中国40城写字楼市场指数 中国写字楼市场发展趋势及投资空间

• 吴亚楠 2022年12月23日 来源：互联网 364 17
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房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要。

改革开放40年来，我国经济取得惊人的增长，相应的办公楼市场也带来了快速增长。近年来随着经济进入高质量发展阶段，经济增速有所放缓，对办公楼市场也带来了影响。2020年我国办公楼销售面积及销售额分别为3334.34万平方米和5047.47亿元，分别同比下降5.3%和10.4%。

2020年，我国办公楼开发投资完成累计值达到0.65万亿元，较2019年增长5.37%;新开工面积为6604万平方米，较2019年下滑6.8%。根据国家统计局数据显示2022年2月全国办公楼期房销售面积累计值为226.72万平方米，累计增长35.4%。近年来我国办公楼开发投资额与新开工面积均呈现先降后增的趋势。

根据中研普华研究院撰写的《2022-2026年中国办公楼行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

中国40城写字楼市场指数

办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，经济的高速增长也将带领办公楼的需求增长。仲量联行发布的最新“中国40城写字楼市场指数”显示，就全国写字楼市场而言，尽管市场需求尚未大规模企稳回升，但得益于“稳增长”政策和实物工作量的形成，疲软的市场人气得到小幅提振。第三季度中国头部城市写字楼市场企稳向好，基础市场保持稳定以应对市场不利因素的扰动。

第三季度，前10名城市中，城市排名与上季度持平，头部城市稳定的写字楼市场格局得以延续。除北京、重庆的指数环比回调1%外，其他城市均保持正增长。北京第三季度的租房市场经历了上季度的小幅反弹后回到稳定水平，而重庆的市场受到疫情和极端高温的影响有所减弱。上海、深圳、广州、杭州、武汉均录得0.2%-0.5%的涨幅，证明基础市场保持稳定，以应对不利因素的扰动。

目前只有北京、上海、广州、深圳四个一线城市处于成熟阶段，而全国70%的城市还处于起步阶段。预计北京、上海的甲级、乙级写字楼潜在需求约为4000万平方米，广州、深圳约为2000万平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超过700万平方米，十大城市的潜在需求总量超过了其他200多个城市的需求潜力之和，说明我国写字楼需求集中在龙头城市。预计到2030年，新增2亿城市人口的80%以上将分布在这19个城市群。

中国办公楼行业发展趋势分析

根据仲量联行数据显示，我国GDP排名前30的城市，第三产业增加值每增长一个单位，将拉动办公楼需求增长547平方米。其中，深圳影响系数最高，达到了1672亿元/平方米。

从供求平衡关系来看，我国办公楼市场尚存在供应缺口。根据仲量联行数据显示，我国GDP前50的城市现有存量距理论需求量之间仍存在6000多万平方米的缺口，其中4座一线城市的供应缺口达到3000万平方米以上。

分城市类型来看，一线城市的供应缺口最大，其办公楼总存量仅占理论需求量的72%;其次是重点二、三线城市，其办公楼总存量占理论需求量的比例为84%。

相比于供给端以及投资额不断保持在高位，写字楼需求端则出现了持续的下降，2010-2017年，我国办公楼用房销售面积总体呈增长态势，2018年出现负增长，为2014年以来首次出现负增长，后连续三年下降。2020年，我国办公楼用房销售规模为3334.33万平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我国办公楼用房销售规模为1012.95亿元。同比增加10.5%。

整体从价格来看，我国写字楼行业目前供给整体大于需求，且行业需求长期以来持续疲软，这一点从我国写字办公楼平均销售价格可以看出，2018年以来，我国写字楼行业并没有出现住宅地产行业类似的火热行情销售价格整体保持平稳，截至2021年5月，全国写字办公楼平均销售价格为13249.23元每平方米，较2018年10月还下降了近400元每平方米。

办公楼行业发展前景

在疫情慢慢退去的环境下，经济将会持续增长，经过近5年来的高位运行以及持续调控，市场已迎来理性增长时代。随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年房地产投资有望平稳健康发展。

2021年末中国城镇常住人口比2020年末增加1205万;特别是流动人口38467万，比上年末增加885万，会带来新的住房需求。

房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要。

办公楼行业投资空间

目前，只有北京、上海、广州和深圳的四个一线城市处于成熟期，而中国内地70%的城市仍处于起步期。据估计，北京和上海甲级和乙级办公楼的潜在需求约为4000万平方米，广州和深圳的潜在需求约为2000万平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超过700万平方米，前十大城市的潜在需求总量超过其他200多个城市的需求潜力之和，体现了中国办公楼市场需求聚集到龙头城市的特点。

白皮书显示，中国的顶级城市已经完成了80%以上的办公楼供应。特别是在中国经济总量排名前50的城市中，17个城市的办公楼处于供应过剩状态，未来进一步发展的空间相对有限。随着中国经济的不断转型，高质量的发展，商业房地产也需要转向集约化资源投资和精细管理，加快与新动能的协调，满足行业的实际需求。

预计到2030年，新增加的2亿城镇人口将有80%以上分布在这19个城市群。根据第一财经城市商业魅力排行榜，北上广深、成都、杭州、重庆、苏州、南京等核心城市的商业门店数量、用户行为、城市资源较为活跃，未来具有较大发展潜力，商业地产租金具备上涨空间。

未来，办公楼行业发展前景如何?想了解关于更多办公楼行业专业分析，请点击《2022-2026年中国办公楼行业竞争格局及发展趋势预测报告》。

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