房地产政策存优化调整空间 民营企业债券融资支持工具扩容

• 黄江 2023年8月11日 来源：东方财富 291 11
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自国家住建部表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势以来，北京、深圳、广州几大一线城市已集体表态，将尽快推出有关措施满足刚性和改善性住房需求，落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

8月10日晚间，碧桂园发布公告称，受房地产行业销售下行的影响以及外汇波动造成预期净汇兑损失，预期截至2023年6月30日止半年度的净亏损介乎约450亿元至550亿元。

碧桂园上半年预亏450亿-550亿

碧桂园在公告中表示，自2021年以来，房地产行业步入了前所未有的困难时期，多重不利因素叠加，导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战。

根据公告披露，2023年1-7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%;7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。

面临阶段性流动压力的碧桂园在8月10日傍晚的公告中表示，将与债权人保持沟通，采取各种债务管理措施，以保障本公司的长远发展，并为债权人保存价值、维护利益。

随后，碧桂园已经在筹备债务重整，近期有望启动相关程序，该公司已聘请中金为财务顾问，主导重整事宜。

目前，碧桂园名下并没有债务公开违约，仅有两笔美元债的票息支付处于30日的宽限期内，但从9月起至2024年初，公司将面临多笔债务集中到期的兑付压力，总金额大约100多亿。

此前，碧桂园坚持保信用，2020-2022年，该公司筹资活动中的现金流三年净流出，合计净减少有息债务接近1000亿。

直到2023年中期，在公司财务现金流承压的状态下，依然兑付了大约几十亿的债务。随着市场销售大幅下滑及融资渠道严重受限，公司现金储备大量消耗，已难以应付9月份及之后的多笔到期债务。

7月一二手房销售走弱

7 月一二手房销售下行压力加大，南京、郑州房地产支持政策落地。30 个大中城市7 月商品房成交面积同比-27%、环比-25%，同比延续下降但降幅收窄，成交面积绝对值处于18 年以来的同期最低水平。分城市看，一线、二线和三线城市7 月商品房成交面积同比分别为-17%(前值-19%)、-34%(前值-39%)和-23%(前值-24%);环比分别为-16%、-30%、-19%。其中，虽然一线城市降幅最小，成交面积绝对值与18 年同期基本持平，但仍是今年以来表现最弱的月份。二、三线城市7 月同比降幅在基数效应减弱的情况下收窄，但成交面积绝对值自6 月以来持续低迷，处于18 年至今的同期最低水平。此外，Wind 公布的14 个城市7 月二手房四周成交面积同比下降10%，而6 月同比增长4.6%。

销售压力逐渐加大，各城市支持政策陆续出台。8 月4 日，南京出台包括新房购房补贴在内的“8 项措施”支持楼市;8 月7 日，郑州市八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及购房契税补贴、多子女家庭购房补贴、落实“认房不认贷”政策等15 项利好政策。

房地产政策存优化调整空间

继7月份国家高层会议对房地产市场发展重新定调，提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、适时调整优化房地产政策、因城施策用好政策工具箱等措施后，多部委及各地相关部门密集表态，从需求端到供给端向房地产市场释放利好信号。

自国家住建部表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势以来，北京、深圳、广州几大一线城市已集体表态，将尽快推出有关措施满足刚性和改善性住房需求，落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

民营房企在融资端也有望迎来新的窗口期。8月3日，央行主持召开金融支持民营企业发展座谈会，表示要推进民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展;要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。

根据中研普华研究院《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》显示：

伴随国家高层会议定调和支持性举措陆续跟进，房地产板块重拾信心。近日房地产(申万)行业涨幅居前，多股掀起涨停潮。关于市场走向是否出现拐点、房地产调控将迎来多大松绑空间，市场期待值颇高。

与以往会议相比，近期国家高层会议首次提及“住房供求关系发生重大变化”，同时“房住不炒”未被提及。在市场人士看来，这代表了一种重大调整。

金融支持民营企业发展

中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，推动银企供需对接，研究加强金融支持民营企业工作举措。伊利集团、宏桥集团、龙湖地产、正泰集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业、红豆集团等民营企业和部分金融机构、银行间市场交易商协会主要负责人参加座谈会。中国人民银行党委委员、副行长刘国强、张青松出席会议。

座谈会上，8家民营企业负责人分别介绍了企业融资情况，反映近年来企业融资成本稳中有降，金融支持力度稳固，同时提出希望进一步拓宽债券融资渠道等诉求。工商银行、建设银行表示，将切实发挥国有大行“头雁”作用，提升民营企业贷款稳定性，扩大小微企业授信覆盖面，支持民营企业债券承销发行。银行间市场交易商协会表示，将继续加大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)服务民营企业力度，加快债券市场创新，满足民营企业多元化融资需求。潘功胜认真听取大家的意见建议，详细询问各项金融政策贯彻落实情况，就一些堵点难点问题与大家深入交流讨论，对部分意见建议作出现场回应。

潘功胜强调，民营经济是社会主义市场经济发展的重要成果，是推动经济社会发展的重要力量，支持民营企业发展，金融部门责无旁贷，也是金融供给侧结构性改革的重要内容。近年来，中国人民银行坚决贯彻党中央、国务院决策部署，坚持“两个毫不动摇”，出台系列政策举措，与金融机构共同努力，推动民营企业融资持续量增、面扩、价降，全力促进民营经济做大做优做强。

潘功胜指出，中国人民银行将认真贯彻《中共中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》要求，精准有力实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，加强金融、财政、产业等政策协调配合，引导金融资源更多流向民营经济。制定出台金融支持民营企业的指导性文件，推动商业银行优化内控管理制度，做好政策宣传解读，加强典型经验推广。支持地方政府主动解决拖欠企业账款问题。推进民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。

潘功胜要求，金融机构要积极营造支持民营企业发展壮大的良好氛围，提高风险评估能力，全面梳理绩效考核、业务授权、内部资金转移定价、尽职免责等政策安排，优化服务民营企业激励机制，提升贷款的意愿、能力和可持续性。要深入了解民营企业金融需求，回应民营企业关切和诉求，做好银企融资对接，为民营企业提供可靠、高效、便捷的金融服务。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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