2023长租公寓行业政策激励和行业规范并重

• 黄江 2023年9月7日 来源：新浪 1197 77
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长租公寓行业经过2017年—2019年的无序发展，目前已进入到了“政策激励和行业规范并重”的阶段。同时，住房租赁市场的民生属性，也注定企业必须做好面对高投入、长周期、慢回报的准备，在微利空间进行长期经营。

以蛋壳公寓、青客公寓为代表的长租企业暴雷，曾让长租公寓行业进入了一段冷静期。从近一两年的情况看，一边是支持长租房、保租房发展的政策不断出台;另一边是一批玩家在快速扩充规模，大型租赁项目或社区不断涌现。

2023长租公寓行业政策激励和行业规范并重

业内人士认为，长租公寓行业经过2017年—2019年的无序发展，目前已进入到了“政策激励和行业规范并重”的阶段。同时，住房租赁市场的民生属性，也注定企业必须做好面对高投入、长周期、慢回报的准备，在微利空间进行长期经营。

8月22日，首创城发集团发布了旗下租住品牌——首创和园。包括十八里店繁星社区在内，首创和园在北京已投资建设了10个租赁住房项目，总建筑面积超130万平方米，可提供超过13700套租赁住房，预计可为3万人提供租赁住房。从全国看，首创和园在北京、上海、天津、青岛4个城市共开发了22个租赁项目，并将在近两年内集中投入市场。

同样，在8月17日，贝壳在成都发布了旗下首个自营中高端长租公寓品牌——海盐公寓。首个海盐公寓位于成都建设路核心区域，它由大学宿舍楼改建而成，共计605个房间。该门店已交付519间，从试运营至今，入住率超过90%。在集中式公寓方面，贝壳另一个品牌是新青年公寓，新青年公寓的首个项目已于2022年2月在上海徐汇区落地。

除了集中式长租公寓服务和传统的租赁经纪服务外，贝壳还发力分散式房源托管服务，通过推出“贝壳省心租”，将市场上分散的房源转为长租房源。不同于自如对托管房源进行大幅改造、配置，贝壳省心租的投入较少，不对房源进行过多改造。截至2022年底，省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、深圳等13个城市在管房源超70000套。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对中新经纬称，从宏观角度看，中国的流动人口达到3.76亿，其中包括大量对居住品质要求较高的年轻人，这给长租公寓市场带来巨大需求。从行业供给看，长租公寓行业已走过近10年历程，也经历了2017年—2019年的无序发展，目前进入到了“政策激励和行业规范并重”的阶段。随着各类金融政策的出台，长租公寓行业在投融建管退上已形成闭环，企业重资产的投入可以通过公募、私募、ABS等多种方式实现退出，将投入资金收回或部分收回，行业基本不会再出现大范围的倒闭潮。

我国长租公寓整体规模现状

中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源—设计装修—营销签约—日常运营管理—后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括获得房源后装修设计;运营过程中大数据系统的应用;日常运营过程中的附加服务，如租金贷款、家具租赁等。

随着国内整体租房需求持续增长，除开2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.4%。

据ICCRA住房租赁产业研究院发布的《2023年二季度中国住房租赁市场季度报告》，截至今年二季度，录得60余个住房租赁企业已开业门店数合计2814个，同口径环比微涨1.3%，与上年同期基本持平;开业房间规模合计857686间(套)，同口径环比涨幅4%，同比涨幅8.5%。从未来新增市场供给来看，截至二季度末，60余个住房租赁企业已签约但未开业的门店数为481个，房间规模达到311628间(套)，与上季度基本持平，同比涨幅117%。

根据中研普华研究院《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》显示：

数据显示，集中式长租公寓占比从2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整体规模增长212%至449亿元，相对而言，分散性和以个人为主的非结构化长租公寓占比小幅度下降。就国内整体运营中的集中式长租公寓数量变动而言，近年来随着万科、龙湖和旭辉等头部房企布局加快，整体长租公寓数量快速增长，截至2021年已达260万套，相较17年底增长160万吨，其中非连锁仍是主要数量来源，但连锁整体增速更快，占比持续增长。

在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。

在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。住建部数据显示，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。

长租公寓行业市场竞争格局分析

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。

近年来，多起长租公寓暴雷事件严重打击了用户的信任度，随着主流房企入局并逐步扩大规模，相较运营商整体高资产的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式长租公寓的规模扩张速度，从用户体验来看，长租公寓用户愿意为增值服务付费的意愿较强，未来长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面给予便利，将有效提高用户体验感，而集中式长租公寓整体服务更加规范和标准，有利于塑造长租公寓品牌形象，提高自身的竞争力，预计未来集中式长租公寓占比将持续提升的同时集中度持续提升，且服务将成为长租公寓的关键竞争要素。

《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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