多城首套房贷款利率下调 35城进入3时代 房地产投资行业深度调研与发展趋势预测研究报告

• 李波 2023年3月23日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 210 5
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尽管LPR已连续7个月保持不变，但在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，多地首套房贷款利率明显回调。据中指研究院统计数据显示，目前已经有35个城市房贷利率进入“3时代”。

尽管LPR已连续7个月保持不变，但在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，多地首套房贷款利率明显回调。据中指研究院统计数据显示，目前已经有35个城市房贷利率进入“3时代”。

据多地银行和房地产中介消息，“贷款余额充足，放款速度快”是当下的普遍情况。有银行个贷经理对记者表示，房子过完户后，通常两到三天即可放款。甚至有银行工作人员称，双证(房产证和抵押证)办好后，立即放款。

继1月份信贷实现“开门红”后，2月份的金融数据进一步释放暖意。根据中国人民银行3月10日公布的数据，2月份，人民币贷款增加1.81万亿元，同比多增5928亿元。分部门看，住户贷款增加2081亿元，其中，短期贷款增加1218亿元，中长期贷款增加863亿元。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，2023年2月份，居民新增中长期贷款结束了自2021年12月份起连续14个月的同比少增。

究其原因，一方面在于春节后重点城市新房、二手房市场活跃度回升，部分城市二手房市场情绪改善明显，一定程度带动了居民信贷需求增加。另一方面，去年同期基数较低亦是重要因素。

今年以来，一系列稳楼市政策实施，国内楼市呈现企稳复苏态势。3月16日，国家统计局公布了2月份70个大中城市商品住宅价格情况，环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二手住宅价格环比全线止跌。房地产市场出现积极变化，企稳回升信号明显。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，整体来看，今年一季度尤其是春节后房地产市场回暖按下加速键，多个城市带看、成交数据亮眼。进入二季度，预计市场将会转入温和恢复阶段。

不过，陈文静表示，当前的回暖更多表现为热点城市的市场修复，而整体房地产市场复苏仍需时间，有赖于相关政策的进一步支持。

自2021年集中供地以来，长三角区域一直都是房企的投资热点，2022年全年，有近五成房企投资金额位于长三角。从目前杭州、苏州及南京的集中土拍情况来看，2023年的土地市场热度明显上涨，长三角地市也或将率先回暖。

长三角民营房企投资开始复苏

2023年至今，多个城市完成了集中供地，从出让结果来看，长三角土地市场回暖明显，先是杭州月内土拍两次“高温”，再是苏州园区楼板价再创新高，近日，南京土拍也迎来开门红，整体溢价率7.98%，仅次于2021年首批集中供地。

集中供地以来，长三角一直都是最受欢迎的区域，在整体市场承压的2022年，房企投资金额中近五成位于长三角。

进入2023年，随着市场逐步复苏，长三角土地市场也已率先出现了回暖征兆，在这其中有零星民企代表开始拿地，虽然以个案为主，但算是个积极的信号。

近日，南京完成了2023年首批集中供地的出让，成为继杭州、苏州后长三角第三个进行集中供地出让的热点城市。

南京第一批次挂牌的涉宅用地共11宗，总建面91.2万方，起拍总价163.6亿，虽然较2022年首批集中供地建面规模降低了四成，但是地块质量较优，分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城热门板块。

在优质地块的推动下，南京本轮土拍吸引近30余家房企参拍。

从出让结果来看，11宗地块全部成交，其中有4宗激烈竞拍至摇号阶段，另外3宗溢价成交，4宗底价成交，整体成交溢价率7.98%，仅次于2021年首批集中供地。

其中关注度最高的建邺区G03号地块，在12轮竞价后进入摇号阶段，最后一轮竞价中报价直接从28.6亿元增加至30.9亿元，达到最高限价，成交楼板价为43173元/平方米，较之前周边成交的国贸G70地块楼板价提升约2500元/平方米，成为建邺区楼板价第二高的地块。

此次南京土地市场的高热，除了部分地块自身条件优越以外，也与近期南京购房政策持续宽松、市场的回暖、行业的预期回升有较大关联。

杭州、苏州热度高

不仅仅是南京，从2023年至今的集中供地情况来看，除了1月12日宁波土拍竞拍热度冷热分化显著之外，杭州和苏州地市热度都明显较高。

2023年2月7日和21日，杭州月内土拍两次“高温”，分别是2022年最后一批集中供应和2023年第一批集中供应，这两次土拍前后仅差了14天，总出让金额达到271.8亿元。

具体来看，2月7日完成了2022年12月公告的第五轮集中供地，在仅有5宗精品地块供应的情况下，整体溢价率达到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值。

