2023住房租赁市场分析 上半年重点40城租赁成交量同比增长超10%

• 黄文玉 2023年8月18日 来源：互联网 1208 78
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房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。

上半年重点40城租赁成交量同比增长超10%

根据贝壳研究院数据显示，2023年上半年重点40城租赁成交量比去年同期增加超10%。分城市来看，上半年多数城市住房租赁市场活跃度同比提高，但租金还未回升至去年同期水平;从成交量来看，重点40城中，35个城市同比、环比均呈现回升态势。

住房租赁市场主体活跃度较高，一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地，且项目多分布于一线城市。同时企业层面通过品牌合作、产品迭代、服务迭代等方式提升企业自身竞争能力。金融方面，银行信贷、住房租赁产业基金、REITs等多渠道齐发力。

上半年两个租赁市场旺季如期而至，市场活跃度高于去年同期。住房租赁客群以新市民、青年人为主，租赁市场的活跃度与大城市新市民、青年人的安居就业紧密相关。随着经济活跃度提升，上半年住房租赁市场热度高于去年同期。

根据贝壳研究院数据，2023年上半年重点40城租赁成交量比去年同期增加15.5%。从月度来看，春节后返城务工人员租赁需求集中释放，推动2月重点40城租赁市场活跃度快速升高，迎来春节后租赁市场旺季。5、6月高校毕业生开始集中进入租赁市场，租赁市场活跃度连续环比上升，租赁市场开始进入毕业季租赁旺季，上半年租赁市场在6月达到上半年月度峰值。

房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

根据房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租贸。公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采取授权的方式，由授权的单位具体管理。按照目前我国的管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利;自管公房由国家授权的单位管理。私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人。对于持有共有权证书的私房主，只能称为共有权人，共有权人必须在所有共有权人同意后方可将房屋出租。

住房租赁行业发展现状分析

近年来，得益于城市化进程快速推进与居民消费升级等积极因素，住房租赁市场进入前所未有的发展阶段。2015年以来，中央、地方相继出台一系列政策、意见支持租赁市场发展，各类市场竞争主体竞相参与中国长租公寓，诞生出一批具有中国特点的长租公寓品牌。引导长租公寓市场健康可持续发展既是我国住房制度改革的重要一环，更是落实党中央“房住不炒、租购并举”的关键举措。与美国、日本等较为成熟的长租公寓市场比较后发现，目前中国长租行业发展仍处在起步阶段，这集中表现为：市场规模有巨大开发空间、法律法规有待更加完善，承租人权益保障举措需更加丰富等。

《2019世界租赁业发展报告》显示：2019年，世界租赁业务总量，即租赁合同余额，约为41600亿美元，与2018年约 38000亿美元相比，增长了9.5 %。其中：以美国为主的北美地区业务总量约为12000亿美元，比2018年增长了11.1%，业务总量约占世界总量的28.9%;以中国为主的亚洲地区业务总量约为11700亿美元，比2018年增长了4.5%，业务总量约占世界业务总量的28.1%;以英国、德国、法国、爱尔兰等为主的欧洲地区。业务总量约为11400亿美元，比2018年约10600亿美元，增长了6.6%，业务总量约占世界业务总量的27.4%;澳洲、南美和非洲等其他地区，业务总量约为6500亿美元，比上年增长了18.2%，这些地区的业务总量约占世界总量的15.6%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年住房租赁行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

我国城镇化率保持逐年稳定增长，据国家统计局数据显示，2020年中国城镇化率已达63.89%。城镇化率的持续提高。2010至2020年期间，我国流动人口及外出农民工规模呈波动走势，2020年全国流动人口激增达3.76亿人，十年间增长了将近70%，外出农民工规模达1.7亿人。近年来我国住房租赁市场规模平稳上升。数据显示，2020年住房租赁市场规模达到1.9万亿元。

2020年11月3日《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出：有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。北大光华课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金制度改革的长期研究认为，启动“住房公积金制度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮改革，推动新型住房体制建设，以高质量供给引领和创造住房新需求，最终实现人的城市化。

2021年中国住房租赁市场规模与2019年相比增幅达到122.9%，在两年之内实现了规模的翻番。从住房租赁巿场发展的十个重点城市来看，成都租赁住房规模增长253.60%，位居中国第一;深圳租赁住房规模增长175.90%，位居中国第二;广州租赁住房规模增长135.70%，位居中国第三。青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等产品均可纳入保障性租赁住房行列。从2021的中国十个重点城市的统计数据来看，北京、上海、深圳、广州青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等租赁住房供给总量中的比重分别为93.5%、97.1%、96.3%、96.3%，杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安均占到100%。

按照房间规模统计，我国租赁住房类型整体呈现“金字塔”形态，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，达到81%，是租赁住房供给的稳定基石;租赁式社区占10.7%;宿舍型公寓占6.9%;高端公寓比例仅为1.4%。四类产品的高端公寓中,服务式公寓是主力产品线，占比约69.8%;青年公寓产品则基本以紧凑型产品占96.3%，舒适型产品数量占30.2%;租赁式社区中青年型产品占56.9%，家庭型产品占43.1%;宿舍型公寓占8.6%。

住房租赁市场未来发展趋势

从需求特征来看，随着保障性租赁住房发力，机构化房源供应增加并受到新市民、青年人的青睐;租客对两居室、60-90平米房源的需求保持旺盛，一居室、60平米以下房源占比同比略有减少。同时，随着租客在租赁市场停留时间拉长，租客年龄呈现增长趋势，大户型需求逐步增强，整体租赁需求走向多元化。

展望：预计2023下半年市场热度先升后稳，7月或8月迎来全年租赁市场热度高峰。政策层面，保障性租赁住房政策继续完善，供需两端的金融支持力度加大。行业层面，住房租赁新项目、新品牌将陆续推出，住房租赁机构化率提升。

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