2023物业管理行业分析 物管行业管理规模持续扩张

• 黄文玉 2023年10月16日 来源：互联网 国家统计局 1278 83
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随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。

物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。

随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

物业管理行业发展现状分析

2023年以来，物业管理行业整体保持良好发展势头，行业管理规模持续扩张。中指研究院最新发布的数据显示，截至2023年9月30日，国内物业管理行业共有65家上市公司，其中香港主板60家、A股5家。今年上半年，港股上市物业企业在管面积均值约为1.41亿平方米，同比增长27.68%;合约面积均值约1.91亿平方米，同比增长13.02%。虽然物业服务企业IPO节奏有所放缓，但包括万达商管、龙湖智创生活等在内的行业头部企业仍在排队IPO中。

商业物业管理是指对各类商业楼宇建筑物业管理的总称。商业物业的主要内容可分为一般管理和特殊管理两种。其中一般商业物业管理是指对小股业主或承租商的日常性事务的管理，如保洁管理、安全保卫管理、消防管理、设备管理、车辆管理等;特殊管理则包括商业形象的宣传推广、承租客商的选配等内容。

随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。目前，中国物业服务行业的龙头企业分别是碧桂园服务、恒大物业。

2021年物管行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。从2021年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，企业收入利润增强前景空间大。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国物业管理行业市场深度调研与发展预测报告》显示：

商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构(单位)投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动。

商品房又称“大产权房”。以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平;它直接决定了租金的高低。其中2021年中国商品房新开工面积为19.88亿平方米，同比下降11.4%;2021年中国商品房竣工面积为10.14亿平方米，同比增长11.2%;中国商品房销售面积为17.94亿平方米，同比增长1.9%。

中国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。2021年中国物业服务企业上市数量为14个。其中2021年中国百强企业合约面积均值为7683.63万平方米，同比增长17.1%;中国百强企业管理面积均值为5692.98万平方米，同比增长16.7%;中国百强企业市场份额为52.31%。

从住宅物业管理情况来看，整体市场较为分散，大多数领先的住宅物业管理服务市场参与者都隶属于房地产开发商。2022年，中国住宅物业管理服务市场的在管总建筑面积为327亿平方米;住宅物业管理服务市场的总收入则是3015亿元。

华润万象生活除了涉及住宅物业管理(重点布局住宅、城市公共空间、写字楼及产业园三大核心赛道)，还涵盖购物中心和写字楼业态，即商管业务(聚焦高端与品质购物中心，包括“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线)。据统计，2022年华润万象生活总营业收入为120.16亿元;其中，住宅物业管理服务营收78.02亿元，商业运营及物业管理服务营收42.14亿元。

物业管理行业未来发展趋势预测

整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。

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