写字楼行业市场调研 中国写字楼行业市场现状及发展前景分析2022

• 方蔓桃 2023年7月19日 来源：百度 356 16
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在国内城市中，看甲级写字楼空置率的话，台北核心商圈空置率较低，约为2.1%;在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，约为12.8%;而深圳甲级写字楼空置率18.8%，在一线城市中最高，但仍低于大部分二线城市。

写字楼行业市场前景怎样?二季度，深圳甲级写字楼市场新增需求不足，市场再次下行，净吸纳量仅2.5万平方米，对比近5年，为最低值。主要成交来自金融业，尤其是银行及证券业，而落位于甲级写字楼的互联网科技企业则有所减少。以降本增效为主要目的的需求促使租金持续下调，本季度末环比下降2.7%至191.7元每月每平方米。空置率则抬升1个百分点至23.4%。

伴随深圳高新技术产业的快速发展及近期有望出台的更为丰富的宏观支持政策，下半年市场各方信心有望加快恢复，为市场带来需求支撑。

写字楼行业市场深度分析

写字楼，对接的是商务需求，反应的是高端服务业。通常来讲：一个城市的写字楼存量越高，空置率越低，说明这个城市的高端服务业越发达，反之则说明城市缺乏高端服务业。

在国内城市中，看甲级写字楼空置率的话，台北核心商圈空置率较低，约为2.1%;在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，约为12.8%;而深圳甲级写字楼空置率18.8%，在一线城市中最高，但仍低于大部分二线城市。

2022年上半年，国际形势的复杂演变和新冠肺炎疫情在全国许多地方的蔓延，给国民经济带来了巨大影响;与此同时，由于去年以来房地产融资环境收紧，整个行业进入深度调整，国家对超高层建筑的控制更加严格，导致国内写字楼大规模发展积极性下降，投资趋于谨慎理性。

2022年1-6月，全国写字楼开发投资2616亿元，同比下降100亿元.1%，与2020年最初爆发的疫情相比也有4%的下降，是近5年同期数据的最低值，反映了企业发展投资意愿的低迷。

根据有关数据统计，疫情期间，超过1500万企业组织、3亿人通过移动办公平台钉钉开启了在线办公模式。专家指出，在线化数字新基建在中国的落地应用，为抗击疫情和复工复产提供了重要的技术支撑。新技术带来的线下与线上联动，也为中国未来的发展提供了更多机遇。未来一段时期，移动办公行业各领域数字化转型步伐将大大加快。

办公设备“以租代买”对帮助中小企业降本增效具有积极作用。一方面，节约中小企业的支出，包括购买设备的固定成本和使用过程中的运营维护成本。对于中小企业来说，购买办公设备需一次性投入大量资金，“以租代买”将避免一次性投入，缓解其现金流压力，且租用设备还将减少设备使用过程中的维护成本。

目前Z世代人群的规模已经超过3.78亿人，而当前步入工作领域的Z世代人数早已经超过3000万。而Z世代人群对办公空间的需求更为多样化，相较于传统固定的办公环境,新生代人群更希望能在开阔、新颖、好玩并富于个性的空间办公。此外，Z世代人群乐于分享、热衷圈层社交的特性，也正在催生办公空间的变革。

办公楼按平面形式、结构造型和所用材料，又可分为若干类型。如按平面交通组织形式来分，有内走廊式、外走廊式、双走廊式和无走廊式。Z世代人群对办公空间的需求更为多样化，尤其是互联网行业和文化创意行业的企业员工更加青睐于舒适、时尚、轻松的办公环境。为满足员工对办公空间的需求，越来越多的新兴行业的创业企业选择联合办公形式的众创空间作为办公场所。

根据有关数据统计，疫情期间，超过1500万企业组织、3亿人通过移动办公平台钉钉开启了在线办公模式。专家指出，在线化数字新基建在中国的落地应用，为抗击疫情和复工复产提供了重要的技术支撑。新技术带来的线下与线上联动，也为中国未来的发展提供了更多机遇。未来一段时期，移动办公行业各领域数字化转型步伐将大大加快。

