中国商业地产行业投资风险 中国商业地产行业发展前景分析

• 周迅 2023年8月4日 来源：互联网 858 53
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从商业地产市场整体来看，过去库存压力高企的商业地产随着新开工的减少、销售的增加，近几年存量开始减少，商业地产的风险逐渐降低。同时，由于城市城镇化率、经济发展结构和商业地产存量的不同，城市间市场存在明显分化，部分二三线城市仍然面临较大的供应过剩风险

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

中国商业地产行业投资风险

商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费、办公需求等多领域的发展息息相关。当下商业地产现状颇为尴尬，一方面是商业地产交易活跃特别是外资投资行为，另一方面则是商业地产库存问题待解。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国商业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

商业地产的物业价值取决于租金坪效、租金坪效取决于商户零售坪效、零售坪效取决于新招商组合、新招商组合重点在于数字化新零售双线品牌的引进，随着传统实体商家倒闭潮的到来，招商要重点转向新零售品牌为主，并倒逼开发商自主投资自营新零售板块，而自营新零售板块比自持物业重要很多，物业就像硬件，没有软件的驱动就是一个烂壳没有价值。

传统百货的、购物中心的关店潮会加速，一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象;三、四、五线城市会更惨烈，三、四、五城市大多属于中小型开发商，几乎90%以上开发商不具备自持物业的实力和运营能力，银行资金又严禁进入商业地产，资产证券化的路线在这些市场也无法跑通，开发商唯一的资金来源是民间高息借贷，这样大部分资产已经质押给资金方最终成为不良资产。

中国商业地产行业发展前景分析

从商业地产市场整体来看，过去库存压力高企的商业地产随着新开工的减少、销售的增加，近几年存量开始减少，商业地产的风险逐渐降低。同时，由于城市城镇化率、经济发展结构和商业地产存量的不同，城市间市场存在明显分化，部分二三线城市仍然面临较大的供应过剩风险。

对于独立商业发展商来说，尽管优质项目在运营稳定期也能够实现较好的收益水平，一般持有物业投资回收期较长，对于资金占用较大。对于社区商业发展商来说，在综合用地比例不断提高的背景下，在住宅开发的同时加大社区商业的开发，既通过部分持有商业的开发获得稳定的现金流，更重要的是通过商业配套为住宅销售提供增值。同时，商业地产的融资渠道在不断拓宽，目前ABS发展迅猛，良好的持有型物业可以为开发商提供很好的基础资产，这也增加了房企对优质商业地产的青睐。

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

商业地产带流量的主力店商超、电影院、KTV、健身厅这些传统标配本身面临前所未有的关店潮，家乐福、沃尔玛、华润万家每年在大量的关店，为什么呢?80、90、00后现在愿意到传统商超去购物的已经很少了，基本上都是手机下单送货到家，靠中老年消费的传统商超还能支撑多久?而电影院、KTV、健身厅这些高流量项目盈利效果也大不如前，大面积撤店也是必然的事情。

商业地产行业的产业链主要是上游的地产开发、设备供应;中游的物业和商业地产运营以及商业地产的交易;下游则是个人或者企业租赁或购买后进行居住、商业、办公和其他等等的用途。商业地产行业产业链主要指得往往是上游的地产开发和中游的运营环节，目前随着我国房地产行业的持续发展，行业内部开始整合，大部分的商业地产企业往往都是多元化经营，不仅仅从事商业地产的开发，还涉及运营、交易以及住宅类房地产的开发运营等业务。但随着国家在房地产行业三道红线政策的下台，越来越多的房地产企业开始走向轻资产化运营的道路，开发与运营逐渐开始剥离，轻资产化运营成为行业趋势。

近年来，中国房地产市场一度过热，各种矛盾突显。房地产市场难以合理发挥其应有的作用。在这种情况下，政府当及时出手发布了一系列政策，进行房地产市场的宏观调控，弥补市场功能不足，促进商业房地产市场良好健康发展，尤其是2019年出台的《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，“三道红线”政策明确了对房地产企业的杠杆水平的要求限制，进一步促进了商业地产行业的轻资产化发展。

目前，我国房地产行业较为繁荣，行业内的企业数量较多，我国商业地产行业上游房地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等;设备供应商则种类较多，目前商业地产的设备需求逐渐向智能化、自动化发展，因此主要以大华股份、海康威视以及西门子电器等科技公司为主;行业中游物业、运营企业除了房地产开发企业外还包括了亚朵生活、凯德集团等专门的商业物业运营管理企业;交易平台则还有链家、太平洋房屋以及房天下等专门的第三方房屋中介平台企业。

本报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、国家海关总署、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、国内外相关报刊杂志的基础信息以及商业地产专业研究单位等公布和提供的大量资料。

对我国商业地产的行业现状、市场各类经营指标的情况、重点企业状况、区域市场发展情况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对商业地产业务的发展进行详尽深入的分析，并根据商业地产行业的政策经济发展环境对商业地产行业潜在的风险和防范建议进行分析。

了解更多行业数据详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2023-2028年中国商业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》。

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