大消息 房贷首付 利率有重要变化 有何深意 能省多少钱 独家解读

• 李波 2023年9月1日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 256 9
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央行：9月25日起下调存量首套房贷利率。(8月31日)，中国人民银行官网发布消息，将调整存量首套住房商业性个人住房贷款利率。存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住

央行：9月25日起下调存量首套房贷利率

(8月31日)，中国人民银行官网发布消息，将调整存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。

9月25日前，银行可进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。同时，借款人也可向金融机构申请，协商变更合同约定的利率水平，调整后的利率水平也应符合上述要求。

光大证券金融行业首席分析师 王一峰：针对存量住房按揭贷款的政策优化，能够在促进社会消费、防范金融风险、保障各方利益公平等方面发挥积极作用，也将在一定程度上延缓按揭贷款提前还款行为，推动按揭贷款稳定增长。

业内人士估算，存量首套住房商业性个人性住房贷款利率调整后，平均降幅大约在0.8个百分点，以100万元，25年期，原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。

银河证券首席经济学家 章俊：未来政策落地之后，我们预计银行会根据不同区域、不同类型的客户，来分阶段地逐步试点和落地，尽量减少对于净息差的冲击。此外，我们认为央行未来会进一步引导存款利率下降来降低银行的负债端成本。

央行：统一最低首付比例 不再区分限购和不限购城市

同时，央行今天还发布消息，将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施限购城市和不实施限购城市。

这意味着，在实施限购的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%，居民家庭可以更好满足自身住房需求。

银河证券首席经济学家 章俊：政策调整除了有利于释放改善性需求之外，考虑到一、二线城市商品房销售的风向标作用，对于提振和改善购房者信心，稳定房地产市场能起到积极的作用。

根据通知，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可按照因城施策原则，在不低于上述全国统一的住房信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中信证券首席宏观分析师 程强：降低首付比和贷款按揭利率(下限)，对于稳定当前的房地产市场销售以及整个房地产产业链意义重大。

当前，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，逐步退出一些需求端的限制性政策，能够有效提振住房需求，促进房地产行业平稳健康发展。

二手房市场作为一个新型的房地产市场却在近些年来迅速崛起，成为了房地产市场交易的主力军。据统计数据显示，我国二手房市场的挂牌量和销售量出现了明显的上升趋势。

据我国统计局公布的数据显示，我国杭州、重庆、南京等多个城市的二手房挂牌量分别为21、20、18万套，房地产行业中二手房的交易量暴涨。

目前，整个二线城市的二手房市场表现会相对略好一下，主要还是二线城市楼市限制性政策基本上都以释放，并且城市基本面也会好于三四线城市，也会低能级城市进入高能级城市带来一定可能性，而一线城市依旧在执行最为严厉的调控政策，也限制其交易量的回升，不过随着政策出现放松的迹象，一线城市也有回升的可能性。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》分析显示：

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。

要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。

要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

针对房地产，会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化

在当前楼市活跃度继续走低的情况下，国内楼市政策利好信号频发，一线城市住房和城乡建设局接连发声。

例如在近日召开的企业座谈会上说，住房和城乡建设部部长倪虹说大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

这也是是继之前中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容，住建部的最新表态。

2023年中国二手房行业发展分析

近年来随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模不断扩大。

但2022年由于需求人口下降，城市人口外迁导致的需求减少以及供给端核心城市表现出二手房成交量下降，使得行业几乎进入“凛冬时刻”。有相关数据显示，2022年我国二手房交易额达6.5万亿，同比下降22.64%，占住房交易总额的比例达41%。。

2023年购房者观望气氛依旧相对较强，景气度依然不强，市场仍处于寒冬期。从二手住宅来看，2023年5月10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%。

随后7月，我国一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0个、0.3个和0.1个百分点;十大城市二手住宅均价环同比跌幅均扩大，环比跌幅为0.36%，同比跌幅为0.77%。

一线城市二手房市场活跃度走低。根据相关数据显示，2023年7月北京二手商品住宅成交不足1万套，环比下降约20%;北京二手商品住宅价格环比下跌0.28%，跌幅较上月扩大0.19%。

上海二手商品住宅价格环比下跌0.20%，跌幅较上月扩大0.08%。深圳二手商品住宅成交约2200套，环比下降约一成;住宅价格环比下跌0.32%，跌幅较上月扩大0.11%。广州二手商品住宅价格环比下跌0.13%，跌幅较上月扩大0.08%。

根据相关分析，“认房不用认贷”有助于激活房屋置换链条，对二手房交易量影响巨大，但就真正拉动上下游产业链，带动国民经济，“促投资、稳增长、保就业”而言，新房的建筑与销售其实更直接。例如“认房不用认贷”政策的出台使得二手房市场的交易透明度将提高。

除了“认房不用认贷”政策，国家还出台了进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策等有关二手房政策。

预计这些限制政策是有出现松动的可能性，增加一部分购房者对未来的预期，利好整体市场的回暖。

二手房的价格、成交量的上涨，说明市场已经实质回暖，并且有进一步升温迹象，从近期全国的二手市场情况来看，不少此前政策面的回暖信号，已经从信号层面，进入到市场实际交易回暖的层面。随着多地出台楼市积极政策，二手房市场信心也得到修复，购房置业意愿得到明显提升。

随着科技的发展和社会的进步，数字化和互联网技术正深刻改变二手房市场的运作方式。在线房产平台的兴起使得买卖双方可以更便捷地发布房源信息、进行线上交流和线下实地看房，提高了市场的效率和便利性。

二手房行业研究报告主要分析了二手房行业的市场规模、二手房市场供需求状况、二手房市场竞争状况和二手房主要企业经营情况，同时对二手房行业的未来发展做出科学的预测。

欲了解更多关于二手房行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》。

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