海南自由贸易港：创新土地供应和利用方式 强化项目用地保障

• 曾燕 2023年5月23日 来源：互联网 976 61
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海南省23日举办《海南自由贸易港土地管理条例》新闻发布会。海南省自然资源和规划厅二级巡视员何谦在会上表示，《条例》加强重点领域的要素保障。进一步创新海南土地供应方式，为自由贸易港土地要素保障提供法规依据。第二是节约用地，社会资本可以投资低效用地、废弃地

海南自由贸易港：创新土地供应和利用方式 强化项目用地保障

海南省23日举办《海南自由贸易港土地管理条例》新闻发布会。海南省自然资源和规划厅二级巡视员何谦在会上表示，《条例》加强重点领域的要素保障。第一是灵活的土地供应，规定可以采取弹性年期、先租后让、租让结合、招挂结合等方式供应土地，供应混合用地可以按照主导用途对应的用地性质实行差别化的方式供应土地，对产业链关键环节、核心项目涉及的多宗土地可以实行整体供应，进一步创新海南土地供应方式，为自由贸易港土地要素保障提供法规依据。第二是节约用地，社会资本可以投资低效用地、废弃地土地，使用权人可以自行开发，也可以合作开发。

日前，海南省人大常委会审议通过了《海南自由贸易港土地管理条例》(以下简称《条例》)，并于5月1日起施行。5月23日，省新闻办召开新闻发布会解读《条例》。记者从会上获悉，《条例》构建了编、审、调、督、用的国土空间规划管理体系，打造全省国土空间规划“一张图”，实施机器赋码、一地一码、一码管地等制度，推动实现土地管理全流程数字化管理和国土空间智慧治理，并首次将区域耕地保护主体责任提升到地方法规层面。

据海南省自然资源和规划厅二级巡视员何谦介绍，《条例》构建国土空间规划体系、落实最严格的耕地保护制度、强化土地要素保障、推进国土空间智慧治理、破解土地管理“难题”和细化集体经营性建设用地入市规定。具体来说，《条例》确定国土空间规划的法定地位，规定实施机器赋码、一地一码、一码管地制度，专项规划与总体规划不一致时应当修改专项规划，通过空间数据智慧治理落实国土空间和地类的唯一性。

《条例》明确各级政府主要负责人是本行政区域耕地保护的第一责任人，这是海南第一次将这一主体责任提升到地方法规层面。《条例》构建起了完整的耕地进出平衡制度体系，在耕地保护激励引导、方式引导和创新引导方面都提出了相应的规定，对促进土地经营权流转、推动集中连片造大田和提升农村土地规模经济效应等意义重大。

在化土地要素保障方面，《条例》规定可以采取弹性年期、先租后让、租让结合、招挂结合等方式供应土地，供应混合用地可以按照主导用途对应的用地性质实行差别化的方式供应土地，对产业链关键环节、核心项目涉及的多宗土地可以实行整体供应。《条例》提到，要推行全链条智慧治理，打造全省国土空间规划“一张图”，并确定了土地超市的法定地位和运行机制，进一步推动形成公平、公正、公开的土地市场要素保障机制。

此外，《条例》提到将探索建立宅基地有偿使用制度，推动农村节约集约用地，农村集体经营性建设用地入市，优先用于发展集体所有制经济和乡村产业，为乡村振兴提供用地要素保障。另外，《条例》增加了对非法占用建设用地、未利用地的罚则条款，解决了长期以来这一违法行为处置依据不足的难题。

《条例》的施行，是海南通过地方立法对近年来积极探索创新“土地超市”、智慧治理等新举措的固化和提升，助力推动海南法治化、国际化、便利化的土地市场营商环境建设。

据中研普华产业研究院出版的《2022-2027年土地开发行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》统计分析显示：

土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

多方数据显示，2022年全国主要城市住宅用地供应与成交规模较上一年均有明显下降，均创下近十年同期最低水平;同时各能级城市土地市场热度持续分化，各能级城市中，二线城市土地出让金占比创下近五年最低水平。

集中供地市场方面也出现类似现象，集中供地批次增加的同时，供求规模、土地出让金以及溢价成交地块占比等数据同比上一年下降明显，多地未完成全年供地计划，各城市间市场热度也持续分化。

中指研究院数据显示，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%;成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降31.09%，全年供应与成交规模均处近十年同期最低水平。

除供求规模外，2022年全国主要城市住宅用地出让金、溢价率等数据也出现明显收窄。得益于土地供应质量提升，2022年全国主要城市住宅用地成交楼面均价则出现小幅上涨。

2022年，全国300城住宅用地成交平均溢价率为3.12%，较上一年下降7.8个百分点;住宅用地出让金为33730.34亿元，同比下降31.03%;成交楼面均价则为5440元/平方米，同比上涨0.08%。

土地开发行业伴随着我国城镇化和工业化而不断发展。土地开发行业是城 镇化的重要基础，是城市建设、发展的重要前提。土地开发行业的发展，一方 面为城镇化和工业化提供了土地，保证了城市发展所需土地的供给。更重要的 是，土地开发产生的收益成为我国城镇化过程中城市基础设施建设的重要资金 来源。通过土地开发，不仅促进了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、 实现了社会资金向城市发展流动。

随着国内经济的持续发展和我国城市化和工业化进程加快、土地作为不可 再生性稀缺资源，长期内将保持升值趋势。总体上，我国房地产行业在国家宏 观政策指引和市场供求作用下，仍将保持稳定发展趋势，使得城市土地开发整 理行业能够持续稳定的发展。

地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。

未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。

未来行业市场发展前景和投资机会在哪?欲了解更多关于行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《 2022-2027年土地开发行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。由中研普华研究院撰写，本报告对我国土地开发行业的供需状况、土地开发发展现状、土地开发子行业发展变化等进行了分析，重点分析了土地开发行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、土地开发行业的发展建议、土地开发行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。土地开发报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

土地开发行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，分析土地开发未来的政策走向和监管体制的发展趋势，挖掘土地开发行业的市场潜力，基于重点细分市场领域的深度研究，提供对产业规模、产业结构、区域结构、市场竞争、产业盈利水平等多个角度市场变化的生动描绘，清晰发展方向。

在形式上，土地开发报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性，避免套话和空话。报告附加了与行业相关的数据、土地开发政策法规目录、主要企业信息及土地开发行业的大事记等，为投资者和业界人士提供了一幅生动的土地开发行业全景图。

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