2024年城中村改造行业分析：城中村改造有望带动约10万亿元投资

• 方蔓桃 2024年1月22日 来源：百度 615 35
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从拉动投资的角度来看，黄瑜表示，城中村改造也将带来实质性作用，其推动的土地购置和建安投资合计约有10万亿元的规模。城中村改造正在加速推进。官方数据显示，截至2023年11月底，中国各地城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。

2023年，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”全面启动。其中，城中村改造主要针对超大特大城市。黄瑜表示，根据第七次全国人口普查数据推算，中国22个超大特大城市中待改造的城中村住房建筑面积约10亿平方米，以5年为改造周期，每年带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。

从拉动投资的角度来看，黄瑜表示，城中村改造也将带来实质性作用，其推动的土地购置和建安投资合计约有10万亿元的规模。城中村改造正在加速推进。官方数据显示，截至2023年11月底，中国各地城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。

官方数据显示，截至2023年11月底，中国各地城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。

城中村改造是城市更新的一个细分领域，而城市更新是一个复杂的领域，包含了老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造以及城中村改造。

为确保城中村改造行业数据精准性以及内容的可参考价值，我们研究团队通过上市公司年报、厂家调研、经销商座谈、专家验证等多渠道开展数据采集工作，并对数据进行多维度分析，以求深度剖析行业各个领域，使从业者能够从多种维度、多个侧面综合城中村改造行业的发展态势，以及创新前沿热点，进而赋能城中村改造从业者抢跑转型赛道。

据中研普华产业院研究报告《2024-2029年中国城中村改造行业市场分析及发展前景预测报告》分析

城中村改造是城市更新中一个较为复杂的领域，地方政府、村集体经济组织、村民在不同的项目中体现出了不同的作用，由此也就可能形成截然不同的实施理念和经营模式。

城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村改造也是属于征收拆迁的一种类型，所以杜宇被征收房屋或者是土地的所有者要进行征收补偿的。

“城中村”改造包含着农村土地制度改革的重要内涵，也是推进以人为核心的新型城镇化进程的有机部分。“城中村改造”可以实现农村建设用地充分利用，促进城乡二元结构逐渐破除，让农民财富成倍增值，是新型城镇化进程的重要一环。

力争成为全国首期首批城中村改造专项借款落地城市

今年，广州将参照机场三期“指挥部+公司”机制，强力推进广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，实现罗冲围片区安置房、配套设施、重点道路开工建设。拓宽改造融资渠道，积极争取国家融资优惠政策、中央预算内资金、地方政府专项债券、政策性开发性金融工具等多种资金支持，力争成为全国首期首批城中村改造专项借款落地城市，推进首批借款项目落地实施。

预计未来5年，城镇人口增长将带动4.34亿平方米的需求，城市更新改造将产生0.43亿平方米的需求，而居住条件改善则将带来5.47亿平方米的需求。

去年4月28日召开的中共中央政治局会议提出，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”;7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行专门部署;12月，中央经济工作会议明确提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。具体到广东，省委多次强调大力推进城中村改造，广州落地推进127个城中村改造项目，并探索“房票”、出台全国首个城中村改造条例。由此不难看出，从中央到地方都高度重视城中村改造，为城中村改造按下了“快进键”。

今年以来，多次顶层会议部署要加快城中村改造等“三大工程”建设。按照部署，住建部等部门陆续明确此轮城中村改造具体实施路径，近期上海、北京、深圳、重庆、济南、西安、郑州等多个超大特大城市也陆续发布今年及后续城中村改造计划，并在配套政策制定、项目改造方案编制等方面持续推进。

据测算，全国21个超大特大城市城中村改造可以产生直接投资超过10万亿元，带动其他投资超过15万亿元，合计超过25万亿元。还要看到，城中村大多人口密度大且结构多元，房屋质量参差不齐，土地收益分配方式多样。这些因素使得城中村改造是牵一发而动全身的系统性工程。这意味着要谋定而后动，多做一些前瞻性思考、全局性谋划和整体性布局。特别是在制定改造方案的过程中，要实现土地规划、建设、城市管理等多部门的协同配合。

无论是2023年4月份召开的中共中央政治局会议，还是2023年7月份印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，都已明确此次城中村改造主要在超大特大城市进行。

城中村改造改善周边居民整体的人居环境，提升城市品质。以佛山市南海区广佛国际商贸城中心区改造项目为例，改造后，酒店服务、商务服务在内的商务配套产业齐全，社会效益提高，环境问题得到治理，城市形象改善。

稳增长重要抓手，有望拉动地产投资、带动消费。城中村改造建安费用：根据测算，重点城市城中村建筑面积合计9.2亿平方米，中性情形下(拆建比为2，单位建安成本为3600元/平方米)，对应城中村改造每年建安费用将达6638亿元。城中村改造带来的建安费用弹性：2022年，重点城市房地产开发投资完成额为5.66万亿，根据全国数据假设建安成本占房地产开发投资额63%，计算得到重点城市2022年建安成本为3.57万亿，进而得到城中村改造每年建安费用占重点城市2022年建安费用18.6%，有望显著拉动工程需求，并带动相关下游消费。分城市看，哈尔滨、东莞、广州城中村改造带来的建安费用弹性位列前3，分别达63.6%、57.8%、44.9%。

城中村改造发展趋势

未来，技术创新和智能化应用将成为城中村改造的重要趋势。数字化技术、智能化设备等将在改造过程中得到广泛应用，提高改造的效率和质量。同时，智能化技术的应用也将为居民提供更加便利的生活服务。

根据住建部去年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津和武汉8个超大城市以及杭州、东莞、西安等11个特大城市。这些城市中，广深城中村规模大、开发强度高，而京沪杭等城市城中村主要位于外围区域。

尽管市场普遍认为本轮城中村改造将不同于棚改区改造，回归地产“三高”的旧路并带来过量的流动性，但对于城中村改造的拆建比是否能突破2、集体土地是否需全部回收为国有、净地模式如何执行以及房票安置规模有多大等问题，依然存在争议。

针对城中村改造中社会关切议题，记者近日专访了中国城市规划设计研究院城市更新研究分院副院长、住建部科技委社区建设专业委员会秘书长范嗣斌，中国人民大学公共管理学院教授、首都发展与战略研究院学术委员会副主任叶裕民和中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强。

未来，欲了解更多关于城中村改造行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2024-2029年中国城中村改造行业市场分析及发展前景预测报告》。

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