什么是好房子 今年再改造5万个老旧小区 建设一批完整的社区 城中村改造行业市场机遇分析报告

• 李波 2024年3月11日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1382 91
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城市更新的目的就是让城市，更宜居 更韧性 更智慧

十四届全国人大二次会议9日下午举行记者会，教育部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部、国家疾控局四位负责人就相关问题回答中外记者提问。

城市更新的目的就是让城市，更宜居 更韧性 更智慧

住房和城乡建设部部长倪虹介绍，城市更新的目的就是让城市更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众生活在城市里能够更舒心、更安心、更幸福。政府工作报告提出要稳步实施城市更新行动，稳步就是稳中求进、以进促稳、先立后破。

城市体检要坚持目标导向，解决三个重点问题：第一是民生工程，报告提出推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍适老化设施建设。打算今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。

第二是里子工程，报告提出要加快完善城市地下管网。今年我们继续加大城市的燃气、供水、污水、供热等老旧管网的改造力度，今年再改造10万公里以上。地下管网既是城市建设的里子工程，更是良心工程，我们希望各地用心用力去做，保证高质量。

第三是安全工程，报告提出要打造宜居、韧性、智慧城市。宜居、韧性、智慧都离不开安全这个根本，我们打算抓两件事：

一是推进城市生命线安全工程建设，就是要通过数字化的手段对城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类设施能够实施实时监测，及早发现问题，及早解决问题，有效提升城市安全的保障能力。

二是提升城市排涝的能力，今年打算再启动100个城市1000个易涝点的整治。

希望房地产企业看到 今后拼的是高质量 新科技 好服务

倪虹表示，今年重点是抓开工建设，抓质量安全，尽快能够取得实实在在的成效。要下力气建设好房子，住房发展归根到底还是要让人民群众能住上更好的房子。什么是好房子?不同的面积、不同的价位都有不同的好房子，将引导建筑师精心设计好的户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。

在新模式下，希望现在的房地产企业能看到，今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

据每经记者不完全统计，截至目前，已有广州、南京、苏州、成都、合肥、成都、西安、青岛、石家庄、沈阳、济南等11个城市获得城中村改造专项借款，授信总金额达到约3200亿元。其中，广州获得授信额度最高，达1426亿元;其次是成都，为1200亿元。

1月30日，国家开发银行实现城中村改造专项借款首批发放90.8亿元，涉及广州、郑州、济南、南京、石家庄等城市近百个项目，惠及村(居)民超过10万户，建设安置房23.84万套，全力以赴做好城中村改造金融服务。

1月30日，中国农业发展银行官微发布信息称，农发行发放石家庄市新华区南高基城中村改造项目贷款7900万元，标志着全国金融机构首笔城中村改造专项借款成功落地;农发行同期还在济南、成都分别投放了40.5亿元、10.84亿元支持第一批项目专项借款投放。

政府统筹做地模式下，资金的来源和使用成为业内外关注的重点。广州市社科院城市管理研究所所长黄石鼎告诉第一财经记者，本次城中村专项借款这类财政资金的支持，这将有助于政府在城中村改造中发挥主导作用。

广东省房协专家委特约研究员、克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓告诉记者，根据去年广州市政府发布的《广州市统筹做地推进高质量发展措施的通知》，未来广州旧改试点以越秀集团、广州建筑/地铁/城投/交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企为做地主体，参与旧村、TOD、成片开发等土地整理。

这里核心问题是资金来源，PSL资金的注入非常重要，这等于为这些地方国资参与城中村改造提供一个中长期的低成本的资金来源渠道。

依据广州《城中村改造专项规划》，探索以政府统筹做地模式推进城中村改造分为两种模式。模式一是做储结合，滚动开发。由政府认定的做地主体筹集资金配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设工作，整理的土地纳入储备后组织土地供应，助力重大项目"上马"。

据统计局近期公布的数据，2023年房地产下行幅度超过市场预期。其中，商品房销售金额跌破12万亿元(116622亿元)，回落到2016年的水准(117627亿元);商品房销售面积仅为111735万平方米，创近十年以来新低。2023年全国住宅新开工面积约6.9亿平方米，亦创下近十年以来新低，仅为2019年巅峰年份的四成。

有专家表示，此次城中村改造城市的扩围，其带动的投资规模将超过10亿平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL这套政策组合，将带动房地产市场建设，促进市场成交、助力楼市稳定增长。

城中村改造行业市场机遇分析

事实上，包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设，被监管部门明确为2024年房地产行业重点工作任务。今年1月以来，多个省市召开的住建会议表示，要全力实施“三大工程”，推动保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投资。

目前，厦门、合肥、广州、南宁等城市均公布了首轮城中村改造计划，普遍计划3-5年完成改造。就现有公布数据来看，合肥计划3年内完成104个城中村改造项目，涉及2.8万户;南宁计划未来5年实施改造22个城中村，涉及4.4万户，总投资近2500亿元;

浙江提出2024年要实施城中村改造2.7万户;辽宁要在全省14个地级城市全面开展城市体检，改造城中村项目51个;四川将实施城中村改造项目70个。

保障房方面，目前南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设量。其中，深圳、广州、福州计划1万余套，同时国家开发银行已向福州一项目授信2.02亿元，并完成首笔1000万元的贷款发放，后续预计各地的配套资金也将加快落地。

2021年《十四五规划》首次提出了城市更新[1]行动，城中村改造是本轮城市更新的重要组成部分。2021年3月我国明确了“十四五”时期的城市更新目标：“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造;基本完成大城市老旧厂区改造;改造一批大型老旧街区;因地制宜改造一批城中村。”

城中村指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”，也泛指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

2023年4月28日，中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，进一步细化了具体工作要求。

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