行业深度观察 2023年中国物流地产行业市场机遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月23日 来源：百度 1114 71
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如果你想了解物流地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2021-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。重点分析了我国物流

物流地产的发展基础在于土地的获取，然而，目前，对税收贡献有限的纯物流项目面临越来越大的“拿地瓶颈”。

物流地产商不得不寻求新的发展路径，而“物流+工业”的创新载体在一定程度上既以工业租户满足税收和政府要求，又通过一定比例的物流租户达成运营指标和回报率，这使得物流产业化正在成为物流地产行业的一个新的发展方向。

如果你想了解物流地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2021-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。重点分析了我国物流地产行业将面临的机遇与挑战，对物流地产行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

目前我国物流交通能耗已占全社会总能耗的20%以上。其中，交通运输、仓储和邮政业能源消费量在2018年就已达到了4.36亿吨标准煤，二氧化碳排放量约7.7亿吨。目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人。

我国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但现代化物流设施仅为1.1亿平方米，占比仅为20%;尤其人均仓储面积约为0.41平方米，仅为美国的1/13，相差巨大。中高标准物流设施方面，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国中高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.13平米。在当前电商经济渗透进一步提升的情形下，需求方对时效性、安全性提出更高的要求，我国中高标准现代化仓储物流设施仍有较大的发展空间。

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。

对于物流地产商来说，拿地的首要选择便是省会城市和一线城市，而这些城市恰恰在土地供给方面非常紧缺，政府手里的指标屈指可数，究竟应该把为数不多的土地提供给谁，很多时候就不仅仅是一笔经济账了。

一方面，对于追求税收产出的地方政府来说，仓储物流可以提供的经济产出在绝大多数情况下是远远达不到政府要求的。我们知道，物流地产主要的税收贡献是租金的营业税，然而即使是一个非常优质的物流企业，每亩税收产出与政府动辄100万，7、80万、4、50万的目标也相去甚远，而同样面积制造业企业所缴纳的增值税和所得税却要远远大于营业税。

另一方面，与政府一级土地取得成本相比，物流用地供应价格基本贴近土地取得成本，部分地区甚至出现成本倒挂现象，以某地为例，实际仓储物流用地出让价平均为31.19万元/亩，而平均取得成本达到35.21万元/亩。

我国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域，并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市，且被盲目地大量建造。由于这些低水平的传统仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求，长期处于空置状态，有部分传统仓空置率甚至达到50%以上，严重影响到物流用地的利用效率。

物流地产行业市场机遇分析

除了土地供应方面的难题，物流地产在渡过快速的拓展阶段后，已经正式进入了存量阶段，大量存量老旧物流项目已经面临土地到期，政府要收储或调规发展，当物流地产的存量整合阶段来临，如何把握发展机会是大课题。

因此，对于物流地产而言，需要进行相应的创新，去适应环境与行业的改变。而物流产业化是目前行业探索中最前沿的解决思路，即在工业用地上做物流+工业产品形态，兼容工业与物流功能，以供应链服务的概念运营项目。

目前，ESR、THI这种工业和物流的搭配，也满足了政府对于产业、税收的需求。一般来说，物流行业的综合税负率为8‰左右，而工业企业的综合税负率约为5%，所以如果项目给到工业的一部分体量，可以快速满足政府的税收要求，一般来说“物流+工业”的项目，亩均税收可达30万左右，如果能把所有物流相关服务的税全部迁过来，根据物理空间去算，亩均税收达到4、50万也是没有太大问题的，关键是看工业能做多少的体量。

而对产业地产商来说，“物流+工业”项目一方面可以解决制造业企业“上楼”的难题，另一方面“物流+工业”也为产业地产提供了一条可退出的路径，因为现在虽然投资者也在逐步接受标准厂房产品，但一般来说，只有极具发展潜力的纯工业项目才能获得投资者的认可，而物流地产基金有一套成熟的运作模式。

了解更多行业详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2021-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。报告对全球的物流地产行业发展态势作了详细分析，并对物流地产行业进行了趋向研判，是物流地产开发、运营企业，科研，投资机构等单位准确了解目前物流地产业发展动态，把握企业定位和发展方向不可多得的精品。

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