最新 70城房价公布 稳楼市政策效果怎么样？深圳二手房挂牌量创新高

• 李波 2022年12月16日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1109 71
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根据国家统计局最新发布的数据，2022年11月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

根据国家统计局最新发布的数据，2022年11月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个;二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，11月份，70城新房价格指数环比下跌0.2%，比上月收窄了0.2个百分点，也是下半年以来环比跌幅首次收窄。同时，新房价格环比下跌城市从58个，下降到51个，下半年以来首次下降。

预期修复 房价跌幅收窄

对于“11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%”，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，和此前房价指数跌幅扩大的判断相比，此次跌幅收窄的信号值得关注。“

这说明人民银行和银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》以及聚焦信贷支持、债券和放开股权的‘三箭’齐发，客观上市场已经对房企的预期有了积极修正。”他分析。

分区域看，11月份房价指数环比上涨的城市数量有所增多，从10月份的10个增加为16个。严跃进表示，过去一段时间里房价一度呈现“跌跌不休”的走势，而目前此类走势有所遏制和改变。

“上涨城市数量增多，背后源于房企定价策略在调整，也有助于引导市场预期的变化。”他谈到，这也说明各类稳楼市政策是有效的。目前房价企稳的动力，不在于房屋销售数据的提振，而在于房企资金状况改善。

在李宇嘉看来，11月房价跌幅收窄的主要原因包括三个方面：一是保交楼提速，市场对期房的接受度好转;二是房企资金面开始缓解;三是需求端纾困力度加大，对改善性需求的释放和预期有提振效应，这对房价的稳定有效果。

“近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。”李宇嘉分析，从供给端来看，“三支箭”积极改善房企资金面，针对民企的融资也在全面纾困，保交楼全面提速。

若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转;从需求端来看，包括降低按揭利率，热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准，调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等等，也会利好开发商内源融资，提高造血功能，利好价格稳定。

关注刚需和改善型需求

对于价格跌幅收窄，以及热点城市的销量保持稳定，李宇嘉认为“刚需、改善型购房者会在一定的心理价位入市”。他分析，由于广深沪二手房价跌幅较大，深圳下跌0.3%，广州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一线城市跌幅继续扩大，与新房的态势非常相似。

但二手房价快速下跌后，探到了部分需求的心理价位。即便是深圳跌幅较大，近期二手房交易量也升到了2000套以上。

实际上，满足刚需、改善型需求正是稳楼市的关键。就在近日发布的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》(以下简称《纲要》)中，再度强调了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并明确“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求”。

由此可见，在这一趋势下，楼市的健康发展依然不能偏离真实的刚需和改善型需求。

严跃进表示，房地产内需的保障要有更广的视角和更细的分类。例如，从市场化和保障类的角度，可区分为市场化领域和保障性租赁住房、共有产权住房等内容。

从需求的阶段划分，包括了购房需求和房后需求，包括《纲要》提及的养老居住需求、家庭装修需求、智能家电需求等。“

房企要深入分析，测算这些需求的总规模，以及其对于供给端的影响和要求，基于此创新产品和服务。唯有这样，才能真正把握积极做好转型，探索出新发展模式。”他谈到。

李宇嘉则详细拆解了目前楼市的潜在需求。他分析，从七普数据看，目前加装电梯的楼栋占比只有20%，3亿新市民大多数没有拥有产权住房，而以广东珠三角为例，7800万人口中一半人租房，而且大部分租在居住体验感较差的城中村。因此，未来围绕居家、社区生活、设施升级换代、二次装修等需求的潜力还很大。

据李宇嘉判断，现阶段比较旺盛的需求是“中产换房需求、低收入上车需求”，因此《纲要》更多强调租购并举、住房保障、公积金等，目的是让3亿新市民、城市无房户有能力支付住房需求，先租再买、渐次递进，从而在未来升级到商品房需求。因此，要让供应匹配需求，需求牵引供给，供需才能在高位上平衡，房地产才能稳定。

同时，李宇嘉提醒，老百姓对住房消费存在潜力，但收入是关键。因此，要进一步纾困中低收入人群、加强社会保障、完善分配格局，提高居民收入水平，才能实现稳定包括住房在内的消费，提振内需。

深圳二手房挂牌量创新高

据深圳中原地产统计，11月深圳市二手住宅过户量为2168套，环比上涨25%，这个涨幅在过往半年里最高。据不完全统计，目前已有广州，无锡、南京、苏州、济南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“带押过户”模式。

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至11月7日，深圳全市共有41101套在售二手房源，较上周增加1100套，在售二手房源数量持续增加。此外，数据还显示，上周深圳二手房录得量为587套，环比上升0.2%。深圳市房地产中介协会预计，二手房交易量筑底企稳态势进一步夯实，有望重回600套关口。

北京二手房网签量为9663套，同比去年上涨25.7%，虽然环比下降15.3%，主要是受到国庆假期与疫情反复的双重影响。

上海二手房市场延续8月以来的降温态势，10月份上海二手房成交量回落至1.6万套，较9月下降11%。

央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变;

财政部、税务总局联合提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以不同程度的退税优惠，有利于居民卖旧换新，促进二手房交易。

5个重点监测城市二手房成交量环比增长约4%

国家统计局日前发布的数据显示，一线城市房价在2020年年末和2021年年初都出现集体上涨的行情。各地的二手房调控多从2021年开始，在惯性作用下，短期内二手房价格可能还会上涨一段时间，但除少数热点城市外，大多数城市二手房价格上涨不具有可持续性，主要原因在于信贷收缩。

二手房成交量依然是处于较低的水平，但是这种现在现象，在进入到2022年开始就得到了好转。近日有报告指出，进入到今年2月以来，全国5个重点监测城市中，二手房成交量环比增长约4%，市场的实际修复力度十分明显。二手房市场热度达到近半年的最高点。

对于楼市的前景，还是比较乐观的，业内人士指出，按照现有走势，楼市将继续迎来修复，在多重因素影响下，二手房市场将出现量升价稳的走势。

当前周期最为集中的政策调整，与前期以城市为主体，“因城施策”的调节不同，通过央行、财税等多部门协同，一系列政策直指“稳市场、稳预期、稳经济”，加速房地产市场预期修复，使行业进入良性循环。

想要了解更多行业数据情况，可以查看中研普华产业研究院出版的《2022-2027年中国二手房行业市场全景调研与发展前景预测报告》。

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