2023年中国二手房行业发展分析与投资前景预测

• 刘明月 2023年8月25日 来源：中研研究院 920 57
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2023年7月百城二手房找房需求热度指数环比出现上涨的成为87个，仅有13个城市出现回落。数据显示，全国65个主要城市二手房挂牌均价为16375元/㎡，环比下跌0.58%，65城中有10城二手房挂牌房价环比上涨。

目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等核心一二线城市。业内预计，这一波新政策的落地，也会对上述城市影响较大。

2023年7月百城二手房找房需求热度指数环比出现上涨的成为87个，仅有13个城市出现回落。找房需求热度指数涨幅最大城市有一线城市的上海，上海在6月份二手房价格指数出现大跌之后，并且结合当前限购和限贷放松的可能性大幅增加的情况之下，购房者的入市意愿出现明显回升。

近来，监管层发布了一系列支持需求的政策，业内普遍认为，政策底已然到来，房价下行空间已较为有限。但也有观点指出，未来出台政策力度大小对市场的影响会非常直接，购房者或将据此作出反应。

北京：

根据北京住建委官网数据统计，7月份北京二手房网签9718套，环比上月下降16.3%，再一次跌破业内认为的二手房市场枯荣线(月成交1.2万套)。这也是今年二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑，和3月份相比下降56.2%，整体市场热度不高。

从目前的成交数据看，8月二手房成交可能依旧在1万套左右。数据显示8月1日-6日，北京二手房网签1431套，平均每天成交238.5套，而7月份的平均每日签约套数为313.5套。

南京：

最新数据统计显示，今年1-6月南京市共卖出二手房56357套，环比大涨40.5%。从供求关系上看，当下呈现明显的买方市场格局，截至到6月底议价空间为6.8%，买方的话语权达到历史高位。

上海：

上海二手房市场呈低迷态势，成交量处近两年低位水平;价格方面，上海二手商品住宅价格环比下跌0.20%，跌幅较上月扩大0.08%，同比上涨3.51%。

深圳：

深圳二手商品住宅成交约2200套，环比下降约一成;价格方面，深圳二手商品住宅价格环比下跌0.32%，跌幅较上月扩大0.11%，同比下跌2.36%。

广州：

广州二手市场活跃度进一步降低，成交量继续下探，二手商品住宅价格环比下跌0.13%，跌幅较上月扩大0.08%。

今年以来，部分城市二手房挂牌量处于高位，许多业主主动降价以促进成交。在武汉，作为当地楼市重要风向标的光谷区域，不少二手房挂牌价明显下降，最高成交价曾触及3.6万元/平方米高位的小区，如今最低至2万元/平方米;在成都，同小区、同户型在2022年成交总价为230万元，今年则跌至190万元;备受炒房客关注的深圳市场亦如是，2021年挂牌总价触及820万元的房源，近期最低成交价降至510万元，跌幅近4成。

中研普华研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》显示

2023年中国二手房行业发展分析与投资前景预测

传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎契”，通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。据了解，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。

二手房指导价放松，其意义不仅限于松绑城市本身，更重要的是，向市场传递激活二手房流动性的信号。二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用，进而带动包括更多城市、更大范围的市场预期和置业信心的修复。

一是“带押过户”和个税免退等支持政策提升了市场的活跃度，部分改善型需求业主积极入市，造成挂牌量有所增加;二是随着房价的持续走低，部分业主预期下行，亦造成挂牌量增加。从积极的方面来看，有利于提升市场活跃度，促进二手房市场成交，并进一步通过置换改善链条促进新房市场的成交;但另一方面，若市场需求支撑不足，出现明显的供大于求，可能引发二手房价格的下行，从而对市场预期造成负面影响。

二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

数据显示，全国65个主要城市二手房挂牌均价为16375元/㎡，环比下跌0.58%，65城中有10城二手房挂牌房价环比上涨。

从主力城市的二手房挂牌均价来看，一线城市中，北京二手房挂牌均价为60448元/㎡、上海为57494元/㎡、广州为33799元/㎡、深圳为57433元/㎡。二线城市中，杭州二手房挂牌均价为32513元/㎡、南京为26029元/㎡、天津为16598元/㎡、成都为15149元/㎡、武汉为15394元/㎡、郑州为12746元/㎡、长沙为10447元/㎡。

从城市来看，50城中超4成城市2月成交量环比增长，典型的如西安、天津、郑州等1月受疫情影响较大的城市。西安2月成交量超过1月的9倍，天津、郑州成交量环比增长超过60%。

数据显示，50城二手房成交量环比增长约4%，特别是2月7日至月底，50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过去年12月日均水平约10%。3月7日-13日，包括北京、深圳、苏州、南京、厦门、宁波等在内的10城二手住宅成交量为13208套，比前一周增长11.22%。

二手房购买意愿得到明显提升

二手房的价格、成交量的上涨，说明市场已经实质回暖，并且有进一步升温迹象，从近期全国的二手市场情况来看，不少此前政策面的回暖信号，已经从信号层面，进入到市场实际交易回暖的层面。随着多地出台楼市积极政策，二手房市场信心也得到修复，购房置业意愿得到明显提升。

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