2023城中村改造行业市场机遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月11日 来源：百度 340 15
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近年来，中国发布多项政策以进一步推进城镇化的建设。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中要求，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。

伴随着中国工业化进程持续推进，人口快速稳定地向工业化程度较高的城市流入，从而持续推动中国城镇化建设。近20年来，随着中国工业化、城镇化建设持续推进，中国城镇化率快速且稳定地提升。根据国家统计局的数据，截至2022年年末，中国城镇化率超过65%。然而，从全球发达国家的发展历程来看，中国城镇化具备巨大潜力与空间。目前，全球发达国家的城镇化率基本达到80%左右，根据世界银行的数据，2020年美国城镇化率接近83%，日本则接近92%。相比之下，2022年中国65.22%的城镇化率仍有较大的提升空间，未来中国还需持续在城镇化建设中加大投入。

近年来，中国发布多项政策以进一步推进城镇化的建设。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中要求，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。

如果你想了解城中村改造行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》。重点分析了城中村改造行业将面临的机遇与挑战，对城中村改造行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

根据第七次全国人口普查数据，目前我国共有7个超大城市(城区常住人口1000万以上)和14个特大城市(城区常住人口500万至1000万)。超大特大城市是带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极。从国际上看，此类城市也都面临着一些共性化挑战，如城市土地资源严重短缺、居住成本偏高等。城市内部发展不均衡，因为各种原因在相对中心的区域形成了‘城中村’。

多地早在去年就已经制定好了城中村改造方案。比如武汉最早在去年下半年就公布过计划，今年6月12日就印发了《全市中心城区城市更新及房屋征收计划的通知》。本次国常会的指导意见，是审议通过程序，在全国范围内更加具有指导作用，稳步推行。

超大、特大城市的判定依据，城区常住人口是核心指标。说明政策导向在于抓中心，抓核心，重视城市板块的传导作用，从核心到非核心传导，以城中村改造赋能城市长远发展，有利于打破现有的城区楼市发展瓶颈，修复价格体系。

城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

城中村改造是指对特定城市建成区，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，根据城市规划进行综合整治，功能改变或者拆除重建的活动。城中村改造是城市更新的一部分，不仅包含了工商业，甚至是可改变其功能性质的改造。

与简单的为了改善居住环境的棚改不同，城中村改造更像是为了深度挖掘城市价值而进行的一场“外科手术”，让这些超大特大城市的价值被更好地挖掘。被改造的板块会显著提升宜居价值与板块功能，为区域赋能城市发展红利。这是正向发展带来的房产价值。

所以，当前形势会更加倾向于用更市场化的手段来代替传统的货币化棚改手段进行，也就是文件中表述的“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”。

慢工出细活。本次城中村改造并不是“接水”与“放水”，而是打造核心强城，高质量发展。未来，非核心城市将围绕核心城市协同发展，核心城市高质量发展，做大做强，非核心城市做细做精，无论是楼市格局还是产业格局都会有较大且深远的变化。

2023年以来，城中村改造多次被中央重要会议提及。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，是站在战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。城中村改造的推进，关乎民生福祉，也有助于促进经济社会发展。

城中村改造行业市场机遇分析

2019年以来，城市更新热度持续上升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位!在这样的背景下，企业围绕城市更新赛道的布局进一步加速。中指研究院梳理了2021年初以来城市更新行业相关动态，总结最新发展特征，为企业在未来参与城市更新行动提供参考。

据不完全统计，目前品牌房企已大量布局城市更新市场，项目主要集中于珠三角、长三角以及京津和成渝地区重点城市，其中深圳、广州和东莞房企布局最多，是城市更新企业的主要聚集地。从布局趋势来看，除了以广东省作为城市更新的主战场外，企业也逐步向其他高能级的一二线城市寻求更多的城市更新投资机遇。

超大特大城市是当前推进城中村改造的主要范围。按照城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市划分，根据第七次全国人口普查数据，全国目前有7个超大城市和14个特大城市。超大特大城市实现了快速发展，但这些城市的城中村可以说是经济社会发展的薄弱环节。城中村作为存量房源地，是很多超大特大城市外来建设者等新市民、青年人奋斗的第一个落脚点。城中村布局凌乱、房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件相对较差，与光鲜亮丽的城市核心区域形成较大反差。

目前，超大特大城市中相当一部分城中村的核心功能是提供大量的出租屋，这些房屋位置好、面积小、租金低，为租客日常工作生活提供了很大的便利性。如何在提升城中村硬件条件和配套设施、解决安全隐患的同时，保障租客的相关权益，是需要各方综合考虑的重点和难点之一。

上海市提出，预计到2025年，中心城区周边城中村改造项目全面启动;到2027年，中心城区周边城中村改造项目全面完成。上海市出台了一系列的政策支撑城中村改造推进。在改造方式、改造主体认定、土地出让政策、财税支持、融资支持、资金平衡等方面有比较完整的政策设计，也充分考虑了市场化机制的参与。

城市更新是在“城”的基础上进行再改造，需要实现更加多元化的诉求，因此国企参与城市更新具有明显的优势。大型国有企业内部普遍存在需要盘活的存量土地，业务开展的过程中也能够发挥体制优势、产业优势和融资优势，具有极大的内在动力参与城市更新行动。从近期企业城市更新业务动态来看，主要还是以国企为主。特别是近期参与城市更新基金的企业也以央企、国企为主。此外，个别城市近期也从政策层面鼓励市属国企参与城市更新，这也将进一步推动国企更加积极参与城市更新。

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