中国物流地产投资交易市场竞争加剧 物流地产行业现状分析2022

• 方蔓桃 2022年12月14日 来源：百度 731 43
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相比于传统物流仓储系统，现代物流地产的智能仓储优势明显，能够更高效的利用空间，提高存量，实现动态存储，节约人力，具备极高的可视化程度和管理效率。这使得现代物流地产具备极高的市场欢迎度，进一步促进行业的蓬勃发展。

物流地产行业前景如何?近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，同比增长了8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%，但高端物流地产设施缺口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体成上升趋势，但涨幅逐降，物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。

自2020年以来，由于电商行业和制造业的发展，以及疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，中国物流地产投资交易市场竞争加剧，促使物流资产成交价格上涨，资本化率下降。利润空间更小、投资回收期更长，促使低碳运营理念受到重视，以此实现降本增效。其中，为了降低能源费用，各类市场参与者主要从仓库的建设入手，主流措施包括安装屋顶光伏、储能系统、智能电表、水循环利用设施等。2021年，社会物流总费用达到16.7万亿元，占GDP的比例为14.6%。

根据中研普华产业研究院发布的《2021-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

物流地产行业现状分析

目前我国物流交通能耗已占全社会总能耗的20%以上。其中，交通运输、仓储和邮政业能源消费量在2018年就已达到了4.36亿吨标准煤，二氧化碳排放量约7.7亿吨。目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人。

我国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但现代化物流设施仅为1.1亿平方米，占比仅为20%;尤其人均仓储面积约为0.41平方米，仅为美国的1/13，相差巨大。中高标准物流设施方面，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国中高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.13平米。在当前电商经济渗透进一步提升的情形下，需求方对时效性、安全性提出更高的要求，我国中高标准现代化仓储物流设施仍有较大的发展空间。

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

从物流保管费用规模来看，近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2012-2021年物流保管费用保持持续增长态势，2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，占物流行业总费用规模的33.5%。

从物流地产设施建设角度来看，以仓储设施总面积为例，国内通用仓库总面积仍大幅领先高标准仓库总面积。2020年通用仓库面积为11.45亿立方米，相应的高标准仓库面积仅为3.45亿立方米。从人均物流地产面积看，横向对比发达国家日本和美国，2019年日本人均现代物流地产为4.0平方米/人，美国为3.7平方米/人，这一数据在中国为0.7平方米/人。

目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一，但从物流成本与物流基础设施建设水平看，整体物流效率仍有待提升。2021年，国内物流费用总额为16.7万亿元，占GDP比重达到14.6%，远高于欧美国家10%以下的水平。就社会物流费用占GDP比重来说，截至2016年仍处于下降趋势，但近年来几乎无明显变化，物流费用控制面临明显瓶颈。其中，2020年中国物流费用中仓储(保管)费用占GDP比重为5.0%，横向对比美国，其中仓储(保管)费用占GDP比重仅为2.5%，中国仓储(保管)费用占比下降仍有空间。

仓储类项目的发展与繁荣的首要条件是选址，其项目能否取得成功与所在区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关。由于地区发展的差异性，目前我国的高标仓主要分布于长三角、珠三角与环渤海区域，整体出租情况良好。

相比于传统物流仓储系统，现代物流地产的智能仓储优势明显，能够更高效的利用空间，提高存量，实现动态存储，节约人力，具备极高的可视化程度和管理效率。这使得现代物流地产具备极高的市场欢迎度，进一步促进行业的蓬勃发展。

整体来看，近几年国内物流保管费用仍然呈现逐年攀升趋势，市场规模将继续扩大，但是高标准的物流地产设施仍然占总物流地产设施比例较低(以高标准仓库为例)，人均物流地产面积较发达国家差距明显，反映出国内物流地产行业仍具有较大发展空间。

物流地产行业前景分析

物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的产业地产，近年来受到政府部门的高度重视，国务院联合多部门出台多项红利政策，推动物流地产的高速发展。同时，我国高端制造业强势发展，高技术产业投资规模持续扩大，后疫情时代，国内经济的逆势增长，带动消费总量攀升，共同为物流地产行业的发展提供动力。

跨入新的十年，中国将面临更复杂多变的市场环境，其中最主要的挑战来自于经济增速的放缓及零售额增速放缓。然而，在中国消费市场提质扩容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动，物流地产行业衍生出了新兴驱动力。随着消费渠道拉直，制造效率提升，物流地产开始衍生出多元的中转功能，与现阶段商业业态的改变相辅相成，诸如冷链物流、生鲜电商以及社区团购开始发力，助力物流地产行业持续发展。

一线城市坐拥大量制造业企业及四通八达的交通枢纽网络，是建造高标仓的理想城市。但是近五年来，一线城市工业用途土地出让仅有10笔， 拿地难现象日益严重。

国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。同时，物流地产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利提供更多机会。

物流地产强者恒强，现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势，已经持有的资产形成壁垒，后发者难以替代，庞大的规模同时可以形成规模经济。此外，行业正由传统的单一仓储功能向多经营性功能转变。

了解更多行业详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2021-2025年中国物流地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。报告对全球的物流地产行业发展态势作了详细分析，并对物流地产行业进行了趋向研判，是物流地产开发、运营企业，科研，投资机构等单位准确了解目前物流地产业发展动态，把握企业定位和发展方向不可多得的精品。

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