报告称美国60%以上办公楼或荒废 商业地产遇爆冷?

• 刘明月 2023年5月12日 来源：波士顿 756 45
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波士顿咨询集团发布的一份新报告显示，美国办公楼房地产正陷入螺旋式下降，许多办公空间面临废弃的风险。

报告称美国60%以上办公楼或荒废 商业地产遇爆冷?

波士顿咨询集团发布的一份新报告显示，美国办公楼房地产正陷入螺旋式下降，许多办公空间面临废弃的风险。该报告估计，美国目前60%至65%的办公空间将不再被需要，“大约15亿平方英尺(约1.39亿平米)的办公空间可能会被废弃，这将给业主带来400亿至600亿美元的收入损失。”而办公楼收入的下降还将导致美国房产税和公共交通收入减少150亿至250亿美元，销售税收入预计也会下降。

美国60%以上办公楼或荒废意味着，美国的商业地产行业也不能再像之前几次反弹期间那样，为美国的经济增长作出贡献，而地产市场的低迷，还会连带伤害那些依赖房地产税收的城市，并拖累银行的资产负债情况，导致经济整体的借贷情况萎缩。

随着商业地产需求的下滑和银行继续收紧信贷，资产端商业地产占比更高的中小银行资产收益将受到影响。曾刚表示，美联储将利率维持在高位，意味着银行负债成本高企，而资产端持有的商业地产收益下降，银行净息差将会大幅收窄，对银行盈利能力构成严峻挑战。

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

国内经济呈恢复态势，带动重点城市写字楼租赁市场活跃度提升，但新增需求有限，叠加新增供应入市，部分城市空置压力不减，部分业主为抓住市场恢复窗口期，主动降租以吸纳客户、降低空置，三季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金环比继续下跌。

前10名城市中，城市排名与上季度持平，头部城市稳定的写字楼市场格局得以延续。除北京、重庆的指数环比回调1%外，其他城市均保持正增长。北京第三季度的租房市场经历了上季度的小幅反弹后回到稳定水平，而重庆的市场受到疫情和极端高温的影响有所减弱。上海、深圳、广州、杭州、武汉均录得0.2%-0.5%的涨幅，证明基础市场保持稳定，以应对不利因素的扰动。

目前只有北京、上海、广州、深圳四个一线城市处于成熟阶段，而全国70%的城市还处于起步阶段。预计北京、上海的甲级、乙级写字楼潜在需求约为4000万平方米，广州、深圳约为2000万平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超过700万平方米，十大城市的潜在需求总量超过了其他200多个城市的需求潜力之和，说明我国写字楼需求集中在龙头城市。

未来商业地产行业发展分析

随着我国房地产行业的持续发展，行业内部开始整合，大部分的商业地产企业往往都是多元化经营，不仅仅从事商业地产的开发，还涉及运营、交易以及住宅类房地产的开发运营等业务。目前，各地优化防控政策，随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型也更具多元化，未来长租公寓市场的交易会更趋于活跃。

商务部发布的《中国零售行业发展报告》表明，社区型购物中心态势向好。报告显示，社区型购物中心综合指数69.8，运营能力97.4，成为几类购物中心中表现最好的类型。报告还指出，以周边居民为主，以生活服务和周末家庭休闲消费为核心的功能定位使得社区型物业在客流和销售额方面都表现稳定。

全国主要购物中心销售榜第11-15名是广州正佳广场、宁波天一广场、深圳前海壹方城、青岛海信广场以及武汉经开永旺梦乐城。广州正佳广场排在第11，年销售额达80亿元，地处广州天河中心区域。以体验式主题购物乐园为设计定位，“金三角”客流引导体系设计;榜单6-10名分别是深圳万象城、广州太古汇、成都IFS、杭州湖滨银泰in77以及郑州丹尼斯大卫城。位居第10的郑州丹尼斯大卫城，销售额超过80亿元，同比增长14.12%，地处于河南郑州市中心商圈。丹尼斯集团已成为河南省内零售企业的“领头羊”。

未来数年，商业地产较为曲折的发展道路或将使行业转向新方向。因此，面对发展环境的不确定性，商业地产企业尤其需要加强关注资产层面的战略决策制定，以满足投资者、租户和监管机构不断变化的需求。

随着国家在房地产行业三道红线政策的下台，越来越多的房地产企业开始走向轻资产化运营的道路，开发与运营逐渐开始剥离，轻资产化运营成为行业趋势。

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

商业地产行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，预测未来业务的市场前景，以帮助客户拨开政策迷雾，寻找行业的投资商机。商业地产行业报告在大量的分析、预测的基础上，研究了行业今后的发展与投资策略，为企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据商业地产市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据。

更多行业消息，请点击中研研究院出版的《2023-2028年中国商业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》。

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