商业综合体行业深度调研报告2023

• 陈观秋 2023年9月9日 来源：百度 239 7
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中国主要一线城市以北京上海为首，拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2000元，而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少，这主要是受到城市规模人口影响;重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离，说明这些地区商业用地库存过剩。

商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

商业综合体行业深度调研

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。

随着人们生活质量的不断提高，消费理念逐渐升级，城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度后的必然产物。在全国地产投资处于低迷的状况下，城市综合体的投资总量却被逐步激发。

1、城市商业综合体

城市商业综合体能够更好地刺激消费，带动产业发展，是未来商业地产的趋势。从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场景也变得越发碎片化。商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面体验，因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。

受限于地区人口数量、居民消费能力，我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主，尤其是县城里的商业综合体，大众化消费商品居多，专卖店和精品店较少，在餐饮和服务业态中，小吃和特色餐饮较多，正餐较少。KTV和影视较多，教育及培训机构较少。

商务部城市居民消费习惯调查报告显示，我国60%的消费发生在夜间。夜间已成为我国居民消费的“黄金时段”。夜间经济一般指从当日18时至次日凌晨2时的服务业类经济活动，几乎涵盖了商业、餐饮业、旅游业、娱乐业等所有第三产业。近年来，“夜生活”逐渐成为市民追求的时尚生活方式。北京、天津、上海、南京等地接连推出推动夜间经济发展的新规，“夜经济”呈现出商圈发展、“旅游+文化”、“文化+美食”的多元化发展趋势。

夜间经济不仅可以促进经济活动时间延长、各种设施利用率提高、就业机会增多，有助于推动服务员扩张规模，扩大消费，增加税源，聚集财富、产业和人气，还提高城市的竞争力和吸引力，拓展游客的消费空间，拉动经济快速增长。

当前，各地积极探索发展文化和旅游消费"夜经济"，如北京市出台一系列措施，进一步繁荣夜间经济，促进经济增长，开展"点亮夜京城"促消费活动，打造夜间消费"文化IP"。组织开展深夜食堂美食节、灯光节、"秀北京"旅游演出等夜间主题活动;策划组织一批戏曲、相声、歌剧、音乐等主题鲜明的"夜京城"文化休闲活动;推动中心城区4A级以上景区根据实际条件延长开放时间;鼓励有条件的博物馆、美术馆延长开放时间;推出"最美北京餐桌""最火深夜食堂"等旅游美食"打卡"地。全国其他地方也都在出台相应的政策和措施。

中国主要一线城市以北京上海为首，拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2000元，而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少，这主要是受到城市规模人口影响;重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离，说明这些地区商业用地库存过剩。

伴随着城市收缩等供求关系进一步失衡，地产企业及时调整应对策略，部分企业更关注三四线城市发展。

不同于目前国内集中在一二线城市的商业综合体建设，乡镇商业综合体既有区域级商业功能，也有完善集镇配套的功能，符合统筹城乡发展的政策导向，可有效提高乡镇和社区群众生活质量。

2、乡镇商业综合体

乡镇商业综合体是新的开发模式，不同于城市综合体，不同于MALL，不是专业市场，更非社区商业。新市镇商业综合体，是为了改变新市镇原有商业散、乱、差的低端形象，满足新市镇居民生活与文化需要，集餐饮、娱乐、休闲、演艺、购物、宾馆等多种功能于一体的新型商业平台。

随着我国发展转型的加快，经济引擎下移已是不争事实，资本市场开始从市县进入许多有发展前景的乡镇。小城镇需要拥有多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把商务、办公、休闲、演艺、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城镇居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。

据中研产业研究院《2023-2028年中国商业综合体行业深度调研与发展趋势预测研究报告》分析：

随着我国发展转型的加快，资本市场开始从市县进入许多有发展前景的乡镇。资本关注的是新型城镇化带来的乡镇商业价值的提升，而商业综合体是提升乡镇商业价值的有效途径，也是提升新型城镇化内在承载力的好办法。

“十四五”期间，把县域作为农村商业的切入点，不仅包括传统意义的乡和村，也包括镇。要适应当前农村流通、农村消费的实际情况，在商贸服务和物流两个方面，强化县城的中心能力，发挥镇的重要节点作用，突出下沉和上行两个重点。

根据商务部发布的信息，2022年，全国支持建设改造县级物流配送中心506个，乡镇快递物流站点650个;全国农村网络零售额达2.17万亿元，同比增长3.6%。

此外，2022年全国支持升级改造878家农产品零售市场，建设12家公益性农产品批发市场，新增冷库库容96万吨;全国农产品网络零售额5313.8亿元，同比增长9.2%。“骨干批发市场+零售市场+农产品电商”的多层次农产品流通格局不断完善。

商务部等15部门印发《县域商业建设指南(征求意见稿)》确定了“十四五”期间县域商业体系建设的基本框架、功能要求、实施路径和重点工作，目标是到2025年，建立以县城为中心、乡镇为重点、村为基础，分工合理、乡镇商业综合体布局完善的一体化县域商业网络体系。

县域商业体系建设侧重于农村商贸流通领域，重点对县乡村商业网络体系、物流配送“三点一线”以及农产品流通、农村市场主体等进行规范。《指南》明确，到2025年建成以县城为中心、乡镇为重点、村为基础，分工合理、布局完善的一体化县域乡镇商业综合体体系。

随着国内经济的发展，商业综合体市场发展面临巨大机遇和挑战。在市场竞争方面，商业综合体企业数量越来越多，市场正面临着供给与需求的不对称，商业综合体行业有进一步洗牌的强烈要求，但是在一些商业综合体细分市场仍有较大的发展空间，信息化技术将成为核心竞争力。

本报告通过深入的调查、分析，投资者能够充分把握行业目前所处的全球和国内宏观经济形势，具体分析该产品所在的细分市场，对商业综合体行业总体市场的供求趋势及行业前景做出判断;明确目标市场、分析竞争对手，了解市场定位，把握市场特征，发掘价格规律，创新营销手段，提出商业综合体行业市场进入和市场开拓策略，对行业未来发展提出可行性建议。

想要了解更多商业综合体行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2023-2028年中国商业综合体行业深度调研与发展趋势预测研究报告》。

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