中国全面推动不动产“带押过户”改革 降低制度性交易成本

• 吴澳燕 2023年4月6日 来源：中新网 257 9
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中国自然资源部近日联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。通知指出，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。

“带押过户”是指根据《民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，无须提前还贷或垫付资金，即可完成过户、重新抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”优化了交易流程，提高了交易效率，降低了交易成本，为二手房交易市场注入了新的活力。“带押过户”对于规范二手房交易流程，促进房地产市场良性循环，稳定房价预期，提振二手房交易市场信心有一定积极作用。

中国全面推动不动产“带押过户”改革

中国自然资源部近日联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。通知指出，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。

在实践中，主要形成了三种“带押过户”的办理模式，包括新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式以及抵押权变更模式。通知要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。

，目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，共办理业务1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

降低制度性交易成本

不动产“带押过户”实行以前，对于企业和民众来说，已抵押的不动产买卖转移的，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅交易成本高、时间长，而且流程繁琐复杂。

通过加强登记和金融的协同，在全国推进做好不动产“带押过户”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以维护买卖双方、抵押人抵押权人等各方权益，满足企业和民众对财产权高质高效保护的需求，不仅是优化不动产登记领域营商环境的一项重要改革举措，也是助力经济社会高质量发展的一项措施。

“带押过户”这一交易模式对房地产市场的影响表现在以下方面：一是交易环节的缩短，交易成本的降低，将加快存量房地产交易的速度，提高存量市场的资金流动性;二是在一定程度上激发存量二手房市场尤其是改善型换房的交易需求;三是推动产权登记、贷款业务的管理和操作流程、工具等方面升级，“带押过户”会促进依托于大数据和人工智能的智慧抵押的发展，智慧抵押通过一个可扩展的平台形成一套规范性的流程和制度，实现不动产抵押登记与金融贷款业务深度融合，打破不同单位、不同机构、不同业务之间的界限，通过移动化、线上化、智能化的方式，在一个平台即可“一站式”办结抵押登记、抵押变更、注销登记及银行放款业务，真正实现全程网办。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年二手房行业风险投资态势及投融资策略指引报告》显示：

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

2022年房地产市场规模从18.2万亿的峰值降至13.3万亿，这是自2017年提出“峰值时代”以来，全国商品房销售金额首次出现减量。不过，白皮书指出，未来5年，新房市场规模将维持10万亿元以上，新房及二手房市场规模合计将超20万亿元。

二手房行业市场发展态势分析

3月全国重点监测65城中，有25城二手房挂牌均价呈现环比上涨趋势，超六成经纪人看涨4月二手房成交量。

新房市场方面，报告显示，3月全国重点监测的65城中有29城新房线上均价环比上涨。3月份，购房者信心指数为104.5，环比微跌2.1%。在意向购房者中，52.4%的购房者是基于刚需首套置业需求。在楼市政策持续利好、市场回暖的趋势下，31.8%的购房者认为4月是购房的好时机。对于房价和交易量的看法，46.2%的购房者认为4月房价走势将基本持平，37.7%的购房者认为4月份新房成交套数将环比上涨。

二手房市场方面，报告显示，3月份全国新增挂牌房源量环比上涨7.6%。其中，上海、广州和深圳新增挂牌房源量环比均上涨，深圳涨幅最高为11.2%。从全国范围来看，南昌、南宁、三亚、长沙、海口等城市环比涨幅均在30%以上。市场供应增加的同时，购房需求也迎来上升趋势。53.3%的房地产经纪人认为2023年4月份二手房价格走势将继续上涨，有62.4%的房地产经纪人认为4月份二手房市场的成交量将增加。

在房地产市场经过了多年的高速发展之后，一线城市和部分二线城市，由于土地资源的稀缺性，城市可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，二手房交易量逐步上升，市场进入存量房时代。数据显示，去年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍。

过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，北京的二手房交易GMV(成交总额)为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

目前，我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是，高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化方向发展。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年二手房行业风险投资态势及投融资策略指引报告》。

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