央行：落实 调降 推动建立房地产业发展新模式转型 城中村改造助力稳增长

• 李波 2023年9月27日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 743 44
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中国人民银行货币政策委员会2023年第三季度(总第102次)例会于9月25日在北京召开。会议指出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见

中国人民银行货币政策委员会2023年第三季度(总第102次)例会于9月25日在北京召开。

会议指出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

会议还提到，完善市场化利率形成和传导机制，发挥央行政策利率引导作用，释放贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制效能，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。

新闻多一点

25日，存量首套住房贷款利率调整正式实施。据多家银行此前公告，对于参考贷款市场报价利率(LPR)定价的存量浮动利率首套房贷款，25日后主动批量调整贷款利率，无需借款人额外操作。

“预计超过九成符合条件的借款人在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。”

人民银行货币政策司司长邹澜表示，大部分符合要求的存量首套房贷款利率将降至LPR，2022年5月以后的将降至LPR减20个基点，直接下调至政策下限。

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼分析说：“预计未来央行将继续有序降低政策利率，引导LPR尤其是5年期以上LPR继续下行，进一步减轻居民消费住房负担，降低企业中长期信贷成本。”

城中村改造是城市更新的一个类别，由于产权复杂、功能多样、利益主体多元，城中村改造一直是土地再开发和城市更新的重点、难点。

与近几年政策持续发力的老旧小区改造不同，城中村改造已在各城市较早开展，但此前并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。

城中村改造范围大致可以划分成三类：1、保基本的配套设施，例如和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等;2、提升类的基础设施，例如停车场、活动室、物业用房等公共活动场地;

3、完善公共服务类的内容，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。在大的框架下，各个区域改造有细微差距，部分地区还对改造范围做了更细的划定。

城中村改造助力稳增长

央行在会议中提到，要“加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持”。

随着中国经济进入新常态，特别是在当前的宏观经济环境下，如何在保持财政稳健的同时，通过有效的项目和策略刺激经济增长，成为了当前我国经济发展的焦点。

城中村改造，作为近年来频繁被提及的城市更新方式，不仅关乎数百万城市居民的居住条件和生活质量，更在经济层面扮演了稳增长的关键角色。

相较于过往的棚户区改造，城中村改造在多方面均有明显差异。改造对象上，两者地理与房屋属性上有一定差异。项目体量上，棚改的幅度高于城中村。资金来源上，“棚改”时期主要通过央行与政策行的金融工具注资。

本轮城中村改造强调地方政府引导多元投融资机制。补偿方式上，棚改主要采取货币化安置，城中村改造可能通过房票等方式进行实物补偿。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

城中村改造发展现状及趋势分析

7月以来，“城中村改造”提速，不仅迎来顶层政策落地，并在中央会议上多次被提及，预期未来将成为城市更新与城市发展的重点抓手。随着城中村改造进入到实操阶段，多个城市已积极跟进，对于企业代建来说也是分享红利、实现业务突破的重要机遇。

从目前来看，城中村改造在各地已经逐步推进。广州2023年计划推进127个城中村改造项目。深圳2023年计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。而在2023-2025年，上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

未来城中村改造有望成为房地产产业链最重要的增量业务来源，既是重要的民生工程，又是拉动经济增长的重要力量。随着城中村改造不断推进，有望带动我国建筑材料的需求，未来将给相关行业带来发展机遇。

本次城中村改造的城市范围相对确定，初期涵盖全国19个超大特大城市。这些城市长期承载着人口流入，对解放核心地块的需求较为迫切。同时出于基础设施建设、市容治安管理等需要，城中村的优化改造势在必行。

超大特大城市核心区块面积的释放，是城中村改造带来的首重利好，各超大特大城市将充分把握城中村改造带来的增量发展机遇，助力实现城市长期高质量稳增长。

城中村改造将释放大量城市中心的优质地段，为房地产行业解决了核心区域土地供给不足的客观限制。本次城中村改造通过整理盘活核心区域中的城中村土地，在核心区位增加土地供给，满足市场对于核心区位房产的需求。

需求较高的优质资产，叠加政策带来的资金助力，房地产企业在参与该类项目时风险较小，有望获得高额投资回报。

从中央表态来看，超大特大城市城中村改造以地方政府为责任主体，实施市场化主导、多渠道筹资、留拆改并举、多业态结合的开发方式，给予地方较大的灵活性。地方层面，广州、合肥、郑州等多地文件提出了城中村改造模式和安置方式的原则，具体措施尚待落地。

7 月 17 日，广州住建局发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告，就城中村改造的房屋征收、产业升级、补偿安置等 8 大问题征求意见;

7 月 28 日，合肥市提出探索城中村改造土地供应“定向挂牌、协议出让”、推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式;

8 月 3 日，郑州提出城中村改造以货币化安置为主;8 月 17日，南昌提出对未开工建设的安置房征收项目推行货币化和房票安置模式;

9 月 1 日，广州召开全市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会。根据广州日报，今年 1-7 月，广州新批复 10 个城中村改造项目，12 个项目实现新开工。

广州城中村改造将采取“依法征收，净地出让”新模式，在 4 个重点片区开展试点工作，并将加快制定《广州市城中村改造条例》，力争年底前出台。

经济较为发达的地区，政府有更充足的资金进行城中村改造建设，从而刺激了本地区城中村改造行业市场的发展;反之，经济较为落后的地区受制于城中村改造建设资金的缺乏，进而影响当地区城中村改造市场的发展。

城中村改造流程是怎样的?

城中村改造可划分为“前期准备→引入合作方→方案审批→拆迁腾地→土地整理→土地收储→土地出让→二级开发→交付运营”几个主要阶段。

前期准备涉及城中村项目的申报、基础数据调查、方案编制，改造主体可由政府授权指定，也可引入社会资本合作方。

项目方案拟定后，需经村民大会表决同意并逐级上报审批，获得批复后，一级开发主体负责征地、拆迁、安置、补偿工作，土地整理完成后由土地储备机构进行土地收储。

若为一二级联动开发，一级开发商可以低价锁定二级拿地。二级开发阶段包括商品房、安置房、商业配套、公共基础设施建设等，项目竣工验收后付运营并进入回收期。

城中村改造资金从哪来?

城中村改造的资金来源为“财政+专项债+金融机构融资+改造主体自筹+社会资本”。财政可通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、规费减免等起到撬动作用。

专项债资金成本低、专款专用，要求项目资金自平衡，支持规模取决于专项债总额度、发行节奏、城中村项目储备情况。

金融机构方面，政策行、商业银行均可为城中村改造提供贷款支持。国企平台或房企作为改造主体，也可通过自有资金、银行贷款、信托、债券、资产证券化等筹集资金。

此外，社会资本可通过城市更新基金、PPP、ABO、投资人+EPC等模式参与城中村改造。改造规模较小的项目，部分资金可由村民自筹。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。城中村改造行业报告对中国城中村改造行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。

还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了城中村改造市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

同时包含大量的数据、深入分析、专业方法和价值洞察，可以帮助您更好地了解行业的趋势、风险和机遇。

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