2023年中国长租公寓市场白皮书 发布 住房市场中的重要组成部分

• 李波 2023年9月20日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 855 52
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仲量联行发布《2023年中国长租公寓市场白皮书》指出，在中国新型城镇化建设扎实推进的背景下，作为住房市场中的重要组成部分，长租公寓正在为越来越多在城市生活的人提供高品质、交通便捷的居住选择。

蛋壳公寓旗下公司被申请破产审查

天眼查App显示，8月14日，蛋壳公寓旗下公司青梧桐有限责任公司新增一则破产审查案件，申请人南京杰通网络科技有限公司以青梧桐公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，申请对其进行破产清算，经办法院为上海市第三中级人民法院。

青梧桐有限责任公司成立于2017年9月，法定代表人为茅晓文，注册资本2.5亿美元，由PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED全资持股。

对外投资信息显示，该公司全资持股紫梧桐(上海)公寓管理有限公司、蛋壳(武汉)公寓管理有限公司等多家公司。风险信息显示，该公司存在多条被执行人、限制消费令、失信被执行人(老赖)以及终本案件信息。

根据财报数据，2017年至2020年第一季度，蛋壳公寓已累计亏损63.13亿元。此外，截至2020年一季度，蛋壳公寓资产负债率已升至97.06%。

在资本市场上，上市以来，蛋壳股价持续下跌。蛋壳公寓最新股价为2.37美元/股，较发行价13.5美元/股跌去82.44%。

按照一年前的发行价计算，蛋壳公寓的市值最高可达27.4亿美元，如今，仅剩2.33亿美元市值，与当时相比剩下不足20%。

蛋壳公寓公司利用“租金贷”模式，迅猛扩张，运营房间数猛增近30倍，累计服务用户“100万+”。截至2020年一季度，其公寓数为41.9万间。

2017年-2019年三年时间，蛋壳的运营城市从6个增至13个，运营房间数则更是从5.2万间扩张至43.83万间，年复合增长率达到266.3%。

公开财报数据显示，2017年至2019年，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元，净亏损分别为2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。2020年一季报显示，报告期内，公司营收同比增长62.48%至19.4亿元;净亏损为12.3亿元，同比下降50.67%。

9月19日，仲量联行发布《2023年中国长租公寓市场白皮书》指出，在中国新型城镇化建设扎实推进的背景下，作为住房市场中的重要组成部分，长租公寓正在为越来越多在城市生活的人提供高品质、交通便捷的居住选择。

“从去年住建部提出要‘加快推进长租房市场建设’，到今年2月中国人民银行和银保监会(原)两部门就金融支持住房租赁市场发展出台的相关文件征求意见，可以明显看出政策导向正在推动长租公寓的建设和供应加速。”

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，从目前来看，市场迎来更多参与者，产品和租赁客群更趋多元化等新现象，目前中国长租公寓市场已经步入快速成长期。

如果你想了解租房行业的环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年中国租房行业市场深度调研及投资策略预测报告》。重点分析了我国租房行业将面临的机遇与挑战，对租房行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

2022年底的中央经济工作会议,进一步明确指出,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。

这意味着,发展必须依靠建设,建设也应当按照发展的方向有序推进,未来长租房行业将更成体系化、更加市场化,培育和壮大专业长租机构成为题中之义。

2022年，全国多地出台政策措施规范住房租赁，明确行业规范，加强市场监管。

年轻租户催生小户型短租需求。具体来看，20至29岁的租客占比最高，客户的年轻化推动了对小户型公寓需求急剧增加。值得一提的是，尽管职场人士目前仍是主流，但高校学生和自由职业者对长租公寓的需求也呈稳步增长态势。

在此背景下，随着中国长租公寓市场步入快速成长期，强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。

根据仲量联行问卷调研结果，超九成投资机构都计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。而在发展模式上，重资产收购依然是主流，95%的投资机构选择购买存量资产，同时投资运营平台和租赁资产运营等模式也开始崭露头角。

