一、深圳二手房“带押过户”突破520单
截至2023年6月30日，深圳市办理的二手房“带押过户”已突破520单。记者7月4日从深圳市不动产登记中心获悉，二手房“带押过户”已形成转移登记和抵押权变更登记“一并受理、一并审核、同时发证”为基础的多种组合登记模式，提高了登记效率，节约了交易成本。
据深圳市不动产登记中心相关负责人介绍，《民法典》施行以来，深圳深入开展二手房“带押过户”工作，先后制定发布《关于抵押权登记和不动产转移登记等登记事项的补充规范（试行）》《深圳市推广
二手房“带押过户”模式的工作方案》《不动产“带押过户”登记申办指引》等政策文件，明确3种“带押过户”服务模式、申请主体、申请材料、申请流程、办理期限等相关事项。
深圳市不动产登记中心进一步规范登记材料，保证申请便捷，精细登记流程，保障审查时效。
比如抵押权变更登记，以“增加登记类型但不增加申请材料”为原则，当事人无需另行提交其他材料，只需由抵押权人在申请表上勾选“不动产抵押”“组合登记”项目，表示知悉并接受变动即可。抵押人变更发生后，在转移登记完成的瞬间时点上抵押权变更登记也即完成。
深圳市不动产登记中心及时总结、推广二手房“带押过户”的三种典型登记模式，即抵押权变更模式、顺位抵押权“三合一登记”模式和“双预告登记”模式，实现运行高效。
据统计，2021年4月至2023年6月，深圳市共办理二手房“带押过户”突破520单，有效发挥了二手房“带押过户”的制度价值。比如深圳首单跨行“带押过户”，为当事人节约“过桥贷”、担保费等中间成本约17万元。
二、二手房“带押过户”是什么？
所谓“带押过户”，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。
传统的
二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎契”，通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。
据了解，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。
三、“带押过户”怎么操作？
按照目前各地的实践来看，大致分为以下几个步骤：
1、发起申请：买方向银行提交申请贷款资料，同时卖方向银行提交提前还款申请和“带押过户”申请。
2、审批买方贷款：买卖双方及银行签订《二手房“带押过户”三方协议书》，明确银行放款后优先偿还卖方贷款余额;银行审批贷款，向买方出具同贷书;设立资金监管账户，用于暂存买方首付款及发放的购房贷款。
3、联合办理：买家支付首付款，款项进入资金监管账户(除当事人提出明确要求除外);如各类购房款不足以结清卖方原贷款金额的，卖方需同步补足款项至监管账户;双方备齐《三方协议书》等有关材料，联合银行到不动产登记综合窗口，办理房屋转让预告登记和房屋转让抵押预告登记手续，并向税务部门申报纳税后，办理产权过户和抵押预告登记转抵押登记手续；相关方按规定缴纳登记费用后，不动产登记部门完成办理(若涉及查封不能办理过户即退回申请)，发放证书。
4、放款还款：银行向资金监管账户发放买方购房贷款，并按约定立即结清卖方贷款，剩余款项退至卖方业主指定账户。
四、“带押过户”会对楼市产生什么影响？带来了哪些便利？
业内人士表示，“带押过户”优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。
对卖方而言，一方面可以省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。
五、“带押过户”对买房者是否存在风险？需要怎么防范？
二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
抵押权在民法典中是一个相对重点而又复杂的内容，在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，比如，是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。而且，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能带押过户的。
对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“带押过户”。
同时，“带押过户”涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。
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杨兴杰
中国全面推动不动产“带押过户”改革 降低制度性交易成本 
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