高端住宅新房价格环比小幅下降 办公楼租赁市场需求投资活跃

• 黄江 2023年10月20日 来源：新浪 1095 70
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第三季度租赁需求疲软，租赁谈判周期持续拉长，降本增效依旧是市场主旋律。甲级办公楼平均租金环比下降1.3%，同比下降4.9%。

第三季度，北京办公楼租赁市场需求仍然受限，租金下降势头延续。投资市场活跃度有所上升，零售地产市场受消费复苏放缓影响，零售商开店需求略见收缩，同时，第三季度迎来供应高峰，共计63万平方米面积新零售项目入市。工业物流市场空置水平在新增供应影响下小幅上升，租金水平保持稳定。新政落地的影响下，高端住宅市场销量止跌企稳，高端住宅新房价格环比小幅下降。

高端住宅新房价格环比小幅下降

第三季度租赁需求疲软，租赁谈判周期持续拉长，降本增效依旧是市场主旋律。甲级办公楼平均租金环比下降1.3%，同比下降4.9%。

TMT行业依然是全市办公楼市场的需求支柱，贡献了租赁成交总量的三分之一。内资租户贡献了三季度超过80%的非续租成交。

全市甲级市场空置率受新增供应影响小幅上升0.9个百分点至11.1%。第三季度共有两个甲级办公楼项目入市，总建筑面积达18万余平方米。市场在充满挑战的环境中进一步承压。

三季度北京大宗交易市场中办公楼占比上升。大悦城于三季度在北交所挂牌公开出售中粮置地广场项目，并于季度末发布公告，已与中邮人寿签署股权转让协议，对应交易金额为人民币42.56亿元。

亚洲顶级豪宅即将被拍卖!

据港媒报道，祥祺集团主席陈红天旗下港岛东半山豪宅傲璇(OPUS)5楼单位连同两个车位沦为银主盘。

第一太平戴维斯(香港)表示，独家代理公开招标出售该物业，截标日暂定为8月8日正午，物业将按现状并且以非交吉形式出售。

2015年12月，香港半山区一间复式豪华公寓以每平方米96万港元的天价售出，打破亚洲纪录。

在此之前，亚洲楼王宝座一直由位于香港半山区傲璇的9楼单位保持，这一住户单位在2012年以4.55亿港元总价卖出，约合72.5万元/平方米。

据了解，傲璇全幢仅有12户(一梯一伙)，是次标售的5楼，实用面积约5154方呎，5房4套连书房、客厅、饭厅及厨房，采用开放式布局且有逾4米楼层高度。第一太平透露，傲璇自推出市场以来，已全数获顶级富豪购入收藏，从未有业主放售。

翻查资料，傲璇顶层连天台单位由内地投资者陈长伟以5.096亿元买入;恒生前行政总裁李慧敏则以3.75亿元购入6楼单位;有传该豪宅盘的其他邻居包括影星关之琳等。

根据公开资料，祥祺集团老板陈红天，是改革开放后第一代深圳富豪，做裁缝起家。1990年移居香港，最高曾在2019年以330亿元资产位列胡润富豪榜第91位。

陈红天在自传《鸟瞰红尘》忆述，1970年代看到回国探亲的港澳同胞，穿搭非常时尚靓丽，反观内地民众仍统一身穿灰蓝色中山装。他于是参考港澳style，在深圳从事制衣及服装贸易，赚到第一桶金。及至1990年，陈红天创办祥祺集团，染指地产及投资等业务。

根据《2022胡润全球房地产企业家榜》，陈红天身家约355亿元人民币，位居内地第13大地产富豪。

根据中研普华研究院《2022-2027年豪宅产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

从春天启程，2023迎来了楼市信心回归!数据显示，2023年2月份全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。克而瑞研究中心表示，行业深度调整或将进入收尾期，二季度整体市场有望回升;中指研究院则认为，经过较长时间的调整，2023年或将是房地产重启的一年。

据沪上多家研究机构的统计，4月上海二手房成交量约1.72万套，环比3月下降了近3成，减少约7000套房源。这一数据相比今年2月1.9万套的成交量，同样减少了近2千套。

从2019-2021年历年表现来看，4月二手房成交量低于3月属于较为合理的回调，不过低于2月份的情况较为罕见。通常2月处于上海传统春节前后，交易缩量合情合理，随着传统楼市小阳春的金三银四到来，交易量会有所攀升。

当然今年上海楼市的小阳春来得较早，2月二手房成交量相比1月几乎翻番，超过市场预期，不排除购买力或被提前透支的可能性。伴随二手房成交出现降温，挂牌量的持续走高，未来数月市场或将进入一个下行的周期。

今年以来，市场上流传较多的声音是豪宅挂牌价格及挂牌量双双突破新高，例如4批次入市的云锦东方，新房均价16.49万/平。而链家网数据显示，云锦东方在网上的挂牌均价为22-23元/平，最近的一次成交发生在今年2月，交易均价为23万元/平，此外诸如翠湖天地的部分房源挂牌价格已纷纷站上30万/平。

北京高端住宅项目的热度

研究中心监测数据显示，2023年4月，北京新房成交均价为57763元/平方米，环比上涨10.02%，涨幅较上月扩大1.92个百分点;同比上涨29.67%，涨幅较上月扩大20.11个百分点。

值得注意的是，北京高端住宅项目的热度也在走高，改善型住宅销量可观。

“品牌央、国企在北京新房市场的揽金地位长期处于靠前之列，如华润置地、中海地产等，这与北京市场上高端住宅项目日益备受追捧有着较为密切的关系。”诸葛找房分析师指出。

4月，北京西城区二环内一高端住宅项目以86.3亿元的总成交额成为冠军，月度成交量为490套，每平米均价约为16.55万元，建筑面积从123平方米到463平方米，粗略估计，单套总价最低也要2000万起。

北京市东城区紧邻南二环的另一个高端住宅项目成交额位居第二，4月实现成交额26.02亿元，较上月增加约4亿元，该项目均价超过12万元，单套总价也超过2000万元。

而且这个项目在2年内实现了5次开盘5次热销的好成绩，总成交额约为246亿元。

天津二手房市场与新房市场同步

2023年4月天津二手房市场与新房市场同步出现成交量的高点回落，但波动幅度对比新房市场更为平滑，表现更为稳健。统计数据显示：4月全市二手房成交18108套，环比下降7%;成交面积158万㎡，环比下降5%。从市场成交规模来看，虽然4月份相较3月热度有所下降，但仍处于历史中较稳定的水平。

成交价格方面，4月天津二手房成交价格环比基本持平，受新房市场降温幅度大于二手市场的影响，4月一二手房套数比上升至1:1.9。

从4月份区域成交占比来看，河西区、南开区一季度学区需求集中释放后，仍依托较高的城市配套价值吸引市场需求稳定释放，成交量依旧领先，成交套数分别占中心城区的26%、24%。另外中心城区整体成交套数占比全市39%，环比上月基本持平。本月中心城区二手房成交以刚需、刚改为主，成交总价主要在150万以内。

环城四区整体成交套数占比全市为26%，其中津南区成交量最高，又以咸水沽板块成交最为活跃。滨海新区成交套数占比全市19%，成交套数环比下降6%，成交面积环比下降4%，成交套均面积为92㎡。远郊五区成交套数占比全市为17%，其中武清区成交最为活跃，成交套数占远郊整体成交量45%，主要为北京来津客户和其它新天津人客群。

《2022-2027年豪宅产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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