工业地产市场规模增速 2023工业地产行业前景分析

• 方蔓桃 2023年2月25日 来源：百度 1335 88
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当前，我国正处于产业转型升级的关键阶段，传统的制造业向产业链下游和价值链高地延伸，「傻大笨粗」的重型加工企业越来越少，取而代之的生产工艺先进、生产设备较轻、生产过程震动更小的电子信息，智能制造、生物医药等新兴产业。比如，在「工业上楼」发达的珠三角，很

工业地产行业市场怎么样?京东拍卖显示，由成都市中级人民法院处置的成都市新津区一处仓储用地资产公开拍卖，经过长达近30个小时的激烈竞价，从1.958亿的起拍价一路飙升，吸引了近万人围观，最终历经706次出价，于2月9日15点39分，由四川陆海云港集团发展有限公司以6.013亿元的价格收入囊中，成交价远超2.7亿的预估价，且溢价高达4.1亿元。

伴随着新兴工业的发展，以及各地政府对于新兴工业的高度关注，工业地产的升级、细分化趋势明显，生物医药、工业互联网、AI、数字创意、新能源汽车、大数据、航空工业、电子商务等垂直领域工业地产逐渐成为区域的工业发展的主导载体。

根据中研普华研究院撰写的《2022-2026年中国工业地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

工业地产行业市场现状分析

工业地产与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。

近年来，在国家加快重点工业园区建设等因素的推动下，国内工业地产的长期需求逐年呈现上升趋势。以成都新津区的仓储用地为代表的稀缺性工业地产项目，在京东拍卖上成为多家投资机构志在必得的抢手货，最终以超过评估价3.3亿元的价格成交，也能窥见到工业地产的投资价值正逐步显现。

过去三年，疫情叠加经济疲软，对工业经济的恢复增长形成了严重制约。随着政策的放开，「拼经济」将成为2023年国家发展的主旋律。作为经济大盘的「压舱石」，工业增长无疑将被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作报告也印证了这一点，如工业强市苏州，便把「聚焦实体经济，推动产业创新集群融合发展」列为2023年十方面重点工作第一项;贵为一线城市的广州，也提出要「坚持产业第一、制造业立市」，此外，深圳、天津、合肥等多个城市也纷纷重提「工业立市」、「制造强市」战略目标，足见地方政府发展工业的紧迫感。

近年来，我国工业地产行业稳步发展，开发规模和销售面积持续增长，平均售价有所下滑。2021年初，我国工业地产平均售价增长态势良好，创2019年以来最高价格。

工业地产不仅蕴含着新的利润空间，而且将使其在区域经济发展乃至宏观经济舞台上发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大、更广阔的空间。

中国产业地产参与主体包括了传统地产商、产业地产商、制造业企业、金融资本等。涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。

由于国家统计局并没有对房地产开发企业的工业物业的开发和销售进行专门的统计，而是将其纳入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工业地产为主，因此文章以“其他房屋”的供需数据代替工业地产开发销售数据做分析。

从工业地产的投资规模来看，我国工业地产投资规模整体呈增长趋势。2020年，我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额达到17427亿元，同比增长11%。2021年1-3月，我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额达3365亿元。

另一方面，外部环境动荡的负面影响、西方国家对中国的科技封锁，也从客观上要求中国必须走一条高端制造的道路。由此判断，2023年工业经济的整体走势将是一个稳步回升的过程。

众所周知，工业地产作为制造业的最重要载体，与实体经济景气程度息息相关。过去三年，市场对实体经济缺乏信心，工业地产亦被波及。如今，随着制造业订单逐步恢复，工业地产也将迎来持续稳定的增长发展。

工业地产行业前景分析

工业地产作为房地产的替代性项目，客观上经营空间更大，其在现金流生产能力、资产资本化能力、金融工具适用性等方面相比住宅和商办具有天然优势，业内亦有「工业地产开发回归金融」的说法。在这样的背景下，工业地产资本化已成为行业共识;另一方面，国家对房地产的严厉调控让地产开发商们感到了阵阵寒意，房企们纷纷寻求业务转型，助推了工业地产的旺盛需求。

众所周知，传统工业地产开发受政策变化影响较大，存在较大不确定性;而工业地产投资大、周期长、回款慢的特性导致运营的价值一般要在园区成熟之后才能体现，而这个过程往往要经历数年时间，对开发商的资金链要求极高。随着REITs的发展，工业地产项目得以通过资产证券化方式提前回收资金，以缓解投资商的资金压力。

长期来看，工业地产供需将稳步增长;在REITs随着融资的稳步推进，工业地产的金融化越来越明显，促进了工业地产市场的参与。新基础设施5G、以数据中心、云计算、工业互联网、物联网、人工智能、智能制造为代表的七大产业的发展，将促进工业地产投资的智能化，数字化将使产业投资成为一种趋势。

产业地产是工业地产的升级，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融和产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

工业房地产开发越来越不适合经济和社会发展。一些开发区正在成为工业新城，以探索工业房地产的新途径。中国经济发展中，开发区是高新技术转化、引进外资和产业升级的基地。工业地产不仅促进了产业集聚、经济发展和就业，还聚集了大量的人员、物流、信息流和现金流。适时开发住宅等城市功能，走工业新城之路是工业地产的一种趋势。

当前，我国正处于产业转型升级的关键阶段，传统的制造业向产业链下游和价值链高地延伸，「傻大笨粗」的重型加工企业越来越少，取而代之的生产工艺先进、生产设备较轻、生产过程震动更小的电子信息，智能制造、生物医药等新兴产业。比如，在「工业上楼」发达的珠三角，很多做手机芯片、小家电制造、LED生产企业都可以上楼。

值得一提的是，在《「工业上楼」成重要趋势，怎么做?》一文中，笔者提到，「工业上楼」应由国企引领，打造工业上楼样本，带动更多社会资本参与工业上楼，深圳2022年11月举行的「工业上楼」厂房空间建设签约仪式，也验证了这一方向趋势。

工业地产行业报告对中国工业地产行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了工业地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，工业地产行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2022-2026年中国工业地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》。

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