2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地块中，有9宗来自热点区域，包括萧山市北、滨江浦沿、钱江新城二期、余杭未来科技城、临平核心区、良渚新城等地。

在优质地块的带动下，参拍房企数量超过60家，最终8宗地块迅速达到封顶价格、进入摇号环节，其中最热门的萧山市北地块出现了60家房企争抢的局面。

苏州方面，2月16日开启了2023年首轮集中土拍，一批次6宗地均成功出让，总成交建面37.4万平方米，成交总金额83.9亿元。

虽然供应体量较低，但质量上相对较佳，11宗地块中，有3宗来自园区(2月16日竞拍)、4宗来自狮山(2月23日竞拍)，均位于配套完善的热点板块，属于比较优质的土地资源。

尤其是园区湖西地块，起始楼面价高达31000元/平方米，创下园区起拍单价新高，加之区位优越、所在板块宅地断供多年，该地块经过65轮竞拍，进入线下摇号环节，共有31位竞买人参与现场摇号。最终成交总价36.43亿元，成交楼板价35650元/平方米，溢价率15.00%。

在该地块的带动之下，苏州土拍热度大幅回升，整体溢价率达到6.07%，超过了2022年任意一轮次。

根据中研普华研究院《2023-2028年中国房地产投资行业深度调研与发展趋势预测研究报告》显示：

北京：2022年房地产开发投资

3月21日，北京市统计局发布北京市2022年国民经济和社会发展统计公报。

初步核算，全年实现地区生产总值41610.9亿元，按不变价格计算，比上年增长0.7%。其中，第一产业增加值111.5亿元，下降1.6%;第二产业增加值6605.1亿元，下降11.4%;第三产业增加值34894.3亿元，增长3.4%。三次产业构成为0.3︰15.9︰83.8。按常住人口计算，全市人均地区生产总值为19.0万元。

房地产开发方面，2022年北京房地产开发投资比上年增长1.0%。其中，住宅投资增长5.8%，办公楼投资下降22.5%，商业营业用房投资增长15.7%。

全市房屋施工面积13333.1万平方米，比上年下降5.1%。其中，本年新开工面积1774.4万平方米，下降6.4%。全年房屋竣工面积1938.5万平方米，下降2.3%。土地供应方面，全年全市建设用地供应总量3251公顷。

多地区房地产投资同比下滑

2023年1-2月，31个省、直辖市、自治区中，包含北京、上海在内的10个地区房地产开发投资同比增长，西藏以27.9%涨幅居首;21个省市自治区同比下滑，其中有11个地区跌幅高于全国水平(-5.7%)，跌幅最大的为广西，下降26.9%，广西、云南、天津跌幅超过两成。

从绝对值来看，江苏省、广东省、浙江省房地产投资总额居前，超过1500亿元，最高的江苏省是1741.83亿元，其他地区均在920亿元以下，黑龙江、西藏、青海明显低于其他地区，其中青海仅0.42亿元。

2023年1-2月，31个省、直辖市、自治区中，16个地区房地产新开工面积同比增加，其中西藏、甘肃、天津新开工规模翻倍，西藏涨幅高达161.3%，其次宁夏涨幅也超过八成。湖北与去年持平。

13个地区同比下滑，广东、上海、辽宁、广西、江苏跌幅在33%—43%之间，共计11个地区跌幅高于全国(-9.4 %)。从绝对值来看，山东省相对高于其他地区，为1554.85万平方米，其次四川、河南、江苏在1150—1320万平方米之间，其他地区均在900万平方米以下。内蒙古、青海、西藏在10万平方米以下，黑龙江暂无新开工数据。

2023年1-2月，31个省、直辖市、自治区中。17个地区商品房销售面积同比下滑，共计12个地区跌幅高于全国(-3.6%);其中安徽跌幅居首下降22.3%，其次上海下降19.4%;辽宁和去年同期持平;13个地区同比增加，天津、西藏地区涨幅最大，分别为69.8%、67.45%，其他地区涨幅均在14.1%及以下。

从销售面积绝对值来看，四川省相对领先，为1610.49万平方米，其次，广东、江苏、山东、河南在1050—1350万平方米之间。销售金额方面，31个省、直辖市、自治区中，15个地区同比下滑，跌幅均高于全国水平(-0.1%);

16个地区同比增加，其中天津涨幅高达95.5%，其次西藏上涨25.5%，其他地区涨幅均在17.4%及以下。从绝对值看，广东、浙江、江苏销售金额领先，在1600—1870亿元，其次四川、上海也超过1000亿元。

《2023-2028年中国房地产投资行业深度调研与发展趋势预测研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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