住房贷款行业市场全景调研2023

• 陈观秋 2023年9月4日 来源：人民日报海外版 中国证券报 百度 558 31
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住房贷款是很大一部分想要购房人的需求，住房贷款的市场显而易见。在国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准，以购房按揭贷款来说，贷款比重已经达到7成以上，而且近几年，通过用自己名下或亲人的房产申请房产抵押消费贷款以实现盘活不动产的居民人数也越来越

住房贷款是很大一部分想要购房人的需求，住房贷款的市场显而易见。在国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准，以购房按揭贷款来说，贷款比重已经达到7成以上，而且近几年，通过用自己名下或亲人的房产申请房产抵押消费贷款以实现盘活不动产的居民人数也越来越多。“房贷”已经成为与居民生活息息相关的一种生活方式。

2023年上半年房地产市场基本情况

上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%(按可比口径计算);其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。

上半年，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。

两部门调整优化住房信贷政策

8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。同时，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

中国人民银行、国家金融监管总局有关负责人介绍，近年来我国房地产市场供求关系发生重大变化，借款人和银行对有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资;对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、国家金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

住房贷款行业市场全景调研

7月中旬以来，监管层数次就存量房贷利率调整作出指示，多个城市相继跟进释放积极信号。近日，招商银行、农业银行、建设银行、平安银行、华夏银行、中信银行等多家银行就存量房贷利率调整一事作出回应。据了解，目前，监管部门具体的指导方案还未出台，多数银行表态正在研究，准备预案，并积极与监管沟通。

业内人士分析指出，存量房贷利率的调整不会出现“一刀切”的情况，大概率会根据城市级别不同、房贷金额等因素进行“一城一策”。

央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。据中金公司分析师测算，当前银行存量按揭利率约为4.7%，假设存量按揭利率下调70BP降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元;全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。

据中研产业研究院《2022-2027年中国住房贷款行业市场全景调研及投资价值评估研究报告》分析：

过去几年间，房贷利率“水涨船高”，尤其是2015年至2019年之间购房者，有的甚至背负着6%以上的利率。虽然现行房贷利率降低了，但按照契约精神，按揭贷款合同是自愿签订的，那么高利率似乎只能“认栽”。

根据央行数据，去年12月新发放住房贷款利率为4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新发放住房贷款利率为4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新发放购房贷款利率下限“放松”，部分城市的一手房贷利率甚至进入了“3”时代。

对背负贷款的购房人来讲，有两个值得关注的重要日子。一个是每月20号，这天公布的最新LPR报价，决定着未来的月供是升还是降。另一个则是每年的房贷利率重定价日，一般为1月1日或者贷款发放日。

在房贷利率由固定利率转为LPR浮动利率之后，按照央行现行政策，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，也就是房贷利率=LPR+固定加点。

因此，房贷利率若重定价，其变化也就由LPR变化和加点变化两部分组成。即房贷利率变化=LPR变化+加点变化。

住房贷款行业中，业内专家分析称，作为贷款市场报价利率，LPR保持不变是立足于宏观经济整体平稳发展的角度，是货币政策保持稳健的表现，而房贷利率上浮，反映出监管对房地产市场的定向调控，反映出未来楼市降低居民购房杠杆、防范居民住房金融风险的调控趋势。

2022年以来，随着LPR不断下调，叠加央行等相关管理部门对首套房贷利率加点幅度进行调整，新发放的房贷利率不断下行。

最新数据显示，2023年6月，活期存款加权平均利率为0.23%，同比下降0.09个百分点，定期存款加权平均利率为2.22%，同比下降的0.12个百分点。而根据《中国银行业理财市场年度报告(2022年)》，2022年银行理财各月度平均收益率为2.09%，约为新发放房贷利率的一半。

多位分析人士表示，存量贷款利率下调也意味着将加大银行经营压力。据央行披露，当前银行净利差已收窄至1.7%附近，已处于十余年来较低水平。下调存量房贷利率，意味着商业银行生息资产收益率将进一步下行，继续施压银行利差，加大商业银行盈利压力。

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