2023年城中村改造行业现状：城中村改造市场规模有望重回万亿元 城中村改造带动建材需求

• 陈观秋 2023年7月25日 来源：中国证券报 中国经济网 298 12
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日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议明确，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。梳理发现，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的

城中村改造市场规模有望重回万亿元

日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

业内人士认为，城中村改造对于增加优质房源供给，改善居住条件，提升城市形象都有较大好处。同时，有助于提升土地资源价值，升级城市功能。通过创新专项金融产品等手段，可以吸引更多社会资本介入，加快城中村改造。城中村改造市场规模有望重回万亿元。房企可以重点关注城中村改造中的新机会和新要求，找到发力点和盈利点。

会议明确，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

梳理发现，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”规划也指出:积极鼓励城中村和旧工业区有机更新，有序推进拆迁改造城市更新，深入开展整地利益规划，加快大规模土地盘活，打造“两个一百平方公里”高品质产业空间。城中村改造产业将逐步实现城市空间结构的优化、住房供给的增加、公共服务水平和基础保障能力的提升，为加快建设现代化、国际化、创新型城市提供有力支撑。

广州市印发《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出，在“十四五”规划中，广州要加快建设科技创新强市，并将进一步推进城市有机更新提质增效。同时根据《纲要》，广州将积极推进“三旧改造”，继续完善旧城镇、旧村庄、旧厂房“三旧”改造政策体系，提升城市面貌。推进183条城中村改造;基本完成395个老旧小区微改造项目、27个旧街区改造项目，有序推动旧楼加装电梯;实施306个旧厂房改造项目，推动旧工业厂区向特色园区和创新产业功能混合开发转型。

云南省发布的《云南省住房和城乡建设事业“十四五”规划纲要》，明确，十四五期间，城市棚户区(老旧小区)改造、保障性租赁住房数量100万套，其中，城市棚户区改造30万套，老旧小区改造数量55万套， 保障性租赁住房15万套。到2025年，城镇居民人均住房建筑面积 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40实现增长。

专家：超大特大城市城中村改造不是“棚改”重现

中共中央政治局7月24日召开会议，较以往时点略微提前。会议指出国内需求不足是当前经济运行面临重要困难挑战，要加强逆周期调节，并结合结构性改革和提振信心的举措。在本次会议之后，各政府部门和地方政府或将出台更多具体的政策举措。

此次会议并未重申“房住不炒”，而是指出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，适时调整优化房地产政策。本次房地产政策基调的明显转变意味着地方政府有更多空间放松或取消目前的限购政策，降低二套房首付比例，并进一步放松其他相关政策。这可能也意味着银行有更大压力去加大对房地产开发商的信贷支持，下调存量住房的房贷利率。政治局会议重申了上周五国务院常务会议上提及的超大特大城市推进城中村改造。

瑞银房地产分析师认为，超大特大城市的城中村改造不是2015-2018年的“棚改”重现，且只能逐步推行。随着改造逐步落地，我们认为这或有助于支持住房建设，提振相关的建材需求和就业。

城中村改造行业概况

城中村改造是城市更新的一个细分领域，而城市更新是一个复杂的领域，包含了老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造以及城中村改造。

城中村改造是城市更新中一个较为复杂的领域，地方政府、村集体经济组织、村民在不同的项目中体现出了不同的作用，由此也就可能形成截然不同的实施理念和经营模式。

城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村改造也是属于征收拆迁的一种类型，所以杜宇被征收房屋或者是土地的所有者要进行征收补偿的。

据中研产业研究院《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析：

目前城中村与城市发展整体需要之间的矛盾也日益突出，已经成为制约城市化进程和全面建设小康社会的主要"瓶颈"因素之一。所以从营造和谐社会的高度出发，改造城中村是势在必行的，城中村改造的重要性、必要性和紧迫性是不言而喻的。

我国目前的城中村存在以下几类问题：

(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;

(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;

(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

城中村的治理主要分两部分：一部分涉及公共安全、市政基础设施整治，该部分整治费用由区财政承担;另一部分涉及村属产权及私有产权部分的水、电、气和消防设备等，该部分是由产权人承担。因此，城中村治理实际上既涉及“公有”部分，也有涉及“私有”部分。“公有”部分应该由政府主导并由财政资金支付，“私有”部分由权利人主导，而费用由其自筹，开发商可与权利人成形成协议安排通过承担改造工程而换取后续物业运营的权利。

城中村改造带动建材需求

城中村改造范围大致可以划分成以下三类：

1、保基本的配套设施，例如和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等;

2、提升类的基础设施，例如停车场、活动室、物业用房等公共活动场地;

3、完善公共服务类的内容，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。在大的框架下，各个区域改造有细微差距，部分地区还对改造范围做了更细的划定。

具体到建筑材料层面，建筑涂料(用于外墙粉刷)、水泥(用于道路整治、地下修缮)、塑料管道(用于地下修缮、管线整治等)在老旧小区改造使用较多，防水材料(用于屋面防水)、保温材料(含配套的玻纤网格布等，用于节能改造)、内墙涂料(楼道内墙粉刷)、建筑五金(各类综合修缮)等材料同样也会在部分地区的改造中涉及。

随着城中村改造不断推进，有望带动我国建筑材料的需求，未来将给相关行业带来发展机遇。

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