李婉逸
随着中国城镇化进程的加速推进，城市发展逻辑正从增量扩张向存量深耕转变。城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，已成为提升城市功能品质、促进产业转型升级、改善人居环境的核心路径。根据国家相关政策文件，到2030年，城市更新行动需取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能显著提升，经济业态更加丰富，文化遗产得到有效保护，城市风貌特色更加彰显。
一、相关政策分析
1. 国家战略定位与顶层设计
根据中研普华产业研究院《2025-2030年版城市更新产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》显示：城市更新已上升为国家战略，成为“十四五”至“十五五”期间城市发展的核心任务。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出“打造宜居、韧性、智慧城市”的总目标，并强调“以人民为中心”“保护第一、应保尽保”“系统观念与全周期管理”等原则。政策要求通过“专项规划-片区策划-项目实施方案”的规划实施体系，推动城市更新从单一项目开发向区域协同更新演进。
2. 地方政策创新与实践
地方层面，北京、上海、广州等40余个城市已出台专项规划，形成差异化路径。例如：
北京：通过“长安十二时辰”项目，利用数字光影技术还原盛唐场景，探索“科技+文化”的商业变现模式;
上海：在杨浦区“长阳创谷”项目中，将纺织厂改造为科创园区，吸引人工智能企业入驻，实现“空间重生+产业迭代”;
重庆：允许城市更新项目按现状建筑面积一定比例给予容积率支持，激发市场主体参与热情。
3. 政策工具组合与激励措施
中央与地方通过容积率奖励、税收优惠延长、REITs扩容等工具构建政策组合拳。例如：
历史建筑保护容积率转移机制：允许开发商通过地下空间开发平衡保护成本;
专项债与政策性资金支持：2025年新增专项债额度中明确20%用于城市更新项目，地方专项债对地下管网改造补贴比例高达70%;
社会资本参与模式：广州、深圳设立城市更新母基金，采用“政府劣后+社会资本优先”结构，吸引海量社会资本参与。
1. 产业链上游：空间资源与要素供给
产业链上游聚焦空间资源整合与要素供给，包括：
存量土地与建筑资源：老旧小区、闲置厂房、历史建筑等构成更新核心载体，其权属梳理与整合是项目启动前提;
资金资本：形成“政府+市场”双轮驱动模式，中央财政专项基金与地方专项债提供政策资金合力，社会资本通过未来收益权质押、设立专项基金等方式拓宽融资渠道;
技术赋能：BIM建模、智能建造、数字孪生等技术为核心，推动更新项目从传统工程向智慧化转型。
2. 产业链中游：规划设计、工程建设与运营管理
中游是产业链核心执行环节，涵盖：
规划设计：需平衡历史保护与开发需求，通过容积率转移、建筑风貌管控等方式实现保护与开发的经济平衡;
工程建设：逐步推广EPC、EPC+F等模式，整合设计、施工、融资全流程，提升项目落地效率;引入绿色建筑技术，推动外墙保温、光伏屋顶等节能改造;
运营管理：从传统物业管理升级为综合生态运营，涵盖商业招商、社区服务、智慧平台运维等多元内容，通过导入文旅、科技、文创等产业资源，实现空间价值的持续释放。
3. 产业链下游：终端需求场景
下游聚焦终端需求场景，包括：
居住改善：以老旧小区改造为核心，涵盖适老化设施配置、公共空间优化、管网更新等内容;
产业升级：通过旧厂区改造、产业园区升级等方式，盘活闲置空间并导入高端制造、数字经济等新兴产业;
公共服务提升：涉及历史街区活化、公共设施补短板等，通过修复绿地绿廊、构建蓝绿交织生态网络，提升城市公共空间品质与文化内涵。
1. 智能化：全生命周期数字化管理
BIM+CIM+物联网组合应用将成为主流，实现项目全生命周期智能化管理。例如：
AI算法优化城市运行指标：通过智能管理平台实时监控设备状态，降低运维成本;
数字孪生技术模拟改造影响：利用数字孪生平台模拟改造方案对周边生态的影响，实现精准规划。
2. 绿色化：低碳技术与材料革命
绿色建材普及与近零能耗建筑改造将成为核心方向：
低碳建材替代：低碳混凝土、再生骨料、生物基复合材料等新型建材逐步替代传统材料;
光伏建筑一体化(BIPV)：推动建筑碳排放权交易启动，单栋写字楼的年碳收益潜力巨大。
3. 融合化：产业深度协同与商业模式创新
文旅融合：通过数字孪生技术实现线上线下融合发展，元宇宙技术为历史文化街区保护提供新思路;
金融创新：金融机构推出“更新贷”“碳金融”等产品，通过未来收益权质押、碳减排量交易等方式解决融资难题;
运营前置：头部企业通过“投资+设计+建设+运营”一体化模式提升项目收益。
1. 细分领域投资机会
老旧小区改造：占据城市更新市场核心地位，刚性需求持续释放;
地下管网升级：作为城市“生命线”，是政策重点扶持领域;
历史文脉保护与完整社区建设：通过“文化赋能+场景运营”实现价值提升。
2. 参与主体策略选择
央国企：凭借资金实力与全链条服务优势，重点布局综合性项目、公益性基础设施项目及标杆性历史街区活化项目;
地方城市更新集团：整合本地资源，聚焦片区综合开发、存量资产盘活等核心任务;
中小企业：深耕产业链上下游配套环节，如建材与设备供应、专业技术服务、劳务与局部施工分包等。
3. 风险控制与效益平衡
政策风险：需密切关注地方性政策差异，避免因规划调整导致项目停滞;
市场风险：需评估区域人口流动与产业升级潜力，避免盲目投资低效区域;
技术风险：需加强数字孪生、绿色建筑等技术的落地能力，避免因技术不成熟导致成本超支。
2025-2030年是中国城市更新产业从增量扩张向存量深耕转型的关键期。在政策工具创新、技术深度渗透与模式持续成熟的推动下，城市更新将进一步实现从“空间再造”到“场景革命”的跃升。地方政府需通过顶层设计与多方协同构建长效机制，企业需通过差异化竞争与全周期管理提升项目收益，共同推动城市迈向更具韧性、更富活力、更有温度的可持续发展新阶段。
如需了解更多城市更新行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《2025-2030年版城市更新产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》。
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