房地产行业市场机遇分析　多个二线城市优化楼市调控政策

• 方蔓桃 2023年9月18日 来源：百度 1005 63
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房地产销售服务企业研究成果显示，品牌价值波动下行，销售业务盈利能力下降;升级服务模式聚焦主业提升客户体验，助力企业品牌形象再塑。

房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续提升并于 2007 年11 月达到历史顶点 106.59 点。

此后，受 2008年次贷危机和紧缩货币政策影响，国内房价出现十年来的首次下跌;2009 年随着国家出台的信贷宽松政策，商品房销售情况有所好转;2010 年，为抑制房价的过快上涨，国务院先后出台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段

房地产销售服务企业研究成果显示，品牌价值波动下行，销售业务盈利能力下降;升级服务模式聚焦主业提升客户体验，助力企业品牌形象再塑。

如果你想了解房地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年房地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》。重点分析了我国房地产行业将面临的机遇与挑战，对房地产行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

中指研究院认为，中国房地产已经迈入精细化、专业化运营阶段，品牌竞争力推动优质资源加速向品牌企业聚集，促进地产价值链条不断完善。品牌企业应乘势积极推进产品、服务、运营等方面的创新以及品牌传播的优化调整，坚持稳健运营，积极履行交付义务，重塑更具可持续经营能力的品牌生态系统，加速企业转型升级步伐，在激烈的市场竞争中“逆势争先”。

据央视新闻，近十几天来，伴随着广州、深圳、上海、北京四个一线城市宣布执行“认房不认贷”，已有超过30个城市跟进落实房地产优化举措。东莞、佛山、嘉兴、南京、兰州等城市取消限购，沈阳、大连、重庆等十多个城市明确执行差异化住房信贷政策。而随着各地陆续宣布落实“认房不认贷”后，从政策效果来看，根据中指研究院的调查数据，政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升来20个百分点左右。不过，从全国来看，新房市场整体成交规模提升目前并不明显，政策显效还需要时间。

2019 年 2 月份以来，国房景气指数进入稳定阶段并有所回升，12 月景气指数为 101.27 点。进入 2020 年，受新冠肺炎疫情影响，房地产行业销售受到较严重冲击，施工进度及竣工计划也受到影响，2 月份较 1 月份下降2.88 点，景气指数跌至 97.45 点，1-2 月份为疫情影响最为严重时期，3 月份开始，随着疫情得到控制、社会各界开始有序复工，景气指数回升 0.78个点，至 98.96 点。7 月份开始，随着新冠疫苗研发取得突破性进展以及温度的升高，疫情得到进一步控制，景气指数回升至 100.13 点。

2020 年 7 月至 2021 年 6 月，疫情在全国范围得到有效控制，疫苗接种工作于 2020 年冬季开始陆续展开，在此期间，2020 年两会提出“房住不炒”，全国各地区因城施策，景气指数在 2021年 2 月上升至 101.42点后略有下降，2021 年 6 月，景气指数下降 101.05 点。自 2021 年下半年开始，国内多地相继阶段性出现阳性病例，在 2022 年全年疫情因素扰动下，国内房地产行业受到较大冲击，景气指数连续呈现下降趋势。

在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策，2016年房地产行业全面回暖，良好的销售情况提振了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年累计完成房地产开发投资102,581亿元，同比增长6.88%，增速较上年上涨5.89个百分点。

报道称，多地多家银行反馈今年以来监管部门没再要求报送房地产贷款和个人住房贷款占比数据，这意味着多地房地产贷款集中度管理制度执行有所松动。

2023年8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，多家银行陆续发布公告称，响应通知要求，正积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整工作。

4个一线城市相继于8月底至9月初宣布“认房不认贷”，即家庭成员在名下无成套住房的，不论是否已使用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。从新政执行这十余天看，其活跃市场的作用可谓立竿见影。“认房不认贷”尤其对于有置换、改善需求的家庭能够发挥切实作用，也激活了部分观望人群的置业计划。北京等城市市场观望情绪有所缓解，看房热度明显提升，并且正在转换成实际成交量。新政出台后几日，北京、上海等城市的新房、二手房成交量均有明显增加。

9月15日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发布的《关于进一步优化房地产调控政策的通知》明确，调整限购政策，在合肥市市区购买住房(含二手住房)的普通购房人，不再审核购房资格。调整限售政策，销售登记起始时间在通知发布后(含当日)的房源，取得不动产权证后可上市交易。人才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相关政策和合同约定执行。

“合肥属于人口净流入城市，每年大量高校毕业生选择留在合肥。很多地产项目在开发时会充分考虑年轻人的消费趋势和审美。放松限购限售，有利于进一步吸引人才、留住人才。”合肥当地一家地产开发商相关负责人告诉中国证券报记者。

此前，济南、福州、郑州、兰州、大连、南京等城市已取消限售或限购政策。部分城市在放松限购限售政策的同时，进一步降低购房首付比例。

9月12日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，取消郑州二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。同时，降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。对于贷款购买商品住房(含存量住房)的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

其次，　　对于一些改善性群体，在“认房不认贷”政策之后，购房计划也可以进行微调，改善程度有所提升。如果一个家庭过去在老家有购房贷款记录，按照“认房又认贷”政策，在上海购房时视为购买第二套住房，首付比例可能要高达70%，因此其所能承受的购房总价会比较低。实行“认房不认贷”之后，按照购买首套房认定，首付比例大幅降低，能承受的购房总价可以更高，能够选择比之前面积更大或者位置更优越的房子。

9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，TOP100(前100名)企业拿地总额7888亿元，同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。排在前两位的保利发展和华润置地拿地额均超500亿元，绿城中国和建发房产分别以497亿元和424亿元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，没有出现民营房企的身影。

值得注意的是，长三角地区的央企国企表现突出，拿地金额1938亿元，占全国的24.6%。而保利发展、华润置地、绿城中国则以超过千亿元的新增货值位居全国前三。

从土地储备情况来看，前8月仅有少数稳健型房企的存货规模仍在增加，如华润置地、越秀地产、保利置业集团、滨江集团、信达地产等企业的存货规模同比增长均超10%。

研究院土地市场研究负责人张凯当日(9月1日)下午在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上指出，短期土拍热度预计继续降低，城市、板块分化持续。“近期房地产市场多个利好政策出台，有助于‘金九银十’的销售端市场企稳改善，但反映到购地端仍需时间。部分城市城投再次进场托底(1~8月对比1~7月，城投拿地金额占比增长3%)，且该现象在下半年或将持续显现。”

房地产行业市场机遇分析

分析师认为，楼市政策持续优化调整，同时积极开展房地产专项整治，将有效推动房地产业转型和高质量发展。

针对部分城市房价上涨过快的现象，政府推出的一系列调控政策，将对市场购房心理产生一定的影响，短期内市场不确定性和交易量的波动性可能上升。但从长远看，房地产业作为国民经济支柱产业地位不会改变;中国 GDP 持续增长、城镇居民人均可支配收入持续增长及人口结构决定了住房的刚性需求;以扩大房屋供给、支持首次和改善型购买、增加保障性住房，以及规范市场等政府政策的出台，将有利于房地产行业的持续健康发展等因素的影响下，我国房地产行业仍具有良好的发展前景。

报告对我国房地产的行业现状、市场各类经营指标的情况、重点企业状况、区域市场发展情况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对房地产业务的发展进行详尽深入的分析，并根据房地产行业的政策经济发展环境对房地产行业潜在的风险和防范建议进行分析。

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