广州楼市大消息 正式实施 放开120平方米以上住房限购 保障房建设行业相关政策分析报告

• 李波 2024年1月29日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1136 73
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1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化广州市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。《通知》提出，优化调整限购政策。在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。

1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化广州市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。《通知》提出，优化调整限购政策。在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。

此外，广州还明确继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求加强房地产市场监管等政策措施。通知自2024年1月27日起正式实施。

放开120平方米以上住房限购

《通知》明确，优化调整限购政策。在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。

同时，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。此外，商服类物业不再限定转让对象。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，稳定商品房市场是稳定内需和消费基本盘的重要一环，也是稳定市场预期的关键之举。松绑对大户型的限购政策，“卖一买一、租一买一”，有助于消化库存的同时，还将推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。

易居研究院研究总监严跃进表示，广州此次放宽限购符合市场预期，也符合房地产市场的总体新形势。广州上一次放松限购主要从区域角度做了调整，即番禺、黄埔以及白云部分区域放开了限购，此次从物业或户型角度进行了放松。针对120平方米以上住房进行放松，有利于改善型住房消费需求释放，同时保障刚需盘政策环境稳定和减少炒作。

继续加大住房保障力度

《通知》还提出，进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系，加大供应力度，不断满足各类保障人群住房需求。2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。

李宇嘉表示，广州此次通过供需两端调节，既满足合理的改善型需求，促进供给去化，也满足工薪阶层、新市民和人才群体的需求，以多层次供给匹配多层次需求，促进供应匹配需求，需求牵引供给，让供求在高位平衡。

此外，《通知》明确，精准支持房地产项目合理融资需求。建立广州市房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

因城施策推动楼市平稳健康发展

业内人士表示，广州此次政策调整立足于“先立后破”“稳中求进”“稳进集合”的总基调，在稳住商品房市场、避免大起大落的基础上，着力于推进住房供给侧改革，构建“保障+市场”的住房供应新体系，有望实现向房地产新发展模式的渐进和平稳过渡。

李宇嘉表示，广州此次政策调整首先从需求端着手，落实1月26日住建部房地产融资协调机制部署会提出的“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”的精神，有利于进一步稳定市场的信心和预期，推动房地产市场持续健康发展。

《通知》还表示，加强房地产市场监管。强化部门联动，健全联合执法和惩戒机制，加强房地产市场监测，加大力度整治房地产开发建设、房屋交易、住房租赁市场秩序，严厉查处违法违规行为，保障购房人合法权益。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。

日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的;还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给中低收入的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

保障房建设经历五个发展阶段

自1994年起，我国开始探索保障性住房建设，至今已经历了五个重要的发展阶段。在1994年，我国颁布了《城镇经济适用住房建设管理办法》，标志着我国正式建立了住房保障制度，从此进入了保障性住房建设的第一阶段。

从1998年开始的“房改”标志着第二阶段的开始。这一阶段实行了商品住房和保障性住房的“双轨制”，经济适用房成为建设重点。在1998年至2007年的十年间，经济适用房的投资额一度占到总住宅投资额的16.56%。

在第三阶段，从2008年至2013年，我国针对经济适用房建设中出现的问题进行了修正，转而以公租房和廉租房建设为重点，同时大规模开展棚户区改造。

第四阶段为2014年至2018年，这一阶段以棚户区改造为主，其他类型的保障房建设有所放缓。而从2019年至今，正处在第五阶段。在这一阶段，棚户区改造的力度明显减弱，保障性租赁住房逐渐成为主要的发力点，为更多人提供稳定和优质的居住环境。

保障房建设行业相关政策分析

2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)，要求加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

2022年，国家发改委印发的《关于印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知》强调，要完善城市住房体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。

2023年以来，保障房建设提速。4月28日，中央政治局会议提出要“规划建设保障性住房”;7月24日，中央政治局会议再次强调“要加大保障性住房建设和供给”。8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

《意见》明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”;二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年保障房建设行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

今年，加快推进保障性住房建设成为各大城市一项重要工作。为落实好中央经济工作会议精神，各地近期加快有关工作推进，而新一轮保障性住房建设一个突出的特点，就是拓展了配售型保障性住房新路子。

在广西南宁，当地按照以需求决定建设规模的原则，紧盯“净地出让”和“资金平衡”两个重点，已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房7200套，总投资约39亿元，其中2024年计划建设住房4000套。

目前，南宁市住房和城乡建设局正在研究制定配售型保障性住房管理办法，明确保障范围、准入条件、审核流程、户型面积等实施细则。

日前，深圳市首批13个配售型保障性住房项目近日集中开工，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。此次深圳开工建设首批1万余套配售型保障性住房，在全国形成了起步就领跑的良好局面。

按照计划，深圳在加紧建设配售型保障房的同时，下一步将加快建立完善建设配售管理制度，抓紧出台具体实施办法和配套政策。

随着住房问题的日益凸显，国家层面和城市层面为确保这类人群的住房问题，逐渐完善城市的保障住房体系，多渠道加大保障房供应，一定程度上缓解租房问题。

大城市规划建设保障房有利于缓解这些城市的住房矛盾，也有利于稳住房地产等相关产业。保障房的大规模建设与供给，对房地产业将产生重大影响，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位有望明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。

虽然目前各地区政策并不一致且仍有大量的保障性租赁住房尚在建设中，但通过金融机构对保障性住房投放的开发贷款余额增长可以看出，我国保障性住房建设持续加速并在高位运行。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。报告准确把握行业未被满足的市场需求和趋势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年保障房建设行业市场深度分析及发展策略研究报告》。

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