商业地产产业现状调研及前景机遇分析

• 方蔓桃 2024年2月29日 来源：百度 267 9
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为确保商业地产行业数据精准性以及内容的可参考价值，我们研究团队通过上市公司年报、厂家调研、经销商座谈、专家验证等多渠道开展数据采集工作，并对数据进行多维度分析，以求深度剖析行业各个领域，使从业者能够从多种维度、多个侧面综合了解商业地产行业的发展态势，

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

作为商业地产的重要组成部分，写字楼的现状反映了整个商业地产市场的走势。美国房地产公司高纬物业(Cushman & Wakefield)的一项研究发现，截至去年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态，甚至连洛杉矶和休斯敦这样的大城市，写字楼的空置率都达到了25%。

为确保商业地产行业数据精准性以及内容的可参考价值，我们研究团队通过上市公司年报、厂家调研、经销商座谈、专家验证等多渠道开展数据采集工作，并对数据进行多维度分析，以求深度剖析行业各个领域，使从业者能够从多种维度、多个侧面综合了解商业地产行业的发展态势，创新前沿热点，进而赋能商业地产从业者抢跑转型赛道。

就商业地产市场竣工面积情况而言，2011-2017年我国房地产整体向好，商业地产竣工面积逐年增长，2017年达到近年来最高值16676.8万平方米，2018年起竣工面积开始出现负增长，2020年受疫情影响我国商业地产竣工面积大幅度下降，降幅超过20%，最新数据显示，2021年我国商业地产有所回暖，竣工面积为12094，同比2020年增长3.7%左右。

根据数据，我国商业地产2010-2020年销售面积总体呈上升趋势，但增速有所波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年开始受房地产市场改革增速下滑到负增长水平，2021年，全国商业地产销售面积为12421万平方米，同比2020年下降1.6%左右;销售金额为14393亿元，同比2020年14936亿元下降3.64%左右。

国际货币基金组织(IMF)在一篇博文中表示，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌，自2022年3月美联储加息以来已经下跌11%。

在过去10年的低利率环境下，全球投资者纷纷涌入写字楼和其他商业建筑，将其视为债券的安全替代品。然而，疫情后美国商业地产需求萎靡，以写字楼为代表的商业地产价值出现了较大的跌幅。不仅如此，为了遏制通货膨胀，美联储激进加息，导致优惠贷款利率急升，利率成本加重。美国商业地产市场面临着来自需求市场和利率市场的双重打击。

国际货币基金组织(IMF)在一篇博文中表示，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌，自2022年3月美联储加息以来已经下跌11%。而摩根士丹利援引Real Capital Analytics的数据显示，美国写字楼物业价格已从高峰期下跌了约20%。

在商业地产的疲软环境下，美国的银行系统也面临着巨大的压力。数据显示，到明年年底，到期的美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元(约合人民币7.2万亿元)，而到2027年，这一数据将达到2.2万亿美元。这意味着，美国商业地产的困境可能成为未来两年最大的潜在危机。

2023年3月，国家发改委发文支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。之后，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT等首批项目正式获批，引起行业广泛关注。

REITs是商业地产行业投融管退闭环的重要通道，对行业的可持续发展至关重要，因此国内对于REITs的出台期待已久。在国家对房地产融资严控的政策背景下，REITs的出台意味着将商业地产从房地产领域剥离出来，给予了消费基础设施新的定位，成为了政策支持与鼓励对象，为商业地产的健康发展提供了有利条件。

商业地产产业发展机遇分析

近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

2023年6月，万达商管赴香港上市第四次遇挫，由此公司将触发年底380亿巨额对赌条款。为应对这一紧迫的债务危机，公司集中出售了上海、广州、湖州、苏州等地十余个万达广场以回笼资金。

此次万达出售的重资产项目有的虽然位于中小城市，但由于运营管理与现金流表现良好，依然获得资本市场的认可。在当前宏观经济仍然面临较大压力，企业资金链普遍紧张的情况下，大宗商业资产变现困难，而战略性地持有优质商业资产的企业更具危机的应对能力。

随着我国房地产整体持续发展，虽然新开工面积相较2020年有所下降，但我国我国房地产施工面积仍保持稳步增长。根据统计局数据显示，2021年我国房地产开发施工面积达到97.54亿平方米，同比2020年增长5.25%。就放我施工面积结构占比情况而言，相较住宅施工面积我国商业地产施工面积仍占比较小。根据数据，2021年我国商业地产施工面积约占13.17%左右，其中办公楼占比3.87%、商业营业用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商业地产整体施工面积较小，又因为疫情导致，整体占比相较2020年的14.06%有所下降。

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