吴亚楠
作为新型城镇化高质量发展的核心载体，城市更新贯穿规划设计、工程改造、配套建设、产业导入、运维服务等多个环节，形成完整的产业链条，是推动城市从规模扩张向内涵提质转型的核心抓手。
2026年5月，国务院正式印发《城市更新"十五五"规划》，这是我国首个以国务院名义发布的城市更新专项五年规划，标志着城市更新正式从地方试点探索迈入国家统筹、全面实施的新阶段。这个赛道正处于从"规模扩张"向"价值深耕"跃迁的历史拐点。
一、市场发展现状：不是"复苏"，而是"换血"
城市更新行业走过了一条从"有就行"到"好才行"的进化之路。2026年作为"十五五"开局之年，城市更新建设升级正式纳入国家核心布局。根据《城市更新"十五五"规划》，"十五五"期间全国将建设改造城市地下管网以数十万公里计，其中燃气管网、排水管网、供水管网、污水管网、供热管网均有明确的量化目标。这不是一次规模空前的基础设施投资浪潮，更是一场关乎城市安全、民生福祉与产业升级的系统性变革。
中研普华产业研究院在《2026-2030年城市更新“十五五”产业链全景调研及投资环境深度剖析报告》中明确指出：2026年的中国城市更新行业，已彻底告别粗放式规模扩张的旧时代，全面迈入以需求分层为核心、以技术创新为驱动、以场景融合为特征的高质量发展新阶段。行业正经历三大结构性转变——发展逻辑从"先发展后规范"转向"边发展边规范"，竞争逻辑从"资质驱动"转向"能力驱动"，服务逻辑从"卖图纸"转向"卖方案"。这种转变不是线性的，而是裂变式的。过去那种"跑马圈地"的时代结束了，取而代之的是"精耕细作"的新周期。
从竞争格局看，市场已形成"央地国企主导加市场化机构参与"的双轨特征。央企如中建集团、华润置地依托资源整合能力主导核心区重大项目，通过"片区统筹"模式实现土地价值最大化;地方平台公司通过"做地"模式掌控优质资源;市场化机构则聚焦商业化运营，通过轻资产输出、品牌管理等方式渗透细分领域。值得关注的是，居民自治模式正在兴起，多地积极探索"居民出资加代建"模式，激发社区创造力，这种"共建共治共享"模式正推动城市更新从政府主导转向社会协同治理。
二、市场规模演变：从万亿到超万亿，不是量变而是质变
从全球视角看，城市更新市场正经历持续且稳健的扩张。受城镇化深化、存量设施老化更新需求爆发以及智慧化升级等多重因素驱动，全球市场规模已达相当可观的体量，且仍保持着稳定的增长态势。中研普华的研究表明，当前市场的增长并非由单一因素拉动，而是由多重需求叠加形成的复合驱动力。
从国内市场看，中国已是全球最大的城市更新市场之一。中研普华产业研究院的研究显示，2025年中国城市更新市场规模已突破万亿元量级，且保持强劲增长态势。"十五五"期间城市更新市场总容量预计达到极其可观的水平，老旧小区改造投资占比超四成，配套基础设施升级需求强劲。
但比总量更值得关注的，是结构。从细分赛道看，几个关键领域的表现尤为突出。老旧小区改造作为核心主线，已从基础类改造向完善类、提升类延伸，加装电梯、适老化改造、停车设施建设成为重点内容，正从"住有所居"向"住有宜居"升级。城中村改造从整体拆除重建转向综合治理与有机更新并重，保留城市多样性同时改善居住品质。地下管网建设改造形成"硬件升级加智能管理"的双轮驱动，未来数年管网改造投资总需求极为庞大。
一个值得深思的现象是：进口总量在下降，但进口总额的降幅明显小于量的降幅。这种"剪刀差"直接揭示了市场结构的深层优化——低端散装产品的进口大幅缩减，而高单价的精品化、智能化产品占比持续扩大。与此同时，国产城市更新产品与服务的输出能力正在增强，中国企业正通过输出标准与技术合作的方式，逐步构建起独立于欧美体系之外的新兴市场生态圈。
根据中研普华研究院撰写的《2026-2030年城市更新“十五五”产业链全景调研及投资环境深度剖析报告》显示：
三、未来趋势研判
趋势一：智慧化与数字化将从概念走向现实。 未来的城市更新项目，在规划阶段即依托CIM平台进行风环境、光环境及交通流量的模拟推演;在施工阶段，地下管网全面植入物联网传感器，实现渗漏、瓦斯浓度的实时监测与智能预警;在运营阶段，AI算法将深度介入社区能耗管理与安防巡检。数字化不仅是技术工具，更是提升资产估值的核心要素。中研普华预测，智慧城市相关产品与服务的市场渗透率将在未来数年内实现倍数级增长。
趋势二：绿色化与低碳化将成为行业新标准。 在"双碳"目标指引下，绿色建筑标准将全面贯穿城市更新全过程。既有建筑的节能改造、光伏建筑一体化、高效热泵系统等将获得更多绿色信贷支持。海绵城市理念将在老旧小区改造中强制落地，透水铺装、雨水花园成为标配。建筑垃圾的资源化循环利用产业将迎来爆发，形成新的细分增长极。中研普华认为，绿色化正在从成本中心转变为价值创造中心，这是行业参与者必须抓住的战略机遇。
趋势三：人文化与适老化将置于前所未有的高度。 随着我国老龄化程度加深，"十五五"期间的城市更新将把适老化改造置于前所未有的高度。从公共空间的无障碍坡道、加装电梯，到室内的防跌倒设计、智能健康监测设备，再到社区层面的嵌入式养老托育服务中心，银发经济将与城市更新深度绑定。同时，注重历史文脉的赓续，拒绝"千城一面"，通过文旅商融合激活历史文化街区，打造具有在地文化特色的新消费场景，将成为提升城市软实力的关键。
趋势四：商业模式从"工程"向"服务"的深刻转型。 行业正经历从单一制造向服务化转型的深刻变革。管网管廊数据服务、产业运营收益、社区增值服务等新业态正在快速崛起。中研普华判断，随着"投资加设计加建设加运营"一体化模式的深度融合，行业将围绕"高端化、智能化、绿色化"三大主线展开深度演进，具备全生命周期服务能力的企业将赢得决定性的先机。
城市更新行业市场规模仍在膨胀，技术迭代仍在加速，应用场景仍在拓宽。
中研普华产业研究院始终认为，2026年至2030年将是中国城市更新行业从技术突破迈向大规模商业化的关键窗口期。政策红利仍在释放，市场需求正在觉醒，技术迭代持续加速。
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