上海办公楼市场正处于阶段性调整期 办公楼行业市场现状分析2023

• 吴澳燕 2023年8月11日 来源：华夏时报 516 28
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2023年上半年，上海写字楼市场共有7个新项目入市，累计供应量52.9万平方米，同比上升264.9%。上半年，上海写字楼净吸纳量为21.9万平方米，较去年同期回落31.6%。其中，二季度市场需求量复苏迹象明显，净吸纳量超过18万平方米，较第一季度出现明显上升。租金方面，受企

2023年上半年，上海写字楼市场共有7个新项目入市，累计供应量52.9万平方米，同比上升264.9%。上半年，上海写字楼净吸纳量为21.9万平方米，较去年同期回落31.6%。其中，二季度市场需求量复苏迹象明显，净吸纳量超过18万平方米，较第一季度出现明显上升。租金方面，受企业成本节约、续租率上升，叠加未来供应放量等因素影响，上半年沪中央商务区租金环比小幅回落 1.7%，非中央商务区租金环比回落 2%。

上海办公楼市场正处于阶段性调整期。今年下半年，上海写字楼市场预计约有95.3万平方米的新增供应，是近十年来的最高水平。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳也表示，从近五年来看，今年供应量远远高于五年平均水平，但需求量却低于过去五年平均水平。

由于供求发生变化，为吸引租客，写字楼业主们展开了新一轮激烈竞争，通过提供多种增值服务来吸引租户入驻，包括调整租金、采取较为灵活的租期约定、提供装修补贴等方式，以满足租户需求。

此前部分企业有扩大办公面积的意愿，但面临租金较高或可供选择的办公楼较为有限等问题。租赁市场供需出现调整的情况下，这些企业可以用相对更低的成本，获得面积更大、位置更好、服务更佳的办公场所。

广州办公楼租赁需求逐渐修复

2023年上半年，广州经济持续稳定复苏，但动力稍显不足。甲级办公楼市场租赁需求虽有所回暖，但61万平方米的新增供应仍导致空置率环比上升约3个百分点，达到21.8%，因此租金继续承压。优质零售物业市场中餐饮业态表现亮眼，租赁成交较去年同期上升128%。头部跨境电商推动非保税物流仓储市场去化，但难抵空置率突破20%。房地产投资市场总交易额约为117亿元，接近去年全年交易总额的85%。

上半年内仲量联行记录到数宗租赁面积达4,000平方米或以上的成交，其中多数于琶洲子市场内录得，均属于节约成本型搬迁或升级扩租类型。由此可见，部分具备一定承租能力且对办公空间需求较大的企业正利用广州办公楼市场当前处于“租户市场”的契机，以相对可控的成本，完成企业办公空间的扩充、升级和整合。

市场供应方面，今年上半年全市新增供应约为61万平方米;其中，二季度共有4个办公楼项目竣工约43万平方米入市。由于目前的租赁需求未能显著带动市场去化，在上半年新增供应的影响下，截至二季度末，广州办公楼市场空置率约为21.8%，环比上升约3个百分点。

随着下半年广州经济充分发挥全面的稳增长政策效力，广州商业物业市场有望增强复苏动能，实现可持续的稳步提升。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国办公楼行业深度调研与发展趋势预测研究报告》显示：

办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。

办公楼 按规模有小型、中型、大型和特大型之分。按层数有低层、多层、高层和超高层之分。按总体布局有集中式和分散式之分。此外，按平面形式、结构造型和所用材料，又可分为若干类型。如按平面交通组织形式来分，有内走廊式、外走廊式、双走廊式和无走廊式(大空间灵活隔断)等。

纵观2022年全年，中国40城办公楼市场指数排名基本保持不变。报告指出，京沪较其他城市遥遥领先，银川、拉萨等城市则相对靠后。同时，随着各市办公楼体量增长、租金上涨等，其指数值会在二季度基础上录得增长，市场表现提升。

报告称，排名前10的城市中，城市排名全年保持不变，可见头部城市应对不利因素扰动的韧性较强，同时市场走势保持一致。其中，深圳甲级办公楼市场全年新增供应约145万平方米，稳定的总部自用需求支撑新项目有效去化，从而拉动指数全年上升1.4个点。除此之外，成都、杭州、武汉、长沙因相较稳定的市场表现，均录得指数全年的小幅正增长。

办公楼行业市场现状分析2023

从商业地产视角来看，今年大宗交易投资活跃度正逐步上升，办公楼仍将是核心资产类别。办公楼市场需求的回暖主要由中国大型企业和金融行业驱动。

进入2023年，中国办公楼市场稳步恢复市场秩序，迎来积极向好的发展态势。随着经济活动的快速回暖，各个城市均迎来了办公楼租赁市场的需求提升，问询量相较于2022年有显著增长，也为市场带来了充足的信心。

中国城市返回办公室工作比率这一数据可以从两个维度来解读：一方面是这与已经形成的职场工作模式有很大关联，另一方面则体现出了中国经济发展正在快速回归正常轨道。此外，这也印证了中国办公楼资产作为最成熟的投资标的，其价值依旧不可替代。

与此同时，即使北京和上海，也仍有大量的办公楼市场潜在需求尚未被激发。从第三产业人均甲级办公楼面积这一数值可以看出，北京和上海还落后于纽约等世界上的主要成熟市场的水平，中国的办公楼市场仍然具备极强的需求潜力。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国办公楼行业深度调研与发展趋势预测研究报告》。

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