办公设备“以租代买”对帮助中小企业降本增效具有积极作用。一方面，节约中小企业的支出，包括购买设备的固定成本和使用过程中的运营维护成本。对于中小企业来说，购买办公设备需一次性投入大量资金，“以租代买”将避免一次性投入，缓解其现金流压力，且租用设备还将减少设备使用过程中的维护成本。

目前Z世代人群的规模已经超过3.78亿人，而当前步入工作领域的Z世代人数早已经超过3000万。而Z世代人群对办公空间的需求更为多样化，相较于传统固定的办公环境,新生代人群更希望能在开阔、新颖、好玩并富于个性的空间办公。此外，Z世代人群乐于分享、热衷圈层社交的特性，也正在催生办公空间的变革。

办公楼按平面形式、结构造型和所用材料，又可分为若干类型。如按平面交通组织形式来分，有内走廊式、外走廊式、双走廊式和无走廊式。Z世代人群对办公空间的需求更为多样化，尤其是互联网行业和文化创意行业的企业员工更加青睐于舒适、时尚、轻松的办公环境。为满足员工对办公空间的需求，越来越多的新兴行业的创业企业选择联合办公形式的众创空间作为办公场所。

今年上半年新增建筑面积1701万平方米，较2021年同期大幅下降近30%。根据近三年同期数据，2020年以来，全国写字楼新建面积连续三年下降，下降幅度分别为12.6%，15%，29.8%。从影响市场实时供应的竣工面积来看，上半年也有较大幅度下降，同比下降30%至872万平方米。这也是近五年来同期首次跌破1000万平方米，减轻了短期内市场存量减少的压力。

国内办公楼市场呈现强劲的周期性反弹。18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。北京、上海、深圳三个一线城净吸纳量史上首次同时突破百万平方米，科技行业活跃的杭州、成都、武汉领跑二线城市的需求。

未来五年，预计供应约800万㎡，比肩现有存量813万㎡。根据数据测算，到2025年深圳办公楼存量将有1613万㎡，现已出租585万㎡，以近5年的296万㎡吸纳量来推测未来五年的吸纳量，届时将有732万㎡的办公楼空置，空置率为45%。

预计全国办公楼净吸纳量有望达到620万平方米，虽较2021年的峰值回落17%，但显著高于过去五年530万平方米的平均水平。租金方面，一线城市租金表现继续跑赢二线城市。北京将率先向业主市场转变，沪深两市将延续供需两旺的格局，租金走势平稳。而未来三年新增供应增速最高的广州租金将小幅下跌。

随着新冠疫情防控常态化，经济活动持续恢复。虽然在下行趋势和疫情影响下，去年写字楼物业出租率和租金整体有所下滑，但得益于今年上半年整体形势的利好以及从业者积极的运营，全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据稳步回升，市场趋势回归疫情前的发展曲线。

写字楼行业市场前景分析

业内人士表示，房地产行业再一次进入后疫情的复苏周期，但当前的宏观环境相对前两年更为复杂。现阶段，中国房地产行业面临着诸多挑战、但也不乏机遇相伴，其而潜在的机遇则是行业发展变化时蕴含的新增长动能。因此，房地产从业者要充分做好变革前的各项准备来应对挑战，更要在后疫情阶段捕捉经济恢复带来的机遇。

白皮书显示，中国的顶级城市已经完成了80%以上的办公楼供应。特别是在中国经济总量排名前50的城市中，17个城市的办公楼处于供应过剩状态，未来进一步发展的空间相对有限。随着中国经济的不断转型，高质量的发展，商业房地产也需要转向集约化资源投资和精细管理，加快与新动能的协调，满足行业的实际需求。

预计到2030年，新增加的2亿城镇人口将有80%以上分布在这19个城市群。根据第一财经城市商业魅力排行榜，北上广深、成都、杭州、重庆、苏州、南京等核心城市的商业门店数量、用户行为、城市资源较为活跃，未来具有较大发展潜力，商业地产租金具备上涨空间。

展望“十四五”期间，预计在经济持续增长、产业结构不断升级优化的影响下，写字楼市场基本面有望得到进一步巩固和提升。

未来，想要了解更多中国写字楼行业的发展前景，请查阅《2022-2026年中国写字楼行业竞争格局及发展趋势预测报告》。

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