房地产市场深度调研 2023房地产市场现状及前景分析

• 方蔓桃 2023年7月14日 来源：百度 548 30
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过去一年，房地产行业经历了大规模的调控与整顿。2022年的房地产市场，各项数据表现不甚乐观。房地产是中国重要的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。2022年中国商品房销售面积同

房地产行业市场到底怎样?2021年，是资本市场深化改革的关键一年。资本市场夯实基础性制度，建立和完善多层次资本市场体系，全面深化资本市场改革向纵深推进，为房地产上市公司实现可持续发展提供良好的外部条件。

中指院发布于活动当天发布的研究报告指出，2021年，房地产市场步入深度调整周期，行业进入缩表出清阶段。2021年，房地产行业不同所有制企业总资产表现分化。年内，房地产上市公司总资产规模增速进一步放缓。其中，沪深上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。沪深及内地在港上市房地产公司总资产增速创近年新低。央企、地方国企体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行。

此前，房地产行业经历了大规模的调控与整顿。2022年的房地产市场，各项数据表现不甚乐观。房地产是中国重要的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。2022年中国商品房销售面积同比下降24.3%，房地产开发投资完成额同比下降10.0%，分别创1992年、1999年有统计以来的新低，成为2022年中国经济最大的拖累。

房地产行业市场深度分析

30大中城市商品房销售数据显示，2023年3月商品房销售可能进一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房销售面积共计1991万平方米，同比下降13.7%，跌幅较2022年12月的21.0%有所收窄。3月以来(截至3月25日)，30大中城市商品房累计销售1238万平方米，同比增长38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房销售的景气高点，与2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房销售面积分别下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地产市场经历高速增长后逐渐趋于稳定的背景下,行业转型升级已成为当务之急。　房地产行业步入存量时期，精细化转型势在必行，地产科技正颠覆传统格局，成为房企转型升级的重要赛道。

2021年，沪深上市房地产公司营收增速与上年持平，内地在港上市房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，“增收少增利”现象加剧。其中，沪深及内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%，增速较上年增加0、2.0个百分点;净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%、18.0%，同比增速较上年减少38.2、19.2个百分点。

2021年，房地产行业杠杆水平整体下降。根据中指院发布的数据，2021年行业销售额增长促进了剔除预收账款的资产负债率的下调，沪深及内地在港上市房地产公司的指标均值分别为64.4%、69.5%，较上年分别下降0.2、2.0个百分点，均值全部合规。2021年上市房企一方面缩减债务规模，另一方面加大股东投入，补充公司净资产，有效降低了杠杆水平。沪深及内地在港上市房地产公司净负债率均值分别为76.5%、64.7%，同比分别下降4.6、0.3个百分点。2021年沪深及内地在港上市房地产公司的现金短债比均值分别为1.24、1.32，为短期债务提供了有力保障。受销售增速放缓、融资环境持续收紧等因素影响，沪深及内地在港上市房地产公司现金流呈净流出状态，均值分别为-21.5亿元、-14亿元。

据悉，近两年尽管行业面临调整与转型，但无论是地产、商业、物业，还是产城、物流、租赁，乃至文旅、康养、金融资管等领域，仍存在大量机遇。未来房企将以多元业态为题，探寻市场的新机会。

房地产行业是典型的周期性行业;长期来看,房地产需求主要取决于置业人口的总 量和结构;中短期来看,由于房地产内在的量价逻辑和外部逆周期政策的影响,呈 现出周而复始的波动。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持稳步增长的同时出现了阶段性的波动。

不过，在此背景下，行业优秀公司精准把握资本市场改革机遇，踏准市场节奏，聚焦市场主流需求，强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展，彰显出高投资潜力。中指院方面分析认为，2021年，资本市场前高后低，三季度以后，资本市场整体震荡走弱。长期来看，房地产行业机遇与挑战将有新的发展变化，房地产上市公司应坚持稳中求进工作总基调，顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式，推动公司实现高质量发展。

房地产行业作为中国的国民经济支柱性行业是绿色减碳的关键领域，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，发展中的矛盾却日益激化。一方面行业内适应各种新型建造方式和管理模式的建筑业高层次人才日益短缺，老龄化问题凸显，用工荒、流动性大、用工成本上升、安全问题突出等问题在不断加剧。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成为我国房地产建筑业在环保上面临的主要挑战。

在此背景下，数智化转型，推进智能化的建设、销售方式已经成为房地产行业可持续发展的必然选择。

今年以来，房地产市场总体呈现企稳回升势头。此前市场调整涉及多重原因，但根本还在于过去多年形成的“高负债、高杠杆、高周转”发展模式难以为继。当前，要加快推动房地产向新发展模式平稳过渡。

房地产行业市场趋势分析

目前，从需求和供应来看，目前中国房地产市场总体供过于求的状态已经持续了一段时间。另外，房地产市场集中度较高，行业内龙头企业的市场占有率也越来越高。然而，需求和供应往往受到当地政策、市场经济等因素影响，因此在不同城市和地区，所面临的困境也各不相同。

从未来市场趋向来看，越多的公司会走向专业化，规范化与完善化。此外，人才不断引进、技术不断革新也将对行业的升级，互联网技术在流通环节的运用和智能化体系的建设差距显然还有很大。

房地产企业应致力于提供满足健康居住、健康生活需要的住房。此外，绿色低碳和智能化也是重要发展方向，新设计、新材料、新工艺和新科技将支撑高品质住房发展。未来，企业需要通过提升资产运营、资本运作等能力，寻找新的增长点。

其次，与需求和供应相关的是楼市价格的变化。近年来，中国楼市价格经历过多次波动。但是，整体而言，主要城市的房价仍然非常高，且随着中国城市化进程的加速，房价仍然有持续上涨的趋势。然而，一些政策限制和控制房价的政策，比如房贷利率等，也对房价的上涨产生了调控作用。

党的二十大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来，应鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设，重点解决好青年人新市民的住房问题。住房租赁将在解决城镇居民住房问题中发挥更加重要的作用，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业等提供了新发展机遇。

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