事关购买存量住房 这个一线城市最新通知 稳妥推进城中村改造和城市更新

• 李波 2023年10月20日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 211 5
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为支持深化城市有机更新，进一步发挥住房公积金提升居民居住品质、改善群众居住条件的制度作用，上海市住房公积金管理委员会第六十九次全体会议审议通过《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》。

为支持深化城市有机更新，进一步发挥住房公积金提升居民居住品质、改善群众居住条件的制度作用，上海市住房公积金管理委员会第六十九次全体会议审议通过《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》。

《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》明确，对借款人购买6(含)至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整。

其中，所购存量住房房龄为6(含)至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年;所购存量住房房龄为20(含)至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。

《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》明确，对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策，主要包括三个方面内容：

一是：支持购买更新改造后房屋公积金提取。业主(产权人或公有住房承租人，下同)购买改造后具备交易条件的房屋(含增加面积)，可以提取住房公积金支付实际购房款。

二是：支持项目建设期内租房公积金提取。业主在项目建设期内租赁住房过渡安置的，可以提取住房公积金支付扣除过渡费补贴后个人承担的租金。

三是：扩大提取申请人范围。提取申请人范围为业主本人及其配偶、父母、子女。申请人为本市住房公积金贷款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，应当符合当前贷款无逾期的条件。

本次政策调整自2023年10月7日起正式实施。

郑州出台楼市新政

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

此次新政中，为推进商品房现房销售，郑州还将郑东新区和惠济区各一个项目列为“现房销售”的试点项目，着力抓好相关工作。

我们来看着三点重要政策：

1.暂停执行限售政策。

新政明确提出满足改善性住房需求，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含)之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。这意味着，在郑州新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可直接出售。

2.鼓励调整存量个人住房贷款利率。

在稳定住房消费预期方面，新政提出，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

这也是中央政治局会议定调要“适时调整优化房地产政策”，以及央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”后，郑州成为首个系统化出台楼市政策的城市。

3.稳妥推进城中村改造和城市更新。

新政提出，城中村改造、城市更新涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。

7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

城中村改造是城市更新大范畴中的重要一环，郑州作为特大城市，主城区内还是有部分城中村及危房、老房、厂房等地块区域需要改造更新。

城中村改造是城市更新的一个细分领域，而城市更新是一个复杂的领域，包含了老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造以及城中村改造。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2027年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

城市更新行业发展前景投资

老旧小区改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，对房地产市场不会产生太大的影响。

“城市更新”概念被中央提出以来，住建部先后多次部署相关工作，各地纷纷响应落实，出台了百余条城市更新相关政策，城市更新项目相继落地，城市更新行动进一步提速。

自写入“十四五”规划以来，城市更新行动在各地陆续展开，住建部也曾多次部署城市更新相关工作。

党的二十大报告指出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

从存量上看，我国城市已经进入城市更新重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。下一步将采取多方面措施，推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动。

新中国70年来，中国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。

在此背景下，中国城市开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。“十四五”期间，随着我国城市更新的不断推动，其战略地位也进一步提高，中央的支持力度也在进一步提升。

我国仍处于城市快速发展的阶段，截至2022年末，常住人口城镇化率为65.22%、部分东部沿海城市已超70%、城镇年新增就业1206万人，城镇人口规模及家庭数量的增加对于城市人居环境、建成区物质空间形态、城市服务功能的重塑和改善提出更高要求。

党的二十大报告提出，“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，为新时期推进新型城镇化建设指明了基本方向。

作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。

从目前政策导向看，城市更新正从粗暴转向精细，从重市场转向重民生，以及探索更科学的城市更新市场机制。现阶段，政府和市场仍都在探索，清晰的路径还没完全显现。

在未来，城市更新会不会完全去房地产化，没有官方定论。但是有一点可以确认，重民生的属性决定了国企一定会深度介入城市更新。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

城市更新行业发展机会

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新，以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。

党的二十大报告提出，“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，为新时期推进新型城镇化建设指明了基本方向。

作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。

新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，成为城市未来发展的新主题。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，房地产开发进入白银时代，但存量资产运营却渐入佳境。

城市更新行业报告对中国城市更新行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了城市更新市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，城市更新行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2023-2027年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。

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