购物中心行业现状及购物中心行业深度调研

• 黄文玉 2023年3月6日 来源：互联网 1419 94
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近年来购物中心业态调整变化数据看，零售业态整体配比有所减小，体验性业态配比呈上升态势，特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大，购物中心对此类业态的需求看涨。

购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。

购物中心行业现状分析

90年代中期，随着上海港汇商城、广州天河城、北京国贸中心的陆续建成开业，开始拥有了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的购物中心。作为集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一身的综合商业体，购物中心不仅能全方位满足消费者购物需求，还为商家提供了良好的经营平台，同时也有利于提升城市商业形象。

2019年，中国消费市场运行平稳，实现社会消费品零售总额41.16万亿元，同比增长8.0%。实际上与2018年相比，全年增长下降1个百分点，每个月均有不同程度的增速放缓，我国社零消费增长仍旧承压。《报告》显示，近五年来，购物中心总数一直由每年超500家的增量呈逐年增长态势，不过新增速度放缓。2019年，我国购物中心存量首次突破6000家。2019年，在消费升级的大趋势下，购物中心市场供应不减，商业功能也从产品消费转向场景、体验、社交消费，新物种、新经济模式出现，年轻消费力大放异彩。2020年，在疫情的影响下，购物中心将呈现多元发展，商业地产企业肩负城市更新使命。

根据数据显示，2016-2020年我国新开业购物中心数量表现为先增长后降低的趋势。2018年新开业购物中心数量是近几年最多的，新开业数量为566个，2018年之后呈连续下降趋势，2020年由于疫情影响，更是急剧下降。2020年，全国新开业购物中心数量为374，同比减少28%。从新开业购物中心城市分布格局来看，2019年与2020年相比，一线城市活跃度减弱，新一线城市表现活跃，二线城市活跃度保持不变，三线及以下城市购物中心开业数量占比从2019年的31%上升至2020年的36%，表现活跃。

近年来，购物中心建设行业在我国方兴未艾，项目兴建如火如荼。但是在购物中心高速发展过程中也存在很多问题，如：购物中心的盈利模式、管理模式、定位、发展速度过快、重复建设等等问题，有些问题已经成为制约产业发展的关键因素。近年来购物中心业态调整变化数据看，零售业态整体配比有所减小，体验性业态配比呈上升态势，特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大，购物中心对此类业态的需求看涨。除传统百货、超市及影院外，购物中心引进主力商家的类型愈加多元化，各类中型业态成为购物中心吸客的新手段，儿童游乐体验馆、家居生活集合店、精品超市成为去传统百超后的新主力商家。

中国不同区域购物中心市场运营分析

社会整体消费需求减少，购物中心新项目的入市也因为疫情延迟。2020年以来，购物中心的开业数量和体量相比2019年同期有一定下降。据统计，2020年1-9月全国开业购物中心为157个(体量≥2万平方米)，总体量为1322.19万平方米。从已开业项目的开业时间来看，基本集中在受疫情影响较小的几个月，社会活动逐渐恢复后，开业购物中心数量和体量呈现增长状态，9月数量和体量均达到前三季度最高。据不完全统计，2020年全国商场计划开业数量超过1000座。其中华东是重点区域，开业数量达347座，占全国34.22%，规模在5-10万平方的商场依旧是主力。从计划开业的城市分布上看，一二线城市依旧是购物中心的集中地。一线城市由于商业设施完善和拿地成本高，计划新开数量开始放缓。

2020年新开业项目分布全国139座城市，其中前10座城市占了近三成份额，包括了4个一线城市，5个二线城市，1个三线城市。国内城市购物中心存量以一线和新一线城市为主，其中上海购物中心存量遥遥领先，重庆、成都发展势头迅猛。据联商网数据，2021年全国新开业的商业项目数量510个(含存量改造物业;不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区，商业建筑面积≥2万方)，同比增长36.36%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国购物中心行业深度调研与发展趋势预测研究报告》显示：

我国购物中心规模迅速扩张，据联商网统计，全国购物中心数量从2011年的800家增长至2021年的5936家，期间年均复合增速为22.2%。成都开业数量、体量均居全国首位。成都首店经济为城市商业赋能效力彰显，近年成都首店领衔新一线城市，2020年成都引入386家各类型首店，仅次于上海、北京，排全国第三。首店经济全面提升成都商业活力和竞争力，推动城市商业发展。

佛山开业体量在华南仅次于广州，排全国第三。其近年商业发展令人惊叹，城市商业活力释放，购物中心发展加速度。2020年居住人口首破千万，在华南区仅次于广州、深圳;同年，首次入围新一线城市，在商业资源集聚度、生活方式多样性、未来可塑性等维度的评分尤其亮眼。

最出人意料的是，江苏盐城开业数量、体量跻身全国前十，位列第四，同时领跑华东。受益于商业下沉，盐城商业近年迎来飞速发展。盐城城市面积、人口及经济实力均排在江苏下沉市场前列，商业空白市场大，2020年底盐城人均购物中心面积仅0.42㎡/人，低于扬州、无锡镇江、南通等下沉城市，加上江苏发家的本土企业，如新城、中南、八佰伴等巨头深耕本土的资源优势，全面助推盐城商业发展。截止到2020年人均购物中心面积情况，上海购物中心规模仍将保持首位，约为2210万㎡。

2020年，深圳市以创建国际消费中心城市为目标，出台了《深圳市关于进一步激发消费活力促进消费增长的若干措施》，其中明确提出“加快发展首店经济”的任务，对国际知名品牌在深圳开设全球性、全国性和区域性品牌首店、旗舰店给予支持。2020年，深圳26家代表性购物中心共引进知名品牌首店97个，位居全国前列。

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