中国长租公寓市场目前已经进入了高质量发展的新阶段，在资产价格高、土地获取难、供应压力大等因素的影响下，以资管为驱动以品质为保证的降本增效，已然成为长租公寓行业破局的关键。在市场新一轮发展迭代过程中，打造“产品力”将是市场各方参与者的着力点。

进入2023年，各地再次密集发布政策，推动保障性住房进一步发展和完善。近日，据山东省财政厅消息称，截至2022年10月底，全省已开工建设16.2万套，占“十四五”期间筹集房源总量的36%。2023年，山东计划筹集建设保障性租赁住房8.39万套(间)。

一个或多个承租人为了满足居住、用于商业用途或商住两用的意愿而租用一个单间或整套房间行为称为租房。

中国房屋租赁行业在产品丰富度、租房效率、服务保障、科技与智能化等方面带给用户的体验，已经追赶世界水平，进入健康发展新阶段。

增益租模式将业主从单纯委托出租，转向了合作共赢的伙伴关系，收益价值也从“即时价值”转向“长远价值”。“无空置期”使业主免受传统出租市场出租周期不稳定、房屋空置难出租的影响。“

收益有保底、年度有分成”让在业主与自如的合作周期内，无论市场如何变动，每月都将收到至少80%的保底收益。对于出租期间的管理服务，增益租的模式也让业主感受“生活服务的省心”。

8月改善性需求较上月有所上涨。根据报告显示，从用户找房户型分布数据来看，三居室及四居室以上持续为购房者的“一梯队选项”，占比高达86.1%。

其中，三居室找房热度占比47.9%，4居室及以上户型找房热度占比38.2%。此外，8月在接受调研的购房意向人群中，有53.3%的购房者是首套刚需，还有32.8%的购房者是二套改善，与前月相比有所上升。

每年暑期是租房旺季，也是观察租房市场的好窗口。近期，58同城等多家中介机构相继发布了2023上半年住房租赁市场的分析报告，从不同角度揭示了租房市场的新特点和新趋势。

整体看，上半年租房市场呈现出“价稳量增”的复苏态势。同时，各地持续完善住房保障体系，保障性租赁住房进入多渠道筹集的全面供应落地阶段，成为租房市场的主要增量。

租房市场稳步复苏。中指研究院数据显示，2023年6月，随着高校毕业生逐步进入租房市场，住宅租赁需求有所增长，重点城市住宅平均租金环比涨幅略有扩大。

6月份，全国50个城市住宅平均租金为每月36.9元/平方米，环比上涨0.12%，涨幅较上月扩大0.06个百分点;同比下跌1.06%，跌幅较上月收窄0.31个百分点。

其中，50城中的24个城市住宅平均租金环比上涨，较上月增加5个，三亚、西安等5个城市环比涨幅在0.5%以上。

“两居室”需求旺盛。中国城市经济学会房地产专业委员会等单位发布的《2023年上半年中国住房租赁市场发展报告》显示，上半年重点40城租赁成交量比去年同期增加15.5%。

其中，两居室成交占比最高，占比40.8%，其次为一居室，占比27.9%;租赁成交中面积段为60至90平方米的占比达到35.2%，其次为60平方米以下，占比31.5%。对比去年同期，今年上半年租赁成交结构相对稳定，租客对小户型租赁房源需求仍旺盛。

据《2023年毕业生租住报告》显示，在租房因素中，因毕业生刚步入社会，租房经验几乎为零，加之网上不乏有对“黑中介”的投诉、“租房避雷”等内容较多，不少毕业生将“安全性”作为他们租房考虑的重点因素。

报告显示，毕业生租房主要的关注因素排名首位的就是租房合同的正规性，占比为53.1%，其次是房屋安全性，占比51.4%。

房型、户型和租金价格、抵付方式分别排名第三和第四。房屋装修和家电设施及社区环境、物业等也是毕业生租房关注的重点。此外，地理位置方面，靠近地铁站或公司成为毕业生租房最看重的位置因素。

