城中村改造 全面启动 正加快转变超大特大城市发展方式 实施城市更新行动

• 李波 2023年10月19日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 350 15
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今年以来，城中村改造在中央及各部门重要会议中多次被提及。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作。

今年以来，城中村改造在中央及各部门重要会议中多次被提及。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作。

多年以来，城中村改造陆续在各地分散实施，此次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，表明在我国集中有序进行城中村改造的大幕已经拉开。

积极稳步推进城中村改造恰逢其时。城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟需实施改造。

在超大特大城市中，核心区域大都市的繁华与周边城中村现状呈现强烈反差。“地铁坐到头，回到村里头”是很多城市城中村的真实写照。

我国正加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设。而城中村改造是城市更新的重要内容。

推进城中村改造有助于补齐超大特大城市发展短板、破解“大城市病”，改善城市环境、完善公共服务、提升城市文明程度。

城中村改造惠民生。城市发展成果应该更多惠及城市居民，而城中村脏乱差的环境与人们对住上好房子的期待相去甚远。实施城中村改造能够切实消除城中村安全风险隐患，改善居住条件和生态环境。

城中村改造可有效扩大内需。城中村改造有助于将超大特大城市建设成宜居、韧性、智慧的现代化城市。居住空间、产业发展、公共设施等也随之升级，有助于激发上下游相关产业，如基建、建材、家居、装修、物流、家电等多领域的活力。

城中村改造对经济增长有带动作用。城中村改造可以引入社会资金，能够拉动投资，对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

这为房地产等相关企业的转型升级提供契机。项目建设投资、建设、运营、管理等各个方面，都将给相关企业带来新机遇。

城中村改造不是新一轮大拆大建。超大特大城市城中村改造分三类推进实施，第一类是符合条件的实施拆除新建;第二类是开展经常性整治提升;第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

住房和城乡建设部发布消息称，城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库改造项目162个。城中村改造应因地制宜，依据具体情况，该拆的拆，适宜整治的则进行整治。

城中村改造应实现包容发展。在既有的改造实践中，有的城中村改造提升后，原本在城中村生活的人们如果还继续留在原地生活，需要付更贵的房租以及增加其他居住成本。

城中村由于居住成本低，常常是来城市打拼的外地人首选的落脚地，这些外来人口支撑了城市的繁荣和发展，并且客观而言，未来城市的发展仍需要他们留下来，在实现自身价值的同时助力社会和城市进步。

因此，城中村改造应综合考虑这一群体的居住问题，以及提供更好的社会保障和公共服务，实现包容发展。

城中村改造可以与保障性住房相结合。各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

一些城市已经积累了城中村改造和推进保障性住房相结合的经验，如深圳推进城中村保障性住房品质化安全改造提升工作，通过城中村统租将城中村改造和保障性租赁住房两项工作结合在一起，能够提供更多高品质、可负担的保障性租赁住房。

城中村改造是一项系统工程。未来的城中村改造不会是简单解决居住空间增量问题，更多是要推动城市高质量发展。一部分集聚了产业的城中村在改造中应做好产业搬迁和转型升级。

改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。因此，城中村改造要兼顾激发就业、创业和创新能力，促进当地经济可持续发展。

除了居住空间和产业空间外，还要求在城中村改造中完善教育、文化、休闲、商业、一老一小服务等，这些短板都应该在城中村改造中给予弥补。

城中村改造行业发展现状分析

日前，住房和城乡建设部明确，我国超大特大城市城中村改造将分为实施拆除新建、开展经常性整治提升、实施拆整结合三类推进实施。根据住房城乡建设部城中村改造信息系统显示，目前我国已入库城中村改造项目达162个。北京、上海、广州、深圳、重庆等多地城中村改造正稳步铺开。

业内人士表示，城中村改造在改善居民生活环境的同时，蝶变新生的空间也化作了发展新增量，有数据保守估计我国每年城中村改造投入金额将达8400亿元。

城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。

改革开放以来，我国城市化 进程表现为：进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高;空间上，建设布局出现无序乃至失控。

城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。

据介绍，城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟须实施改造。

今年7月，国务院办公厅印发了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，目前各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

我国目前的城中村存在的几类问题：(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;

(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;

(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。

经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

根据最新发布的城市建设统计年鉴，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉;特大城市有杭州、郑州等11个。

这些城市城区常住人口在500万以上，是国家发展的重要带动力量和增长极。同时这些城市也存在着居住成本高、供需不匹配等挑战。

这些超大特大城市推进城中村改造对于房地产市场具有重要意义，在改善住房条件的同时，也能增加部分商品房购房需求。

在21个超大特大城市中，部分城市已出台城中村改造相关规划。2023年，深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。

过去3年，上海市完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户，2023年至2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

作为“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的“三旧”改造先行城市之一，广州市发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告。

城中村改造是一项具有积极意义的社会工程和民生工程，是中国城市化进程和探索解决城乡二元体制既存问题的一种途径，与一般的房地产开发在性质上有着本质区别，因此也导致城中村改造在内容和流程上都与房地产开发不同。

2023年10月12日消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的将按照城市标准规划建设管理，整治提升的将按照文明城市标准整治提升和实施管理。

通过改造，可切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。

超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。

坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡;对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

专家认为，城中村改造有助于增加民间投资信心，降低房地产行业风险，进而带动经济的整体复苏。也有专家指出，城中村改造可以加大城市租赁住房的供给力度，其涉及的基建配套和基建投入，也能拉动和扩大内需。

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