶关、济南两城已连跌10个月，安庆跌幅最大，达到3.2%。从各城市二手房价来看，10月24个同比下跌的城市中，有23个城市已连跌超5个月以上，其中郑州已连跌16个月，自2020年4月以来至今已连续7个月跌幅超4%;二手房价同比跌幅最大的为牡丹江，同比下跌9.4%。

数据显示，截止至2021年11月，深圳网签二手房套数4.07万套，同比下滑57.28%;上海网签二手房套数27.18万套，同比下滑7.66%;广州网签二手房套数10.86万套，同比下滑1.23%;北京网签二手房套数19.1万套，同比增长14.7%，成为一线城市中唯一一个网签量明显上涨的城市。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》显示：

2021年12月，全国二手房成交周期为57天，已连续9个月环比上涨，创下去年5月份以来新高，但近三个月保持在5%上下，相较前期有一定幅度的收窄。从各区域看，2021年平均成交周期最短的依旧是华南地区，为37.39天，同比上涨1%;而成交周期向来最长的中西部为51.44天，同比上涨4%;华东地区成交周期45.1天，同比上涨4%;华北东北地区成交周期为44.84天，成为唯一一个成交周期同比下滑的区域。

2021年，华北东北地区价格出现明显波动下滑态势，挂牌均价为14370元/平米，同比下滑1.75%;华东地区挂牌均价为18802元/平米，同比增幅6.31%;华南地区挂牌均价为23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地区挂牌均价为10989元/平米，同比增幅3.28%。

据贝壳研究院数据统计，2022年7月份，50个重点城市二手房成交量指数(根据50城市场交易数据编制)为40，较上月微升，与去年同期的39相比有所提高。其中，北京、上海、天津、廊坊、东莞等近一半城市二手房成交量指数较上月实现增长。宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市本月成交量指数超过去年同期。

2022年12月，北京二手房成交量为8773套。目前的成交量相比2022年12月，已经出现了明显反弹。可以说，2023年，北京楼市已经出现了“小阳春”。但从最近一段时间看，市场成交量有所放缓，继续冲高趋势没有出现。

数据显示，2022年国庆节期间济南的网签量比2021年同期上涨约50%。“‘十一’黄金周期间，济南楼市延续了9月16日限购政策调整后的热度。”除了政策显效外，各大房企借助政策红利加大促销力度，也让济南楼市出现“回暖”势头。

2021年2月，经深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。2021年3月22日，成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。根据《通知》，成都将建立二手住房成交参考价格发布机制。众所周知，发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。但不可否认，二手房市场有效房源依旧供不应求，整体供求比例仅维持在1：4左右。

针对多个城市出现的二手房挂牌量增多，分析人士认为，主要原因有两点：一是“带押过户”和个税免退等支持政策提升了市场的活跃度，部分改善型需求业主积极入市，造成挂牌量有所增加;二是随着房价的持续走低，部分业主预期下行，亦造成挂牌量增加。从积极的方面来看，有利于提升市场活跃度，促进二手房市场成交，并进一步通过置换改善链条促进新房市场的成交;但另一方面，若市场需求支撑不足，出现明显的供大于求，可能引发二手房价格的下行，从而对市场预期造成负面影响。

二手房指导价放松，其意义不仅限于松绑城市本身，更重要的是，向市场传递激活二手房流动性的信号。二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用，进而带动包括更多城市、更大范围的市场预期和置业信心的修复。

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