租住房型和户型上，更多毕业生选择的租住方式是合租(与人合租一套房)，占比为54.7%。此外，安居客发布的《5月全国租赁市场报告》显示，全国40城租赁户型供需数据中，两室及以上租房需求占比超一半。

此外，新增挂牌房源量也明显增加。58安居客研究院统计显示，8月份全国新增挂牌房源量环比上涨7.0%，一线城市中，北京环比涨幅最高为7.5%，深圳环比涨幅也在7.0%水平之上。

从全国范围来看，中山新增挂牌量环比上涨33.8%、昆山环比上涨31.6%，宁波、天津、厦门等城市均出现了20.0%以上的环比涨幅。

在此背景下，对于后续市场的预期，信心有所上涨。报告显示，2023年8月经纪人信心指数为95.0，环比上涨0.5%。有41.6%的经纪人认为二手房成交量将基本持平，有35.1%的经纪人认为9月二手房需求量将上涨。

租房行业市场机遇分析

城市之间有所分化。58同城、安居客发布的《2023年上半年全国租赁市场报告》显示，上半年重点二线城市的价格表现强于一线城市，部分二线城市租赁价格指数保持了较好的回升趋势。

例如，成都、南京、武汉等城市上半年月度环比价格指数均呈现小幅温和上升趋势。“一线城市租赁市场整体韧性较强。相比之下，二线城市租金水平相对较低，修复上涨的波动幅度更为明显。”58安居客研究院院长张波说。

保障性住房作用更大。“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房约890万套(间)。截至目前，北京、上海、广州等80多城已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标。

在湖北武汉，东湖高新区的联投新青年社区“保租房”项目，房间内空调、冰箱、洗衣机、热水器等家电一应俱全，2700余套房源已租住2000余人;在广西南宁，青秀区仙葫苑小区的公租房虽然面积不大，但房间通风采光较好，附近有农贸市场、公交车站等设施俱全，生活十分便利……

随着一系列政策的出台，长租市场逐渐回暖并步入健康发展轨道。长租机构应具备产品化改造、专业出租、装修交付、租期服务、专业团队塑造等5方面能力，以实现对全品类房屋的全周期管理。对上海自如而言，通过高水平的租房产品和“增益租”业主托管新模式，将积极推动行业转型和全新产品落地。

在销售端尚未完成筑底的情况下，“租售并举”的另外半边天——租房市场却因长租公寓的不断透明，保租房、集租房的规模化入市而渐入佳境。

市场的变化，政策的支持，土地供应的多样化，成为北京发展集体土地建设租赁住房的基础。从试点到步入正轨，北京集体土地建设租赁住房也在不断突破市场阻碍、资金掣肘中探路前行。

实际上，现在的一二线城市中，住房租赁市场已成为青年人居住的主要选择。对于年轻人来说，租赁市场的发展趋势是必须要关注的重要议题。

未来，住房租赁市场将会迎来一批新的租户——“95后”和“00后”等新生代青年人。这些年轻人不仅仅是租赁市场的潜在客户，更是消费市场的重要力量。

同时，这些年轻人对居住体验的要求更高，对租住的居家品质和居住环境要求更高，因此，规范的机构化租赁市场将成为未来住房租赁市场的主流趋势。这也促使规范的机构化租赁市场得到了更多的关注和青睐。

为了满足新生代青年人对居住体验的不断提升的需求，租赁市场需要不断地提供更加多样化的产品和服务。在租赁模式方面，长租、短租、合租等多种选择需要不断地满足不同的消费需求。

随着房地产市场的日益繁荣，作为贯穿行业发展始终的租房机构，逐渐凸现他们在行业中重要地位,并将全面引导行业未来的发展。但租房市场还远没有走向成熟，因此，一个规范有序的租房市场的建立，依然任重而道远。

了解更多行业数据详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2023-2028年中国租房行业市场深度调研及投资策略预测报告》。

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