关于万科 深圳国资委发声 百强房企10月单月销售额同比下降33.5%

• 李波 2023年11月7日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 890 55
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对近期万科债券的非理性波动，6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。深圳市国资委党委委员叶新明在会上表示，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。

对近期万科债券的非理性波动，6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。深圳市国资委党委委员叶新明在会上表示，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。

如果万科遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

深圳市国资委提出五大具体支持措施

面对复杂的国际形势和资本市场可能出现的非理性行为，除鲜明表态外，深圳市国资委还提出了如果万科遭遇极端情况将采取的具体举措：

一是在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设;二是通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性;

三是配合万科优化长期股权投资结构;四是积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作;五是积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。深圳市国资委强调，国资国企有实力也有能力支持万科防范和应对各类风险。

“大股东将减持万科是谣言”

万科第一大股东深圳地铁的董事长辛杰在会上表示，深圳地铁将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持，将根据市场情况进行有序释放以支持万科。

具体包括：以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元;择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

此外，辛杰在会上直言，深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。万科董事会主席郁亮表示，万科对市场一直有信心，但市场的恢复需要“能买、想买、需要买”三组力量的合力。住房需求依然庞大，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件，当前需要通过各方共同努力保持行业稳定，以恢复消费者的信心。

万科管理层透露最新经营情况

会上，万科管理层分享了三季度最新经营情况。现金流层面，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。融资层面，今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。

万科三季报数据显示，今年1-9月累计实现营业收入2903.1 亿元，同比下降 14.0%;实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降 20.3%。

其中，主业房地产开发业务结算面积为1831.7 万平方米，贡献营业收入2442.1亿元，同比分别下降 19.0%和 17.4%。万科集团创始于深圳，至今已有近40年的历史，房地产业务遍布全国，是世界五百强企业，在深圳500强企业中排名前十，也是深圳的纳税大户。

百强房企10月单月销售额同比下降33.5%

中指研究院数据显示，百强房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。从累计业绩来看，1~10月百强房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%，降幅相比1～9月扩大2.8个百分点。

在房企业绩普遍同比下降的情况下，各阵营房企数量也发生了变化。据中指研究院数据，今年1~10月，销售额超千亿元房企有14家，较去年同期减少2家;销售额在500亿~1000亿元房企有12家，较去年同期减少7家;销售额超百亿元房企有100家，较去年同期持平。

从房企排位来看，前三强分别是保利发展、万科、中海地产，1~10月销售额分别为3681.5亿元、3116亿元和2642.3亿元。去年1~10月的前三强分别是碧桂园、保利发展、万科。

分城市来看，部分核心城市在持续利好政策带动下，销售规模环比延续增长趋势。长三角、珠三角中，南京、苏州、广州等城市新房销售面积环比增长，其中南京、广州在去年同期低基数下同比也出现增长，但多数城市10月市场表现较为平淡，销售面积环比下降。另外，京津冀及中西部地区除个别核心城市外，市场整体延续低温运行。

值得注意的是，9月份北上广深等多地落实“认房不认贷”后，10月各地楼市优化政策进一步落地推进，包括成都、济南、合肥、厦门等多个热点二线城市取消地价上限等。但从市场表现来看，10月楼市整体表现不及预期。

10月18日，上海市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准，但对于在全国有未结清的住房公积金贷款或者在全国有两次及以上公积金贷款记录的家庭不予贷款。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为，继多个二线城市实行公积金“认房不认贷”政策后，上海作为首个实行的一线城市，预计将对改善或置换客户起一定积极作用，预期未来将有更多城市跟进。上海新房在实行商贷“认房不认贷”后，9月新房(不含保障房)成交量环比增长21.7%，市场热度有所上升。

二线城市方面，10月20日，成都住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款相关规定的通知》，明确申请住房公积金贷款购买成都市自住住房的，以缴存人家庭成员(含未成年子女)在成都市住建部门房屋登记信息系统记录的住房套数为依据，不再将个人征信中未结清商业性个人住房贷款纳入住房套数认定。在成都市无住房的执行首套房政策，有一套住房的执行第二套房政策，有两套及以上住房的不予贷款。

据中研产业研究院《2023-2028年房地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》分析：

2023年1—9月份全国房地产市场基本情况

房地产开发投资完成情况

1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%(按可比口径计算);其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。

1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

商品房销售和待售情况

1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

房地产开发企业到位资金情况

1—9月份，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%;利用外资36亿元，下降40.0%;自筹资金31252亿元，下降21.8%;定金及预收款33631亿元，下降9.6%;个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

房地产开发景气指数

9月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为93.44。

房地产行业属于资金密集型行业，项目的运转对于资金依赖度极高。在房地产行业库存积压与竞争加剧的背景下，房地产开发企业资金面压力日趋提升。

一方面，资金实力强大的优质房地产开发企业，可以通过多样的融资渠道从容应对资金缺口;另一方面，管理销售体系发达，存货周转率快的房地产开发企业的优势将更加明显。

房地产市场的复苏之路充满曲折，随着疫情影响消退，2023年房地产市场在积压需求集中释放后，呈现出先扬后抑、逐步探底的降温态势。

行业持续低迷以及风险的积聚无疑对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，长效机制落实将进一步加快。

同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

报告对我国房地产的行业现状、市场各类经营指标的情况、重点企业状况、区域市场发展情况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对房地产业务的发展进行详尽深入的分析，并根据房地产行业的政策经济发展环境对房地产行业潜在的风险和防范建议进行分析。

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