多地密集出台稳楼市政策 楼市政策将迎何种调整?

• 曾燕 2023年8月3日 来源：互联网 1382 91
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近日，包括贵阳、惠州、遂宁在内的多个地区发布稳楼市相关政策。部分地区今年以来已经发布多项与房地产相关的政策内容，有的地区近期发布的房地产政策与促进生育相关内容深度绑定。

多地密集出台稳楼市政策

近日，包括贵阳、惠州、遂宁在内的多个地区发布稳楼市相关政策。部分地区今年以来已经发布多项与房地产相关的政策内容，有的地区近期发布的房地产政策与促进生育相关内容深度绑定。易居研究院研究总监严跃进表示，房地产方面的各类支持继续加大，尤其体现为购房、租赁、城中村、保障房等领域，支持力度大、覆盖面广。当前最关键的就是要把购房领域的工作扎实推进，积极推动住房消费市场的活跃。相关金融机构等也要积极做调整，围绕此类领域做好相关支持。

今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

下一步，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

截至上半年末我国个人住房贷款余额达38.6万亿元。“降低部分存量房贷利率，具有‘一箭三雕’的积极作用。”招联金融首席研究员董希淼说。具体来看，董希淼认为，一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，促进房地产市场健康平稳发展;二是缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为;三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资。

调整方式方面，中金公司在研报中提出，存量按揭利率的调整或具有以下特点，包括：针对性下调存量按揭利率“加点”，而非LPR基准利率普遍下调;以当地市场化形成的新发放利率为基准，而非各城市间下调幅度“整齐划一”;以及存在放开跨行转按揭的可能性等。

本次会议上，监管部门还对调整过程中的“依法有序”原则进行了重点强调。董希淼表示，“依法”是指存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下由借贷双方依法协商达成，央行不会直接规定利率调整的对象和幅度。

“‘有序’则指存量房贷利率调整不会‘一刀切’，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调等。”董希淼说。

另还有业内人士表示，“依法有序”也意味着放开过程可能比较谨慎，从而避免出现银行间过度竞争等。

从实际操作角度出发，上述人士认为，调整存量房贷利率过程中商业银行或出现以下顾虑，包括如何在“多调降会冲击自身收益”和“少调降或失去客户”之间找到平衡，以及如何对能够进行调整或置换的合同的范围进行明确等。

“明确范围并非易事，存量房贷的剩余时间、利率、规模以及贷款人的历史信用等等可能都需要考虑。”该业内人士如是说。

房地产市场发展分析

人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，支持房地产市场平稳健康发展等。这也是继7月14日央行有关负责人公开表态，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”之后，央行对房地产市场相关政策提出了更加明确的要求。

业内人士表示，此次表态传递出了更加积极的政策信号，后续央行或通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率;同时还可能通过运用结构性货币政策工具等方式，对受影响较大的银行给予阶段性支持。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》统计分析显示：

继中央政治局7月24日召开会议提出要“适时调整优化房地产政策”之后，住建部紧接着明确发力方向，包括落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

随后，北京、深圳、广州、上海等相继表态，将结合当地市场实际情况，抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展。8月1日，央行、外汇局正式发文，将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，说明政策方向更加清晰，接下来各地有望出台配套细则。

楼市政策将迎何种调整?“房地产业新发展模式”再引关注

在7月24日政治局会议作出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”重要部署之后，业内发展信心显著增强的同时，也对如何落实、如何调整展现出极大的关注。

7月31日召开的国务院常务会议强调“切实抓好党中央决策部署贯彻落实”，并对调整优化房地产政策提出了两点要求：一是“根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”，二是“加快研究构建房地产业新发展模式”。

业内分析人士认为，国务院常务会议的相关部署，既是对此前政治局会议的响应落实，也明确了接下来需求端因城施策的政策思路。

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